FNA financia 90% en Vivienda Usada 2026: Tasas desde 9,5% y plazo hasta 30 años

Con la actualización vigente desde el 1 de enero de 2026, el Fondo Nacional del Ahorro (FNA) mantiene condiciones financieras competitivas para los colombianos interesados en adquirir vivienda usada. La entidad continúa posicionándose como una de las opciones más accesibles del mercado, permitiendo financiar hasta el 90% del valor comercial del inmueble, lo que reduce la barrera de la cuota inicial a apenas 10%.​

Financiamiento sin Restricciones de Antigüedad

El crédito para vivienda usada del FNA abarca inmuebles de cualquier antigüedad en todo el territorio nacional, incluyendo Viviendas de Interés Prioritario (VIP), Viviendas de Interés Social (VIS) y opciones No VIS. A diferencia de otras modalidades, esta línea no establece límites respecto al tiempo transcurrido desde la construcción del inmueble, lo que amplía significativamente las opciones de compra disponibles en el mercado secundario.​

El proceso de formalización requiere que la vivienda cuente con valoración comercial realizada por una Lonja autorizada y se formalice mediante escritura pública, especialmente cuando el inmueble ha registrado múltiples cambios de propietario. Un aspecto crítico es que la aprobación del monto final no depende únicamente del precio de la casa, sino de la capacidad de pago del solicitante, calculada restando sus gastos mensuales y financieros de sus ingresos verificados.​

Flexibilidad en Plazos: UVR vs. Pesos

El FNA ofrece dos sistemas de amortización para ajustar las cuotas al presupuesto de cada solicitante:

• Sistema en UVR (Unidad de Valor Real): Los créditos se pueden pactar en un rango de 5 a 30 años, permitiendo cuotas iniciales más bajas, aunque sujetas a variaciones por inflación.​
• Sistema en Pesos: Para quienes prefieren una cuota fija sin ajustes, el plazo se extiende desde los 5 hasta los 20 años.​

Esta estructura ofrece mayor flexibilidad comparada con las opciones de vivienda nueva, brindando alternativas para diferentes perfiles de ingreso y capacidad de endeudamiento.

Estructura Tarifaria Actualizada a Enero 2026

Las tasas de interés están directamente vinculadas al tipo de afiliación, nivel de ingresos y sistema de amortización del usuario:

Un aspecto relevante es que los afiliados por cesantías con ingresos menores a 2 SMLV acceden a la tasa más baja del portafolio (9,50% E.A.), haciendo el crédito más accesible para poblaciones de renta media-baja. Quienes ahorren voluntariamente enfrentan tasas moderadamente más altas, pero mantienen la flexibilidad de iniciar su afiliación en cualquier momento.​

Generación FNA: Descuento para Menores de 30 Años

Un incentivo importante es el programa Generación FNA, que beneficia a menores de 30 años con una reducción de 50 puntos básicos (0,50%) en la tasa vigente al momento de radicar la solicitud. Esta política busca incentivar el acceso a vivienda propia en poblaciones jóvenes, reduciendo significativamente la carga financiera mensual a largo plazo.​

Requisitos de Acceso: Documentación y Elegibilidad

Para aplicar a un crédito de vivienda usada en el FNA, los ciudadanos deben cumplir con los siguientes requisitos:

• Rango de edad: Entre 18 y 75 años.​
• Afiliación obligatoria: Estar afiliado al FNA, ya sea a través de cesantías o Ahorro Voluntario Contractual. La afiliación se puede realizar de forma virtual.​

Documentación básica requerida:

• Fotocopia de cédula de ciudadanía ampliada al 150%

• Certificado de tradición y libertad del inmueble

• Escrituras de tradición de los últimos 10 años

• Promesa de compraventa firmada por ambas partes

• Certificación bancaria del vendedor

• Impuesto predial año vigente

• Paz y salvo de administración (si aplica propiedad horizontal)​

Condiciones de solvencia:

• Los ahorros depositados en el FNA no deben presentar embargos

• Cumplir con la evaluación de capacidad de pago, basada en ingresos menos gastos familiares y compromisos financieros existentes​

Contexto del Mercado de Vivienda Usada 2026

El mercado de vivienda usada ha mostrado un dinamismo considerable en los últimos trimestres de 2025, liderando la recuperación inmobiliaria colombiana. Aunque las cifras específicas de enero 2026 aún no se consolidan, los datos previos indican que las casas usadas se valorizaron 9,7% y los apartamentos 5,2% en 2025. Esta tendencia refleja la preferencia por inmuebles con entrega inmediata, ubicación en barrios consolidados y flexibilidad en la negociación.​

Según proyecciones de CAMACOL, para 2026 se espera un crecimiento en ventas entre 5% y 12%, con un repunte en los inicios de obra superior al 13%. Sin embargo, el sector enfrenta presiones contextuales: el aumento del salario mínimo del 23% para 2026 encarece automáticamente las VIS y VIP, y el déficit habitacional nacional se sitúa en 27%.

