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El Gobierno acaba de decretar un aumento del salario mínimo de 23.7% para 2026. Para el sector de construcción, esta es una noticia que suena como una tormenta perfecta: con márgenes de rentabilidad entre 5% y 8%, y una mano de obra que representa casi el 25% de los costos directos, el incremento elevaría inmediatamente los costos totales entre 4% y 5%, presión que las constructoras trasladarían a precios de vivienda, especialmente vivienda de interés social (VIS).
La Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) ha sido clara en su advertencia: si el aumento se aplica sin medidas complementarias, viviendas VIS de hasta 150 salarios mínimos aumentarían de $213 millones a $262 millones (un incremento de $49 millones), lo que expulsaría del mercado a miles de familias que ya tenían poder de compra limitado.
El sector llega a 2026 con cicatrices profundas
Para entender por qué este aumento es particularmente peligroso para la construcción, hay que mirar los números de 2024 y 2025. El sector atravesó una de sus crisis más severas en décadas: en 2024, la construcción perdió en promedio 23.000 empleos mensuales. En agosto de ese año, la cifra fue más dramática aún: 84.000 empleos perdidos en un mes.
Los iniciadores de obra cayeron 52.7% en el primer trimestre de 2025, completando más de dos años consecutivos de caídas. Nueve trimestres seguidos en territorio negativo: esa es la realidad de las edificaciones residenciales. El valor agregado de edificaciones cerró 2025 con una caída de 8.3%, mientras que la economía general crecía 3.6%.
Según Camacol, las constructoras ya enfrentaban márgenes ajustados por dos factores: tasas de interés hipotecarias que rondan 11-12% (restricción del lado de la demanda) y costos que aumentaron entre 18% y 25% por encima de su tendencia histórica (restricción del lado de la oferta). Con márgenes tan finos, un aumento de costos de 4-5% es casi mortal.
La matemática es brutal para vivienda social
En Colombia, el precio máximo de una vivienda VIS está definido automáticamente en salarios mínimos. Es decir, cuando suben los salarios, los topes suben instantáneamente, pero los subsidios y presupuestos de los desarrolladores no.
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Precio actual (2025): 150 × $1.423.500 = $213 millones
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Precio con nuevo SMMLV (2026): 150 × $1.746.882 = $262 millones
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Aumento automático: +$49 millones (23%)
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Precio actual: 135 × $1.423.500 = $192 millones
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Precio con nuevo SMMLV: 135 × $1.746.882 = $236 millones
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Aumento automático: +$44 millones
Lo crítico es esto: los presupuestos de los proyectos ya están cerrados. Las constructoras pactaron precios de venta durante la preconstrucción. Cuando los costos suben 4-5% pero el precio de venta sube 23%, la matemática se rompe en dirección opuesta a quien construye. Los subsidios, si es que existen, no aumentan al mismo ritmo. El resultado es sencillo: los proyectos se vuelven económicamente inviables.
Impacto masivo en empleo
Camacol proyecta que si no hay medidas complementarias, la construcción podría perder entre 150.000 y 200.000 empleos en 2026. Esto no es especulación: ya sucedió en 2024. La suspensión del programa «Mi Casa Ya» dejó paralizados o cancelados aproximadamente 35.000 negociaciones de vivienda que afectaban a constructoras grandes y pequeñas.
El perfil del empleo perdido es importante: el 47% de los empleos perdidos en construcción son obreros y oficiales, mano de obra de bajo-medio calificación, con ingresos que rondan el salario mínimo. Cuando las constructoras recortan obras, estos trabajadores son los primeros en ser desvinculados, sin alternativas laborales claras.
Octubre de 2025: la construcción perdió 68.000 empleos en un mes. Para 2026, si la tendencia continúa y se agrava por el aumento de costos, ese número podría multiplicarse.
Los márgenes no pueden absorber esto
Un análisis de la estructura de costos muestra por qué el sector está en la cuerda floja:
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Mano de obra directa: 25% de costos
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Materiales: 50.7% de costos
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Indirectos y utilidad: 24.3% de costos
Con márgenes netos de solo 5-8%, un aumento de 25% en mano de obra (el 23.7% del salario mínimo) comprime 1.25 puntos porcentuales directamente de la utilidad. Para una constructora con proyecto de $200 millones, eso representa una pérdida de viabilidad de hasta $2.5 millones por proyecto.
Multiplicado por decenas de proyectos en cartera, cientos de constructoras quedarían con saldo rojo. Algunas buscarían salidas legales: reestructuraciones empresariales, renegociación de contratos, paralización de obras. Otras simplemente desaparecerían.
