Riesgos de Desindexar la Vivienda VIS del Salario Mínimo 2026

En enero de 2026, el Gobierno nacional puso sobre la mesa un cambio estructural en la forma como se fija el precio de la Vivienda de Interés Social (VIS) en Colombia. A través de un proyecto de decreto del Ministerio de Vivienda se propone que el valor máximo de la VIS se mantenga, como regla general, en 135 salarios mínimos legales mensuales vigentes (SMLMV), pero que el precio de venta de cada vivienda se pacte desde el inicio del negocio jurídico en pesos colombianos, sin posibilidad de indexarlo posteriormente al salario mínimo.​

La iniciativa surge después del fuerte choque que produjo el aumento del salario mínimo 2026 en 23,7%, que llevó el SMLMV a alrededor de $1,75 millones, y disparó automáticamente los topes máximos de VIS y VIP en el país. En solo un año, el techo de una VIS de 150 SMLMV pasó de unos $213 millones en 2025 a cerca de $262 millones en 2026, es decir, casi $49 millones adicionales; y para una VIS de 135 SMLMV el tope subió de $192 millones a unos $236 millones, un incremento cercano a $44 millones. Miles de familias vinculadas a proyectos sobre esos topes se encontraron de un día para otro con una brecha financiera difícil de cerrar.​

Frente a este escenario, el Gobierno plantea que la desindexación de la VIS del salario mínimo evitaría incrementos abruptos e impredecibles, reforzaría la protección al consumidor y ordenaría un mercado donde, según el propio Ministerio de Vivienda, todavía una parte importante de los proyectos sigue informando precios en salarios mínimos pese a la obligación de hacerlo en pesos. Sin embargo, gremios y constructoras advierten que la medida, tal como está diseñada, trae riesgos significativos para la oferta de vivienda y el cierre financiero de los hogares, especialmente en las principales ciudades.​

el decreto: Tope de 135 SMLMV y precio fijo en pesos

El borrador de decreto —publicado para comentarios a inicios de enero de 2026— se apoya en el artículo 293 de la Ley 2294 de 2023 (Plan Nacional de Desarrollo 2022–2026), que ya había fijado como regla general que el valor máximo de una VIS no puede exceder 135 SMLMV, con posibilidad de topes superiores en casos excepcionales. El nuevo texto hace tres movimientos clave:​

1. Unificación del tope en 135 salarios mínimos

Hasta ahora coexistían dos techos para VIS:

• 135 SMLMV: para la mayoría de municipios y ciudades intermedias.

• 150 SMLMV: para grandes aglomeraciones urbanas (Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla, Bucaramanga, Cartagena, entre otras), y para ciertos esquemas de renovación urbana y territorios especiales, que incluso podían llegar a 175 SMLMV según normativa previa.​

Con el proyecto de decreto, todas las VIS del país quedarían con un tope general de 135 SMLMV. En cifras de 2026, esto equivale a unos $236,3 millones, de acuerdo con estimaciones de medios económicos y del propio Gobierno.​

2. Precio en pesos, sin indexación posterior al mínimo

El texto establece que toda separación, promesa de compraventa, encargo fiduciario o negocio jurídico sobre VIS debe indicar de forma expresa el precio total de la vivienda en pesos colombianos, y deja claro que: “El valor total de la vivienda en pesos constituirá el único precio exigible durante la ejecución del contrato. En ningún caso dicho precio podrá quedar sujeto a mecanismos de indexación automática asociados al salario mínimo legal mensual vigente una vez suscrita la promesa de compraventa o documento equivalente.”.​

Es decir, el constructor no podría subir el valor pactado simplemente porque el salario mínimo aumentó entre la firma y la escrituración.

3. Ajustes solo por ICCE, en casos extraordinarios

El borrador abre una única ventana para actualizar el precio:

• Solo se permitirían incrementos si se presentan “motivos extraordinarios” que afecten el costo de los insumos,

• Y siempre que estén soportados en el Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones (ICCE) elaborado por el DANE.​

Con esto, el Gobierno busca que cualquier ajuste responda realmente a la dinámica de los costos de construcción —que en años recientes han crecido menos que el salario mínimo en varios periodos— y no a decisiones discrecionales atadas al SMLMV.​

Beneficios: protección al comprador y seguridad jurídica

Desde la óptica oficial, la desindexación de la VIS del salario mínimo trae tres beneficios centrales para los hogares compradores:

Mayor previsibilidad en el precio de la vivienda

Con el esquema actual, el tope VIS está legalmente definido en salarios mínimos, por lo que cada incremento del SMLMV eleva automáticamente el valor máximo permitido para estos inmuebles. En escenarios de aumentos de dos dígitos en el salario mínimo, como el de 2026, esto se traduce en saltos abruptos en el techo de precio, que pueden distanciare de los costos reales de construcción y de la capacidad de pago de los hogares.​

Al exigir que el precio se pacte en pesos y prohíba la indexación posterior al mínimo, el decreto pretende que:

• Las familias sepan desde el inicio cuánto pagarán por su vivienda.

