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El Concejo Municipal de Tunja aprobó recientemente el Acuerdo 035 del 2025 en el Estatuto de Rentas 2026, una decisión que materializó dos años de trabajo técnico y de diálogo articulado entre Camacol Boyacá y Casanare, la Alcaldía Mayor y los gremios del sector constructor. La medida reduce el impuesto de delineación urbana del 1,7% al 1% sobre el valor total de la obra, una rebaja de 0,7 puntos porcentuales que, aunque aparentemente modesta, genera un impacto significativo en la viabilidad económica de los proyectos inmobiliarios en la capital boyacense.
El impuesto de delineación urbana es un tributo municipal que se paga una única vez al momento de obtener la licencia de construcción. Su base legal reposa en el Decreto Ley 1333 de 1986 y la Ley 14 de 1983, normas que otorgan autonomía a los municipios y distritos para determinar sus propias tarifas y elementos de aplicación. Aunque es un instrumento fiscal con múltiples versiones en el país, su aplicación y magnitud varían considerablemente según la entidad territorial, lo que genera disparidades competitivas entre ciudades.
La Carga Excesiva del Impuesto Anterior
Ana Elvia Ochoa, gerente regional de Camacol Boyacá y Casanare, explicó que el impuesto al 1,7% se convirtió en una barrera excesiva para los proyectos formales, golpeando tanto a constructores como a particulares que desarrollan vivienda en lote propio. La tarifa superior generó un efecto disuasivo en la inversión inmobiliaria de Tunja, afectando desproporcionadamente a la vivienda de interés social (VIS), segmento que requiere márgenes de rentabilidad reducidos y es especialmente sensible a incrementos de costos operativos.
Esta sobrecarga tributaria colocaba a Tunja en una posición competitiva desfavorable frente a otras ciudades del país. Según los argumentos presentados por el gremio, Tunja pagaba un impuesto significativamente más alto que municipios como Manizales, Montería, Villavicencio y Sincelejo. A nivel regional, la comparación era aún más perjudicial: Sogamoso y Duitama, ciudades competidoras directas dentro del corredor de Boyacá, registraron mayor licenciamiento de metros cuadrados que Tunja durante 2025, evidenciando el fenómeno de migración de inversión hacia jurisdicciones tributariamente más favorables.
Para contextualizar la magnitud de la rebaja, considérese que en Cartagena el impuesto es del 1% para obras nuevas y 1,5% para obras en predios ya construidos, y en Bogotá alcanza el 2,6% como anticipo y hasta el 3% en total. Tunja, al 1,7%, se encontraba en una zona intermedia pero aún elevada respecto a sus competidores regionales directos.
Indicadores de Desaceleración que Justificaron la Medida
El sector constructor en Tunja y la región de Boyacá enfrentó un panorama complejo durante 2025. Las cifras presentadas por Camacol señalan caídas pronunciadas: ventas de vivienda cayeron 8,3%, lanzamientos de nuevos proyectos disminuyeron 6%, e iniciaciones de obra se contrajeron 26%. La vivienda de interés social, segmento crítico para la accesibilidad habitacional de poblaciones de ingresos bajos, fue especialmente impactada.
En el corredor Tunja–Paipa–Duitama–Sogamoso, entre enero y junio de 2025 se vendieron 714 unidades de vivienda frente a 929 en el mismo período de 2024, representando una caída de 23%. El segmento VIS registró un retroceso más acentuado: de 703 unidades vendidas en 2024 bajó a 525 unidades en 2025, una contracción de 25,3%. Estos números reflejan una realidad de mercado deprimido que justificó la intervención fiscal municipal.
No obstante, debe anotarse que a nivel nacional se observan señales de recuperación. En octubre de 2025, se licenciaron 1,704,404 m² para construcción a nivel nacional, representando un incremento del 20,8% anual. Adicionalmente, durante el primer trimestre de 2025, los lanzamientos nacionales de vivienda VIS aumentaron 47,5% comparado con el mismo período de 2024, sugiriendo que el sector puede estar tocando fondo a nivel país.