Camacol ya ha advertido que en 2024 creció 20% el número de constructoras en insolvencia, superando 540 empresas (un récord). Para 2026, sin intervención, esa cifra se multiplica.
Vivienda VIP: aún más vulnerable
Las viviendas VIP (hasta 90 salarios mínimos, para familias extremadamente pobres) también subirían automáticamente:
Vivienda VIP hasta 90 SMMLV:
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Precio actual: 90 × $1.423.500 = $128 millones
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Precio 2026: 90 × $1.746.882 = $157 millones
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Aumento: +$29 millones (23%)
Estas familias están fuera del mercado formal. Los subsidios distritales y municipales no crecen al mismo ritmo que los precios, y el programa «Mi Casa Ya» federal está suspendido. El resultado: el déficit habitacional de 1.2 millones de hogares sin vivienda adecuada crecería.
Señales de parálisis ya visibles
No hay que esperar a 2026 para ver los síntomas. Ya en noviembre-diciembre de 2025, los lanzamientos de nuevos proyectos se contraen, reportan constructoras. Las que planean nuevos proyectos para 2026 están congelando decisiones hasta ver claridad. Algunos desarrolladores han anunciado públicamente que cancelarán lanzamientos VIS en 2026 si el aumento salarial se mantiene sin ajustes a subsidios o regulación de precios.
Iniciaciones de obra en 2025: 104.000 unidades (caída del 21% vs 2024). Para 2026, Camacol proyecta apenas 120.000 iniciaciones si hay buenas noticias de tasas de interés y política. Con aumento salarial sin compensación: posible contracción adicional del 15-20%, bajando a 100.000-85.000 unidades.
Lo que el Gobierno nacional no hizo (de nuevo)
Camacol ha pedido explícitamente:
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Desvincular el salario mínimo de la vivienda VIS, permitiendo que precios se ajusten por inflación (5.1%-5.3%) en lugar de salario mínimo (23.7%)
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Ajustar subsidios de vivienda al mismo 23.7%, para que el cierre financiero de proyectos no se rompa
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Extender el programa «Mi Casa Ya« o programas locales de subsidios, que han demostrado viabilidad en Bogotá, Antioquia, Atlántico
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Reducir el IVA a materiales de construcción temporalmente para compensar presión de costos laborales
Ninguna de estas medidas fue implementada. El Gobierno decretó el aumento unilateralmente, sin coordinación con constructores, sin análisis de impacto diferenciado en vivienda social.
El efecto cascada en otros sectores
La paralización de construcción afecta 34 subsectores económicos: cemento, acero, ladrillo, instalaciones, acabados, transporte, logística. Cuando la construcción se detiene, estos proveedores también despiden.
Según Asocajas, la construcción representa el 11% de las empresas aportantes y el 9% de los afiliados al Sistema de Compensación Familiar. Una caída en construcción se traduce en pérdida de afiliación al sistema de protección social, empujando trabajadores hacia la informalidad.
Precedentes: cómo terminó en otros países
El Banco Central de Argentina analizó lo sucedido en 2008-2014: aumentos salariales del 15-25% sin política de oferta complementaria llevaron a crisis de construcción severa. La industria perdió capacidad y empleos durante años. La recuperación tomó más de una década.
«Lo que evita una constructora con márgenes ajustados es volver a construir después de una crisis de esta magnitud», señalan analistas de mercado inmobiliario. Una vez que un constructor sale del negocio o entra en insolvencia, las barreras de reentrada son enormes: cargas laborales heredadas, pasivos, pérdida de confianza con compradores.
parálisis previsible, desempleo a la vista en 2026
Para 2026, el sector constructor entra en un punto crítico. Las ventas están creciendo (167.000-170.000 unidades proyectadas), lo que indica que la demanda existe. Pero las iniciaciones están paralizadas porque los desarrolladores saben que iniciar un proyecto ahora con costos que subirán 23.7% en mano de obra es una apuesta perdida.
Esta es la paradoja: el mercado quiere vivienda, hay demanda reprimida, hay fondos disponibles en bancos para hipotecas (tasas bajaron a 11%), pero la oferta se detiene porque los márgenes no pueden sostener otra ola de aumentos de costos sin políticas complementarias.
Guillermo Herrera, presidente de Camacol, fue directo: «Es un buen eslogan, pero una mala política». Para un sector que ya perdió 23.000 empleos mensuales en 2024, 2026 amenaza con ser peor. La pregunta no es si habrá más desempleos en construcción, sino cuántos.