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El 10 de enero de 2026, el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio publicó un proyecto de decreto que busca modificar la forma en que se fijan los precios de la Vivienda de Interés Social (VIS) en Colombia. La iniciativa permanecerá en consulta pública hasta el 24 de enero de 2026, permitiendo que ciudadanos, gremios y organizaciones presenten observaciones.
La medida surge como respuesta directa al aumento del salario mínimo de 23,7% decretado para 2026, que automáticamente elevó los topes de las viviendas VIS. Con el salario mínimo 2025 de $1.426.382, el tope de 135 SMMLV equivalía a $192,1 millones. En 2026, con el nuevo salario mínimo de $1.750.905, ese mismo tope alcanza $236,3 millones: un incremento de $44,2 millones sin que la vivienda ganara un metro cuadrado de construcción.
Para municipios principales como Bogotá, Medellín, Cali y Barranquilla, el antiguo tope era de 150 SMMLV, equivalente a $262 millones en 2025. En 2026, bajo el nuevo sistema, ese tope se reduciría a 135 SMMLV ($236,3 millones).
Miles de compradores que habían separado viviendas en 2025 enfrentaron la realidad: debían aportar hasta $49 millones adicionales para no perder su cupo en proyectos VIS, sin haber aumentado sus ingresos proporcionalmente.
proyecto de decreto: tres cambios estructurales
1. Precio fijo en pesos desde el inicio, sin indexación al salario
El proyecto establece que toda separación, promesa de compraventa o encargo fiduciario debe establecer expresamente el precio total en pesos colombianos desde las etapas iniciales. El documento especifica textualmente: «En ningún caso dicho precio podrá quedar sujeto a mecanismos de indexación automática asociados al salario mínimo legal mensual vigente» con posterioridad a la separación o promesa de compraventa.
Implicación: Un comprador que separa vivienda por $192 millones en enero de 2026 no podrá ser obligado a pagar más simplemente porque el salario mínimo suba en 2027 o años posteriores.
2. Tope unificado de 135 SMMLV en todas las ciudades
El proyecto establece que el valor máximo general de una vivienda VIS será de 135 SMMLV para todas las ciudades del país, sin diferenciación entre grandes capitales y municipios intermedios. Este cambio es significativo porque anteriormente, ciudades como Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla y Bucaramanga tenían un tope excepcional de 150 SMMLV.
3. Ajustes limitados a costos reales de construcción
Solo se permitirán incrementos en pesos cuando existan «motivos extraordinarios que afecten los precios de los insumos», siempre que estén debidamente soportados en el Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones (ICOCED) del DANE. Esto significa: si el cemento o acero suben comprobadamente, el precio puede ajustarse; pero no por el solo hecho de que el salario mínimo aumente.
«protección al consumidor, no control de precios»
El Ministerio de Vivienda sostiene que el decreto no constituye un control de precios, sino una protección a las familias compradoras conforme al Estatuto del Consumidor (Ley 1480 de 2011) y la Circular 004 de 2024 de la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC).
El ministerio argumenta que «cuando el precio depende de un factor externo que el consumidor no puede anticipar, como futuros aumentos del salario mínimo, la obligación económica final se vuelve indeterminada». En derecho civil, un contrato requiere que el precio sea determinado o determinable por las partes.
El proyecto también fortalece la protección al comprador tipificando como práctica abusiva:
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La omisión de fijar el precio en pesos desde la separación o promesa de compraventa
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La dilación injustificada en la firma de escrituras para trasladar aumentos del salario mínimo
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La inclusión de cláusulas que generen desequilibrios contractuales injustificados
En enero de 2026, la SIC documentó que 75,3% de proyectos VIS (888 de 1.180) aún informan precios en salarios mínimos, afectando 59.892 unidades habitacionales, frente a solo 16.822 con precio en pesos.
Camacol: viabilidad jurídica y económica cuestionada
La Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) calificó el proyecto como «ilegal e improvisado» y advirió que introduce un «control artificial de precios«.
Objeciones principales de Camacol:
1. Cuestiona competencia legal del Ejecutivo
Camacol subraya que «la fijación de los precios de la vivienda VIS está definida por ley y por el Plan Nacional de Desarrollo (Ley 2294 de 2023)«. El gremio advierte que modificar estas condiciones mediante decreto administrativo, sin cambio legal, puede rebasar competencias del Ejecutivo.