Implicaciones y Beneficiarios de la Rebaja
El impuesto de delineación urbana es de aplicación universal dentro de la jurisdicción municipal: beneficia no solo a desarrolladores inmobiliarios, sino también a particulares que construyen vivienda familiar en lote propio, a empresarios e industriales, y a proyectos institucionales de educación y salud. Este carácter transversal amplía el alcance de la medida más allá del sector constructor formal.
Para los proyectos de vivienda nueva, la reducción alivia la presión sobre costos iniciales de capital, mejorando la viabilidad financiera de iniciativas que se financian con márgenes operativos reducidos. En especial, para vivienda VIS—cuyo precio está regulado por el Estado—el alivio tributario puede traducirse en mayor rentabilidad relativa y, potencialmente, en mayor disposición de inversionistas a desarrollar este segmento.
La decisión también busca mejorar la competitividad de Tunja como destino de inversión inmobiliaria regional. El posicionamiento de una ciudad en el mercado nacional de construcción depende de múltiples factores—costos del suelo, disponibilidad de capital, estabilidad política, servicios públicos—, pero la estructura tributaria es un elemento controlable por las autoridades locales. Una tarifa reducida envía un mensaje de apertura al sector privado y puede revertir la tendencia de desplazamiento de inversiones hacia Sogamoso y Duitama.
Contexto Sectorial Nacional y Regional
El sector constructor colombiano atraviesa un ciclo de recuperación incipiente. El PIB de la rama construcción mostró variación de -3,1% en el segundo trimestre de 2025, reflejando la contracción acumulada de años anteriores. Sin embargo, los indicadores de lanzamientos y aprobaciones de licencias muestran recuperación en segmentos específicos, especialmente en vivienda VIS donde se anticipa mayor demanda por reactivación de subsidios y coberturas de tasas.
Boyacá, departamento donde opera Tunja, ha experimentado una reducción aproximada de 500 unidades de vivienda en su oferta anual desde 2021, pasando de un promedio de 2,250-2,330 unidades a aproximadamente 1,800. Esta contracción es atribuible a incertidumbre sobre cambios en política de subsidios y dificultades en actualización de Planes de Ordenamiento Territorial (POT), según analistas del sector.
A pesar de estos obstáculos, Tunja registró un crecimiento de 12,8% en ventas de vivienda VIS y de 4,6% en el total de unidades vendidas durante 2025, según datos más recientes de Camacol. Este desempeño positivo en la capital departamental sugiere que medidas como la reducción del impuesto de delineación urbana pueden catalizar recuperación local en mercados deprimidos.
Seguimiento y Expectativas
Camacol Boyacá y Casanare anunció compromiso de hacer seguimiento conjunto con la Alcaldía y el Concejo para evaluar el impacto de la medida en oferta de vivienda y nuevos proyectos. Esta vigilancia compartida es relevante para determinar si la rebaja tributaria se traduce efectivamente en mayor inversión o si requiere complementarse con otras políticas públicas.
La experiencia de otras ciudades sugiere que rebajas tributarias en costos iniciales de proyectos funcionan mejor como complemento a políticas de financiamiento accesible y estabilidad regulatoria. Los lanzamientos nacionales de vivienda muestran sensibilidad a cambios en tasas de interés y disponibilidad de subsidios, más que únicamente a cargas tributarias municipales.
La reducción del impuesto de delineación urbana en Tunja del 1,7% al 1% representa un reconocimiento municipal de la necesidad de mejorar competitividad fiscal en contextos de desaceleración sectorial. Aunque modesta en magnitud, la medida es significativa en una ciudad que enfrentó contracción de 26% en iniciaciones de obra y 25,3% en ventas de vivienda VIS durante 2025.
El impacto de esta decisión dependerá de su articulación con políticas nacionales de subsidio y financiamiento. Tunja, como principal centro urbano de Boyacá, tiene potencial de liderar recuperación regional si la rebaja tributaria se combina con mejora en tasa de interés, disponibilidad de crédito, y certidumbre sobre política de vivienda de interés social. Los próximos trimestres de 2026 serán determinantes para evaluar si la medida logra su objetivo de reactivar la inversión inmobiliaria y expandir la oferta de vivienda accesible en la capital boyacense.