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La situación de la vivienda turística en Colombia alcanzó un punto de inflexión crítico el 18 de diciembre de 2025, cuando entró en vigencia un decreto del Ministerio de Comercio, Industria y Turismo que transformó radicalmente las reglas de operación para plataformas como Airbnb y miles de propietarios que dependen de este modelo de negocio. La implementación del nuevo marco regulatorio ha intensificado los desafíos estructurales que ya caracterizaban al sector.
Decreto de Diciembre de 2025: Un Cambio de Sistema
El cambio más sustancial introducido es la transformación del Registro Nacional de Turismo (RNT) de un sistema declarativo a uno de preverificación administrativa. Bajo el régimen anterior, los propietarios simplemente declaraban sus operaciones; ahora, las autoridades ejercerán verificación «material y documental» antes de autorizar.
Las plataformas digitales enfrentan nuevas obligaciones que muchos gremios califican como «técnicamente imposibles de cumplir»: deben verificar cada seis meses la vigencia del RNT de cada anfitrión, eliminar anuncios de operadores sin registro vigente, supervisar que no existan anuncios duplicados, garantizar interoperabilidad con sistemas gubernamentales que aún no están implementados, y verificar que el uso del suelo y los reglamentos de propiedad horizontal permitan cada operación.
Para la vivienda turística ubicada en propiedad horizontal—que comprende la mayoría de los registros—el decreto exige anexar el reglamento de la copropiedad que autorice explícitamente la actividad turística, certificados de uso del suelo, certificaciones de Bomberos y conceptos sanitarios. Crucialmente, el RNT debe estar a nombre del propietario individual, no del arrendatario ni del administrador, fragmentando aún más las responsabilidades administrativas.
Operaciones en Riesgo: 70,000 y 95% en vivienda turistica
Los impactos proyectados son cataclísmicos. La asociación gremial Asohost estima que el decreto podría afectar el 80 por ciento de las viviendas turísticas, poniendo en riesgo a más de 70,000 familias y cerca de 250,000 empleos distribuidos en más de 600 municipios. Analistas del sector proyectan que hasta el 95 por ciento del inventario de Airbnb podría desaparecer bajo el cumplimiento estricto de los nuevos requisitos.
Esta proyección se fundamenta en que el 69 por ciento de las viviendas turísticas en ciudades como Medellín son apartamentos en regímenes de propiedad horizontal, donde la obtención de autorización explícita mediante reforma de reglamentos requiere mayorías calificadas extremadamente difíciles de lograr.
Formalización que Puede Generar Informalidad
Un argumento central entre empresarios es que la regulación excesiva podría producir el efecto opuesto al buscado. Antes del decreto, el 95 por ciento de las viviendas turísticas estaban formalizadas en el RNT bajo el sistema declarativo. Los requisitos complejos podrían empujar a miles de pequeños operadores hacia la informalidad, especialmente aquellos sin capacidad de navegar sistemas administrativos complejos o costear documentos difíciles de obtener en municipios con débil institucionalidad.
Un análisis presentado ante el Congreso argumenta que «restringir de forma amplia las rentas cortas puede desalentar nueva oferta y desarrollo inmobiliario, con efectos indeseados sobre el acceso futuro a vivienda y turismo».
Hoteleros vs. Plataformas y Pequeños Operadores
El decreto ha generado una división clara en el sector turístico. Los hoteles, representados por Cotelco, respaldan la iniciativa porque busca nivelar las condiciones de competencia; Anato (turismo), con la presidente Paula Cortés, ve la medida como necesaria para «ordenar las dinámicas del alojamiento« y proteger a la niñez de riesgos inherentes a la operación informal. Las comunidades residenciales en ciudades como Medellín ven el decreto como oportunidad para ordenar el uso del suelo e impedir que la vivienda turística continúe desplazando residencia en barrios enteros.
En contrario, la Cámara Colombiana de Informática y Telecomunicaciones (CCIT) insiste que el decreto «crea una licencia de facto» al imponer cargas documentales más allá de lo establecido en la Ley 2068 de 2020, asignando responsabilidades estatales a actores privados. Asohost enfatiza que afectará desproporcionadamente a mujeres, pensionados, jóvenes emprendedores y familias rurales que ven el alquiler como ingreso complementario.
