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La Procuraduría General de la Nación (PGN) envió un oficio formal al Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio requiriendo información técnica que permita evaluar el impacto de la propuesta gubernamental de reformar la metodología para fijar el precio de la Vivienda de Interés Social (VIS) en Colombia. La acción se enmarca en el ejercicio preventivo de vigilancia sobre la Función Pública que caracteriza a esta entidad.
La Procuraduría Segunda Delegada para la Vigilancia de la Función Pública advirtió que reformar el sistema de fijación de precios, pasando de salarios mínimos legales mensuales vigentes (SMMLV) a pesos colombianos, podría generar posibles riesgos normativos, contractuales, financieros y sociales que desencadenarían en demandas e incumplimientos. Esta preocupación surge en respuesta al anuncio del Gobierno Nacional de modificar el esquema actual, en un contexto donde el salario mínimo aumentó un 23.7% para 2026, pasando de $1.426.382 en 2025 a $1.750.905 en 2026.
El decreto: cambio de metodología de fijación de precios
El Ministerio de Vivienda publicó un proyecto de decreto en etapa de consulta pública (hasta el 24 de enero de 2026) que establece como regla general que el valor máximo de una vivienda VIS sea equivalente a 135 salarios mínimos legales mensuales vigentes, pero expresado directamente en pesos colombianos desde las etapas iniciales de comercialización.
El objetivo declarado del Gobierno es evitar incrementos abruptos en el precio de la VIS derivados del aumento anual del salario mínimo. Bajo el sistema actual, cuando el salario mínimo sube, el tope máximo de la VIS se ajusta automáticamente. Por ejemplo, en 2026, las viviendas VIS en ciudades principales pasaron de $213,5 millones a $262,6 millones, generando un incremento de aproximadamente $49 millones en el precio máximo permitido.
Con la nueva propuesta, el Ministerio de Vivienda sostiene que no constituye un control de precios, sino una protección a las familias compradoras conforme al Estatuto del Consumidor y la Circular 004 de 2024 emitida por la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC).
seguridad jurídica y protección del consumidor
La solicitud de información de la Procuraduría General de la Nación al Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio busca aclarar aspectos críticos que afectarían a miles de familias colombianas y proyectos en desarrollo:
1. Régimen de transición: ¿Cómo se aplicará la norma a proyectos VIS y promesas de compraventa ya en curso? Este es un vacío jurídico fundamental: ¿operarán bajo las reglas actuales o entrarán en el nuevo sistema de fijación de precios?
2. Protección al consumidor de vivienda: Reforzar los derechos de los compradores de vivienda ante cambios de reglas durante procesos en desarrollo.
3. Articulación financiera: Garantizar que el precio de los inmuebles se coordine adecuadamente con subsidios estatales y esquemas de financiación, evitando descalces que afecten la capacidad de pago de familias.
Camacol advierte impacto en acceso a subsidios y crédito
La Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) calificó la propuesta como una medida que introduce «un control artificial de precios«. El gremio advierte que cambiar las condiciones de fijación del precio desde las etapas iniciales afectaría el acceso de los hogares a instrumentos clave de la política de vivienda:
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Subsidios de cajas de compensación (hasta 30 SMMLV o $52,5 millones en 2026)
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Subsidios de entidades territoriales
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Condiciones de crédito hipotecario
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Tasas preferenciales de interés
Camacol sostiene que estos beneficios se determinan con base en el valor de la vivienda al momento de su escrituración, no al inicio del proceso. Si el precio se fija en pesos desde la separación, sin posibilidad de ajuste, las familias podrían no calificar para los subsidios o créditos que inicialmente les fueron aprobados.
Adicionalmente, el gremio advierte que el aumento del 23.7% en el salario mínimo podría traducirse en incrementos de entre el 10% y el 15% en los costos de construcción, presionando aún más la viabilidad de nuevos proyectos VIS.
Mesa técnica interinstitucional: 28 de enero de 2026
Para analizar de forma preventiva los impactos del proyecto de decreto, la Procuraduría General convocó una mesa técnica interinstitucional para el 28 de enero de 2026. El objetivo es:
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Analizar los efectos concretos del proyecto de decreto
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Promover una implementación armónica de la política pública de vivienda
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Coordinar acciones entre las entidades competentes (Ministerio de Vivienda, SIC, entidades territoriales, organismos de control)
Esta mesa se realizará mientras el proyecto permanece abierto a comentarios públicos hasta el 24 de enero, permitiendo que ciudadanos, gremios y organizaciones presenten observaciones.
el desafío del mercado VIS en Colombia
En el cuarto trimestre de 2024, el DANE reportó que se iniciaron 42.198 unidades de vivienda, con 26.100 destinadas a vivienda VIS y 16.098 a vivienda diferente de VIS. Sin embargo, los últimos doce meses (acumulados a diciembre de 2024) registraron un decrecimiento del 15,0% en iniciaciones de vivienda, con la vivienda VIS cayendo el 11,5%.
En términos de acceso para familias vulnerables, en 2026 se mantienen los subsidios concurrentes: los hogares con ingresos hasta 2 salarios mínimos pueden acceder a un subsidio de 30 SMMLV desde cajas de compensación ($52,5 millones) más 20 SMMLV del Gobierno Nacional ($35 millones), sumando hasta $87,5 millones.
Sin embargo, persiste el desajuste entre subsidios disponibles y costos reales de la vivienda. El impacto de esta reforma en el acceso real a vivienda para familias de menores ingresos dependerá críticamente de cómo se resuelvan los interrogantes jurídicos y financieros que plantea la Procuraduría.
La decisión del Gobierno Nacional, tras la mesa técnica del 28 de enero y las observaciones públicas, determinará si Colombia logra equilibrar la estabilidad de precios con la viabilidad de la oferta formal de VIS y el acceso real a vivienda para familias vulnerables.