2. Impacto en viabilidad económica de proyectos en grandes ciudades
Camacol estima que el aumento del salario mínimo del 23.7% impacta directamente los costos de construcción en una actividad altamente intensiva en mano de obra. Los costos de la nueva oferta VIS podrían aumentar entre 10% y 15%.
Con un tope unificado de 135 SMMLV ($236,3 millones en 2026) para todas las ciudades, los márgenes de viabilidad se estrechan en grandes centros urbanos donde el suelo urbano cuesta 3 a 5 veces más que en municipios intermedios.
3. Efectos en acceso a subsidios y cierre financiero
Camacol advierte que fijar el precio en pesos desde la separación afecta el acceso de los hogares a subsidios de cajas de compensación, entidades territoriales, créditos hipotecarios con tasas preferenciales y coberturas de tasa. El gremio sostiene que estos beneficios se determinan con base en el valor de la vivienda al momento de escrituración, no al inicio del proceso.
4. Consecuencias en oferta de vivienda formal
Según Camacol, «un control de precios que pone en riesgo la oferta de vivienda» se traduciría en «menos oferta y mayores barreras de acceso para miles de familias que quieren acceder a vivienda digna y formal».
El gremio enfatiza que proyectos VIS atraviesan procesos complejos de planeación, preventa, financiación, construcción y entrega, que pueden tardar entre 4 y 5 años. Durante ese período, los constructores enfrentan variaciones en costos de materiales, mano de obra, tasas de interés y cambios regulatorios.
sector de la construcción en desaceleración
La propuesta ocurre cuando el sector de construcción residencial enfrenta contracciones: iniciaciones de vivienda VIS registran desaceleración desde 2023, y preventas en 2024 mostraron tendencia negativa versus 2023.
El gremio constructor se había fijado una meta de 200 mil unidades comercializadas para 2026, pero Camacol señaló que «estas metas tendrían que revaluarse» si el decreto se expide sin cambios.
Lo que ocurre después del 24 de enero de 2026
Tras el cierre de la consulta pública el 24 de enero, el Gobierno decidirá si expide el decreto con o sin modificaciones. Los principales interrogantes pendientes incluyen:
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Régimen de transición: ¿Cómo se aplicará la norma a proyectos VIS y promesas de compraventa ya en curso?
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Ampliación de subsidios: ¿Se ampliarán los montos de subsidios para compensar el precio fijo en pesos?
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Estabilidad regulatoria: ¿Se coordinarán cambios normativos con política de suelo y crédito preferencial?
La Procuraduría General de la Nación también interviene en el proceso: convocó una mesa técnica interinstitucional para el 28 de enero de 2026 con el fin de analizar preventivamente los impactos del proyecto de decreto.
El decreto de desindexación parte de un diagnóstico correcto, pero revela un serio problema de diseño de política pública: el Gobierno identifica una falla estructural que él mismo agravó con un alza del salario mínimo del 23,7%, y pretende corregirla casi exclusivamente con un cambio normativo de papel, sin ofrecer un paquete integral que compense el golpe sobre la oferta y el cierre financiero de los hogares. Se habla de protección al consumidor, pero no hay cifras claras de ampliación de subsidios, ni una estrategia robusta de suelo urbano para VIS, ni garantías de coordinación con el sistema financiero.
En la práctica, el Ejecutivo está trasladando la presión de su decisión sobre el salario mínimo al eslabón más débil de la cadena regulatoria —el constructor formal— confiando en que el mercado absorberá el choque por decreto. Eso no es política de vivienda integral, es administrar un síntoma sin atacar la causa.
Además, el Gobierno envía señales contradictorias: por un lado, afirma que no hay control de precios; por el otro, reduce el tope efectivo en grandes ciudades (de 150 a 135 SMMLV) y limita severamente la posibilidad de ajustar valores a lo largo de proyectos que toman años en ejecutarse. Todo esto se hace, además, en medio de una desaceleración reconocida del sector, sin mostrar evaluaciones de impacto serias ni escenarios fiscales de respaldo.