• No dependan de decisiones gubernamentales sobre el salario mínimo tomadas después de haber firmado la promesa.

• Se reduzca el riesgo de que los compradores tengan que aportar decenas de millones adicionales para no perder su cupo, como ocurrió tras el alza de 23,7% del mínimo para 2026.​​

Refuerzo del deber de información y del régimen de consumo

El Ministerio de Vivienda ya había advertido que informar precios solo en SMLMV genera incertidumbre y puede vulnerar el deber de información al consumidor. La Circular 04 de 2024 de la Superintendencia de Industria y Comercio ordenó que el precio de estos inmuebles se informe en pesos, y que el valor exigible sea el vigente al momento de la firma del negocio (separación, fiducia, promesa de compraventa, etc.).​

El decreto profundiza esta lógica al considerar abusivas prácticas como:

• La omisión del precio definitivo en pesos.

• La dilación injustificada en la firma de escrituras.

• La inclusión de cláusulas que dejen el valor sujeto a variables que el comprador no controla, como futuras alzas del mínimo.​

Alineación con indicadores técnicos de costos

En los últimos años, el Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones (ICCE) ha presentado variaciones inferiores al crecimiento del salario mínimo e incluso al IPC en algunos periodos, lo que evidencia que la indexación plena al mínimo puede sobreestimar el incremento real de costos.​

Anclar los ajustes al ICCE-DANE —y no al mínimo— busca:

• Evitar que el tope legal se dispare muy por encima de los costos.

• Reducir el espacio para incrementos especulativos bajo el argumento del alza del salario mínimo.

• Mantener una relación más proporcional entre precio final, costos de obra y capacidad de pago de los hogares.

contracción, periferización y menor calidad urbana

Aunque la intención de proteger al comprador es clara, diversos actores del sector advierten que la desindexación y la unificación del tope en 135 SMLMV pueden traer efectos adversos sobre la oferta de VIS, en particular en grandes ciudades y proyectos de mejor localización.

1. Reducción de unidades VIS en ciudades principales

Constructoras consultadas por medios económicos sostienen que bajar el tope de 150 a 135 SMLMV en capitales como Bogotá, Medellín, Cali o Barranquilla implica estrechar el margen para desarrollar proyectos VIS en suelo bien localizado, con buena movilidad y servicios urbanos.​

Según estas firmas:

• Muchos proyectos dejarían de ser viables financieramente si se les exige mantenerse por debajo de 135 SMLMV en entornos centrales o intermedios, donde el suelo ya es costoso.

• Ello podría derivar en una contracción significativa en el número de unidades VIS lanzadas, afectando la capacidad del sector para atender el déficit habitacional urbano.​

Camacol, por su parte, ya había señalado que el deterioro de los indicadores de iniciaciones y lanzamientos golpea especialmente a la VIS, y que cambios en topes sin una política robusta de subsidios pueden profundizar esa tendencia.​

2. Riesgo de “periferización” de la vivienda social

Uno de los temores más repetidos por los desarrolladores es que, bajo un tope único de 135 SMLMV, los proyectos VIS tiendan a desplazarse hacia periferias y suelos más baratos, con menor calidad urbana y menor valorización.​

Directivos de constructoras señalan que:

• “La medida hará que no se desarrollen proyectos acordes a las necesidades reales de ese segmento de la población”, en términos de localización, accesibilidad y entorno urbano.​

• Al restringir el valor máximo sin diferenciar matices de mercado entre ciudades y zonas, se incentiva la construcción en áreas de baja demanda consolidada o con déficits de equipamientos y transporte, lo que a la larga puede traducirse en mayor segregación urbana.

3. Desincentivo a proyectos de renovación urbana y VIS

La normativa vigente permite, en determinados casos, topes superiores (hasta 150 o 175 SMLMV) para VIS en renovación urbana o en territorios de alta complejidad logística. Estos esquemas han sido clave para:​​

• Llevar VIS a zonas centrales en procesos de renovación.