Financiamiento 100% sin Cuota Inicial en 2026

A partir de 2026, el Fondo Nacional del Ahorro financiará el 100% del valor de viviendas VIS y VIP nuevas, eliminando la necesidad de cuota inicial que actualmente exige el 10%. Esta decisión, ya aprobada por el Gobierno, responde a una de las principales barreras que enfrentan las familias colombianas al momento de comprar vivienda: contar con recursos propios para costear entre el 5% y 20% de la propiedad.​

El cambio amplía las opciones de acceso al crédito hipotecario, beneficiando especialmente a trabajadores independientes, emprendedores, personas sin cesantías y colombianos en el exterior que hasta ahora enfrentaban dificultades para cumplir con el requisito de cuota inicial. Con esta medida, el FNA busca facilitar el ingreso de más personas al sistema financiero formal de vivienda.​

Modalidades para Acceder al Financiamiento 100%

El FNA estableció que la única condición indispensable para acceder a este financiamiento es demostrar constancia en el ahorro a través de dos modalidades específicamente diseñadas para diferentes perfiles de la población colombiana:

Ahorro Voluntario Contractual (AVC): Para Independientes e Informales

Esta modalidad está dirigida a trabajadores independientes, informales y personas sin cesantías:

• Monto mínimo requerido: $1.292.000 (vigente enero 2026)​

• Plazo flexible de ahorro: 9 o 12 meses según tu capacidad de pago individual​

• Requisito de tiempo: No importa cuánto tiempo lleves ahorrando en el FNA; si alcanzas el monto mínimo, puedes solicitar tu crédito inmediatamente​

• Tasas competitivas: Accedes a las tasas preferenciales del FNA sin depender de cesantías​

Quiénes califican para AVC:

• Trabajadores independientes y por cuenta propia

• Emprendedores sin relación laboral formal

• Trabajadores informales que demuestren ingresos

• Personas sin vínculos laborales formales pero con ingresos verificables

Ahorro Voluntario Contractual Plus: Trabajadores Formales

Diseñado para trabajadores dependientes y personas con ingresos formalizados:

• Beneficiarios: Trabajadores dependientes con contrato laboral, pensionados, personas bancarizadas, contribuyentes de renta​

• Modalidades de acceso: Contrato de prestación de servicios profesionales, asociados a cooperativas de trabajo autogestionarias, empleados en convenios públicos o privados suscritos con el FNA​

• Plazo flexible: 9 o 12 meses según tu perfil como consumidor financiero y capacidad de ahorrar​

Quiénes califican para AVC Plus:

• Trabajadores dependientes con contrato indefinido o fijo

• Pensionados con ingresos verificables

• Profesionales independientes bancarizados

• Personas que declaran renta y demuestran ingresos

• Afiliados a cooperativas de trabajo reconocidas

Poblaciones Específicamente Beneficiadas

El programa está dirigido a poblaciones que hasta ahora enfrentaban barreras para acceder al crédito hipotecario formal:

• Trabajadores independientes (sin cesantías): Electricistas, plomeros, profesionales freelance, consultores.
• Emprendedores y comerciantes sin relación laboral formal.
• Jóvenes profesionales sin historial crediticio extenso.
• Colombianos en el exterior interesados en invertir en vivienda nacional.​
• Trabajadores informales formalizados que demuestren ingresos mediante recibos o extractos bancarios.
• Madres cabeza de hogar y poblaciones vulnerables.

La medida permite que la decisión crediticia se base en capacidad de pago e historial de ahorro, en lugar de requerir dinero inicial disponible en un momento específico.

Factor de Decisión	Vivienda Usada (Hoy)	Vivienda Nueva (2026)
Cuota inicial requerida	10%	0%
Financiamiento máximo	90%	100%
Tasas desde	9,50% E.A. (cesantías bajo ingreso)	Según modalidad AVC/AVC Plus
Plazo máximo	30 años (en UVR)	25-30 años (según aprobación)
Tipo de inmueble	Cualquier antigüedad, sin límites	VIS/VIP nuevas en construcción
Tiempo de entrega	Inmediato (llave en mano)	Según cronograma de obra (18-36 meses)
Mejor si necesitas	Vivienda YA, sin esperar	Esperar entrega, aceptar cambios
Mejor si eres	Trabajador formal con cesantías	Independiente o sin cesantías
Mejor si tienes	Ingresos verificables actuales	Disciplina de ahorro constante
Requisito especial	Capacidad de pago verificada	Ahorro constante AVC/AVC Plus ($1.292.000)

ventajas comparativas del FNA para vivienda usada

Frente a otras opciones de crédito hipotecario en el mercado, el FNA ofrece:

• Financiamiento competitivo: Hasta 90% en vivienda usada, vs. 80% promedio del sistema financiero privado

• Tasas inclusivas: Desde 9,50% E.A. para cesantes de bajos ingresos, sin discriminación crediticia

• Plazos extendidos: Hasta 30 años en UVR, facilitando manejo de cuota mensual

• Trámites sin intermediarios: No hay cobros por gestión de crédito

• Flexibilidad de sistemas: Opción entre amortización en pesos (cuota fija) o UVR (variable)​

La oferta del FNA para vivienda usada en enero 2026 se posiciona como una alternativa robusta en un contexto de recuperación económica moderada. Con financiamiento del 90%, tasas competitivas desde 9,50% para cesantes de bajos ingresos, y plazos de hasta 30 años en UVR, la entidad reduce significativamente las barreras de acceso al crédito hipotecario tradicional. Sin embargo, los interesados deben considerar que la aprobación final depende de su capacidad de pago verificada, y que la coyuntura del mercado—con presiones inflacionarias y aumento de costos constructivos—podría influir en las valoraciones finales de los inmuebles.

Para quienes buscan entrar al mercado formal de vivienda sin esperar entregas futuras de nuevos proyectos, el mercado de usados ofrece la flexibilidad inmediata que el FNA facilita con estas condiciones. La recomendación es iniciar el trámite de afiliación si aún no se está vinculado—un proceso que hoy se realiza completamente virtual—y consultar directamente con la entidad sobre el monto máximo según ingresos. Cada aprobación de crédito es única y depende del análisis individual de capacidad de pago, por lo que una simulación personalizada en la plataforma del FNA es el primer paso práctico.​