Informalidad: 33,000+ Propiedades no Registradas
A octubre de 2025, existía un abismo entre los datos oficiales y la realidad operativa del mercado. El RNT reportaba 70,149 viviendas turísticas, pero estimaciones basadas en datos de AirDNA indicaban aproximadamente 104,000 establecimientos operando realmente en plataformas digitales. Esta brecha de más de 33,000 propiedades no registradas representa justamente el mercado que el decreto intenta formalizar, pero mediante requisitos que muchos pequeños operadores consideren inviables.
Ocupación Hotelera: Declive Sostenido
El contexto de crisis competitiva del sector hotelero tradicional proporciona justificación para la regulación. La ocupación hotelera nacional cayó a 52.1 por ciento entre enero y agosto de 2025, comparado con 53.1 por ciento en el mismo período de 2024. En Bogotá disminuyó de 63.6 a 59.4 por ciento; en Cartagena, de 70.1 a 68.6 por ciento. Los ingresos hoteleros se contrajeron aproximadamente 3.7 por ciento, impulsados por la competencia desigual con operadores informales que evitan tributación, inspecciones de seguridad y obligaciones de ocupación.
Explosión Territorial Descontrolada Persistente
Paralelamente, el crecimiento de vivienda turística en ciudades específicas continúa siendo incontrolable. Entre 2022 y 2024, Cali experimentó un aumento de 5.000 por ciento en registros; Medellín y Cartagena ambas superaron el 1.000 por ciento. Este crecimiento desmedido ocurrió mientras que arribos internacionales de turistas crecieron solo alrededor del 11 por ciento, creando desequilibrios estructurales.
Medellín ejemplifica esta distorsión: expandió de aproximadamente 5.000 camas en 2019 a más de 17.000 en 2025, vaciando zonas residenciales de vivienda permanente. Más del 69 por ciento de estas unidades son apartamentos en edificios multifamiliares, generando conflictos de convivencia, rotación continua de huéspedes, problemas de ruido y seguridad en espacios compartidos.
Impacto Económico de Airbnb: Debate Verdadero Alcance
En 2024, Airbnb generó 10.6 billones de pesos en impacto total en Colombia; 1.6 billones llegaron directamente a anfitriones, mientras que los 9 billones restantes dinamizaron comercio, transporte, restaurantes y entretenimiento. Según CCIT, por cada $10 destinados a alojamiento via app, turistas generan $48 adicionales en la economía local. Estos datos subrayan la relevancia económica del sector, haciendo más controversial cualquier regulación que pueda reducir significativamente la oferta.
Renovación RNT entre Enero y Marzo 2026
La implementación práctica del decreto enfrentará sus primeras pruebas entre enero y marzo de 2026, período obligatorio para renovación del RNT. Si un anfitrión no renueva antes del 31 de marzo, su registro será suspendido automáticamente y el ministerio enviará orden de cierre inmediato a alcaldes, sin períodos de gracia. Expertos advierten que el requisito de que cámaras de comercio validen documentos complejos como uso del suelo y certificados de Bomberos para cada inscripción podría generar un «cuello de botella administrativo» colapsando el sistema.
Estado de Incertidumbre Regulatoria en colombia
La regulación de la vivienda turística mediante el decreto de diciembre de 2025 representa un intento legítimo por ordenar un sector con más del 60 por ciento de informalidad y distorsiones territoriales severas en ciudades como Medellín y Cartagena. Los requisitos se alinean con estándares internacionales y atienden demandas de hoteles formales y comunidades residenciales afectadas por gentrificación. Sin embargo, transformar un sistema que mantenía el 95 por ciento formalizado en uno con requisitos complejos podría empujar miles de operadores a la informalidad, desplazando 250,000 empleos.
El gobierno enfrenta una encrucijada crítica durante la renovación de RNT entre enero y marzo de 2026. Aplicación rigurosa podría cerrar entre 56,000 y 66,500 operaciones, generando el efecto contrario al buscado. Un enfoque gradual con períodos de transición habría sido más proporcional que la austeridad regulatoria actual, sugiriendo riesgo de que esta regulación bien intencionada genere nuevos problemas de mayor escala.