• Compensar sobrecostos de suelo, demolición, reubicación y urbanismo.

Si el nuevo marco se traduce —en la práctica— en un tope general de 135 SMLMV sin un uso claro de las excepciones, varios proyectos de renovación podrían perder viabilidad económica, reduciendo una oferta que hoy permite mezclar vivienda social con renovación del tejido urbano.

4. Cierres financieros difíciles y presión sobre márgenes

El propio presidente de Camacol ha advertido que, entre 2023 y 2026, la política pública ha presionado al alza los topes de VIS en alrededor de 50%, mientras los costos directos de producción podrían aumentar entre 10% y 13% en el mismo periodo, por efecto de salarios, insumos y tasas de interés.​

Al fijar un precio máximo más bajo (135 vs 150 SMLMV en grandes ciudades) y limitar la capacidad de ajuste al ICCE, se corre el riesgo de que:

• Muchos proyectos no logren cerrar su estructura financiera con niveles adecuados de rentabilidad.

• Se posterguen o cancelen inversiones, afectando el empleo y la cadena de valor de la construcción.

• Se vuelva aún más dependiente la VIS de subsidios como Mi Casa Ya o programas territoriales, en un contexto fiscal estrecho.​

Impactos sobre hogares: quién gana y quién pierde

Hogares compradores: más certeza, pero menos opciones

Para los hogares que ya están en proceso de compra o se vincularán a nuevos proyectos VIS, los efectos son mixtos:

• Ganan en seguridad jurídica y financiera: sabrán desde el principio el valor de su vivienda en pesos y no verán comprometida su compra por alzas del salario mínimo no previstas.

• Podrían perder en variedad y ubicación de la oferta: si se confirma la contracción de proyectos VIS en áreas centrales, muchos hogares de ingresos bajos y medios terminarían optando por viviendas en periferias con mayores tiempos de desplazamiento y menor acceso a servicios.

Hogares que ya compraron con precio atado a SMLMV

Una preocupación adicional es la situación de quienes ya firmaron promesas con referencias a salarios mínimos antes de la entrada en vigencia del nuevo decreto:

• Las normas de transición y la interpretación de jueces y autoridades de consumo definirán si estos compradores pueden exigir el precio originalmente informado en pesos, apoyados en el régimen de protección al consumidor y en la circular de la SIC.​

• El riesgo para estos hogares es quedar atrapados entre un marco legal que cambia y contratos que fueron estructurados bajo reglas previas, generando litigios y demoras en escrituración.

protección al comprador y sostenibilidad de la oferta

La propuesta de desindexar la vivienda VIS del salario mínimo en 2026 responde a una preocupación legítima: el impacto desproporcionado que tuvo el aumento de 23,7% del SMLMV en los topes de VIS y VIP, con incrementos de $44 a $49 millones en el techo de precios y un fuerte ruido sobre supuestos “cobros automáticos” a los hogares. Obligar a fijar el precio en pesos, prohibir la indexación posterior al mínimo y anclar los ajustes al ICCE-DANE fortalecen, sin duda, la protección del consumidor y la transparencia en el mercado.​​

Sin embargo, el diseño concreto del decreto —en particular, la unificación del tope en 135 SMLMV para todas las ciudades— entraña riesgos relevantes: una posible contracción en el número de proyectos VIS, el desplazamiento de la vivienda social hacia periferias con menor calidad urbana, y mayores dificultades para estructurar proyectos de renovación urbana y de VIS bien localizada. Voces del sector como Camacol y varias constructoras advierten, además, que la combinación de topes más estrictos, menores márgenes de ajuste y costos de producción al alza entre 10% y 13% puede frenar iniciaciones y retrasar la recuperación de un segmento que ya venía golpeado por la reducción de subsidios y la volatilidad de tasas de interés.​

De cara al mediano plazo, el desafío de política pública es equilibrar la ecuación: avanzar en la desindexación para proteger al comprador y dar certeza sobre los precios, pero al mismo tiempo garantizar la viabilidad económica de los proyectos VIS en zonas con buena localización, complementando el cambio regulatorio con instrumentos como subsidios focalizados, suelo urbano bien planificado, incentivos a la renovación y reglas de transición claras. El desenlace de este debate en 2026 será clave para determinar si la VIS sigue siendo una puerta real de acceso a vivienda digna para los hogares colombianos de menores ingresos, o si, por el contrario, se profundizan las brechas entre quienes pueden comprar en zonas consolidadas y quienes se ven empujados cada vez más lejos del centro de las ciudades.