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Apenas días después del aumento del salario mínimo en 23,7% para 2026, el Gobierno nacional anunció que expedirá un decreto para desindexar el valor de la Vivienda de Interés Social (VIS) y la vivienda de interés prioritario (VIP) del salario mínimo, con el propósito de evitar que los precios de estos inmuebles se disparen de forma automática. Sin embargo, expertos en derecho inmobiliario cuestionan la viabilidad legal de esta medida, argumentando que contravendría el marco normativo vigente y que su implementación por decreto podría ser derrotada por la Corte Constitucional.
indexación automática eleva precios de vivienda social
Desde 1997, cuando se expidió la Ley 388, los topes de precio para VIS y VIP han estado expresados en salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMMLV). Esta estructura significa que cada incremento en el salario mínimo genera automáticamente un aumento en los precios máximos permitidos para estas viviendas.
Para 2026, con el aumento salarial decretado, los topes se disparan dramáticamente:
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Vivienda de Interés Prioritario (VIP): De 90 SMMLV, alcanzaría $157.581.450, un incremento de 23,7%
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Vivienda de Interés Social (VIS) general: De 135 SMMLV, llegaría a $236.372.175, también 23,7% más
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VIS en grandes ciudades: 150 SMMLV equivaldrían a $262.635.750
La Cámara Colombiana de la Construcción (CAMACOL) advirtió que el aumento salarial podría incrementar hasta 10% el precio final de la vivienda, golpeando especialmente a familias independientes, informales y trabajadores con ingresos variables, que son precisamente el público objetivo de estos programas.
La propuesta del Gobierno: Un decreto que genera dudas
El 2 de enero, el ministro de Trabajo, Antonio Sanguino, reveló que el Gobierno expedirá «un decreto de desindexación» para desvincular los valores de VIS y VIP del salario mínimo. Según el funcionario, la medida busca «evitar un fenómeno especulativo en un área que es muy importante para las familias de Colombia».
Sin embargo, esta intención choca contra un obstáculo normativo de peso: la Ley 2294 de 2023, que aprobó el Plan Nacional de Desarrollo 2022-2026, establece explícitamente en su artículo 293 que los topes de vivienda están expresados en SMMLV. Esta disposición fue aprobada por el Congreso, no por decreto del Ejecutivo.
Expertos: «Sería ilegal sin tramite legislativo»
Víctor Saavedra, exviceministro de Vivienda durante el gobierno de Iván Duque, fue categórico en sus pronunciamientos. Saavedra explicó que cambiar los topes de VIS y VIP requeriría «tramitar un proyecto de ley ante el Congreso», no simplemente expedir un decreto.
«Con 8 meses para terminar su mandato, eso es prácticamente imposible», afirmó el exfuncionario. Ante esta realidad, Saavedra señaló que el Gobierno tendría un «plan B»: utilizar la emergencia económica que Gustavo Petro declaró a finales de 2025.
Sin embargo, la solución alternativa es riesgosa. Saavedra advirtió que «lo más probable es que ese decreto de emergencia se caiga por falta de motivación ante la Corte Constitucional, y eso empeoraría aún más la incertidumbre del sector».
El impacto no sería solo legal, sino económico: la incertidumbre paralizaría los nuevos lanzamientos de proyectos VIS y VIP, porque constructores no sabrían si sus proyectos anunciados a ciertos precios quedarían legalmente válidos o serían derogados por un fallo constitucional.
¿Por qué desde 1997 está indexada al salario mínimo?
La indexación de los topes de VIS y VIP al salario mínimo no es accidental. El artículo 91 de la Ley 388 de 1997 estableció que en cada Plan Nacional de Desarrollo, el Gobierno debe definir «el tipo y precio máximo de las soluciones destinadas a estos hogares«. La decisión de expresar esos máximos en SMMLV fue una estrategia para que los topes se ajustaran automáticamente con la capacidad adquisitiva de los trabajadores de menores ingresos, el público objetivo.
Esta estructura ha permanecido vigente durante más de 25 años, ratificada en sucesivos planes de desarrollo, incluido el actual (2022-2026).
Alternativas sobre la mesa: ¿Indexación estructurada?
Especialistas consultados en vivienda.com.co sugieren una solución intermedia: en lugar de desindexar completamente (congelando precios), el Gobierno podría fijar una indexación estructurada —por ejemplo, ajustes anuales según inflación (IPC) más un porcentaje fijo—. Esta opción proporcionaría certidumbre regulatoria sin depender de cada aumento salarial.
Sin embargo, esta alternativa también requeriría modificar la ley, bien sea a través de reforma al Plan de Desarrollo o mediante proyecto de ley específico.
Desindexaciones que no tocaron derechos fundamentales
El Gobierno Petro ya ha desindexado más de 200 bienes y servicios del salario mínimo, pero ninguno de estos afecta un derecho constitucional tan fundamental como la vivienda digna, reconocido en el artículo 51 de la Constitución.
Ante esto, cabe preguntarse: ¿Puede el Ejecutivo desindexar vivienda sin aval legislativo? La respuesta de juristas especializados en vivienda es tajante: no, no debería hacerlo sin una reforma legal, so pena de que la medida sea derrotada en los juzgados.
Implicaciones para el mercado inmobiliario 2026
La incertidumbre actual ya está afectando decisiones de inversión. Constructoras aguardan claridad antes de lanzar nuevos proyectos. Compradores posponen decisiones esperando saber si los precios se fijarán con los nuevos topes o si la desindexación detiene la alza.
La Ley 3 de 1991 y la Ley 2079 de 2021, que estructuran la política nacional de vivienda de interés social, respaldan que estos topes son materia de política pública definida legislativamente, no administrativamente.
Un debate entre urgencia política y rigor legal
El dilema del Gobierno es genuino: proteger el acceso a vivienda de familias de bajos ingresos ante un aumento salarial que, paradójicamente, encarece lo que debería hacerles más asequible. CAMACOL estima que sin desindexación, miles de hogares serán expulsados del mercado de vivienda social.
Pero la ruta legal es estrecha. Expertos advierten que un decreto de emergencia sin reforma legislativa probablemente será derrotado por la Corte Constitucional, generando más incertidumbre que claridad. La verdadera solución sería que el Congreso, en los próximos meses, tramite una reforma que permita una indexación estructurada o una desindexación completa con fundamento legal sólido.
Mientras tanto, el sector inmobiliario queda en limbo: sin saber si los precios de la vivienda social subirán 23,7%, se mantendrán congelados o caerán en un litigio constitucional. Lo que era una medida de alivio para familias vulnerables podría convertirse en un factor de mayor parálisis del mercado de vivienda social, si no se resuelve pronto con claridad normativa.