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El sector inmobiliario colombiano cerró 2025 con cifras que evidencian recuperación en demanda, pero también alertas importantes sobre la producción. Según el informe oficial de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), durante los doce meses del año se comercializaron 173.632 unidades de vivienda, lo que representa un crecimiento de 12,4% frente a 2024 y de 20,4% comparado con 2023.
Este desempeño refleja una comprador sólido, especialmente en segmentos de mayor poder adquisitivo, aunque contrasta con una caída significativa en las iniciaciones de obra, que totalizaron apenas 115.687 viviendas en 2025, una reducción de 17,4% respecto a 2024. El balance del año marca un punto de inflexión donde el mercado vive una «recuperación comercial sin respaldo constructivo», según análisis de Camacol.
Recuperación en ventas por segmento de clase media
El crecimiento en comercialización de 2025 fue desigual por segmento de precios. Las dinámicas más positivas se registraron en:
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Vivienda VIP (interés social especial): contracción anual de 29,2%, aunque con volatilidad mensual
En diciembre de 2025, el sector vendió 11.902 unidades, reflejando un crecimiento de 3,9% frente a diciembre de 2024, sin embargo, aún está 1,7% por debajo del nivel de 2023, lo que evidencia que el dinamismo sigue dependiendo de comparaciones de base baja del año anterior.
Lanzamientos 15,3%, pero iniciaciones se contraen 17,4%
Los lanzamientos de nuevos proyectos también mostraron recuperación: 140.365 unidades fueron lanzadas en 2025, lo que representa un crecimiento de 15,3% frente a 2024 y de 7,0% respecto a 2023. Sin embargo, el incremento es insuficiente para compensar la caída dramática en iniciaciones de obra.
En los últimos doce meses, solo 115.687 viviendas iniciaron construcción, una contracción de 17,4% vs 2024 y de 23,8% respecto a 2023. En diciembre de 2025 se iniciaron apenas 6.241 viviendas, una contracción de 41,5% frente a diciembre de 2024, lo que genera preocupación sobre la continuidad del empleo en construcción y la capacidad productiva del sector para 2026.
| Indicador | 2025 | Variación vs 2024 | Variación vs 2023 |
|---|---|---|---|
| Ventas | 173.632 unidades | +12,4% | +20,4% |
| Lanzamientos | 140.365 unidades | +15,3% | +7,0% |
| Iniciaciones | 115.687 unidades | -17,4% | -23,8% |
| Inventario disponible | 156.452 unidades (oct) | -8,5% | — |
El precio máximo de VIVIENDA VIS se incrementó 76%
Una de las principales preocupaciones del sector es la espiral de precios en vivienda de interés social (VIS). Camacol alertó que el precio máximo de VIS subió 76% durante este gobierno, casi tres veces más que en administraciones anteriores. El impacto es concreto:
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Vivienda VIS hasta 150 SMMLV: pasó de aproximadamente $213 millones a $262 millones (incremento de $49 millones)
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Vivienda VIS hasta 135 SMMLV: aumentó de $192 millones a $236 millones (incremento de $44 millones)
Según Camacol, este aumento está directamente vinculado al comportamiento del salario mínimo legal vigente, que creció 23.7% entre 2025 y 2026 (de $1.419.047 a $1.750.905). Los costos laborales representan entre 20% y 25% de la estructura de costos de un proyecto, y su impacto no se limita a mano de obra directa: «El aumento del salario mínimo también eleva el precio de los materiales de construcción«, explicó el gremio.
El cálculo automático de precios máximos de VIS en función de salarios mínimos encarece el acceso para hogares de ingresos bajos y medios, especialmente si los subsidios estatales no crecen al mismo ritmo. Camacol insistió que «el problema no se resuelve con controles de precios, sino con decisiones técnicas que atiendan los costos reales del sector«.
Inversión pública en vivienda caerá 35,7% en 2026
Guillermo Herrera, presidente ejecutivo de Camacol, hizo énfasis en el desafío fiscal que enfrenta el sector de vivienda. Para 2026, la inversión pública en vivienda caerá un 35,7%, mientras que el presupuesto total destinado a programas de vivienda rondará los $1,7 billones, de los cuales aproximadamente $1 billón ya estaría congelado por compromisos de vigencias futuras.
Esto significa que quedará muy poco margen para inversión efectiva, lo que agravará las dificultades para financiar subsidios a hogares de ingresos bajos. Sin embargo, Herrera proyectó que las ventas podrían crecer entre 5% y 12% en 2026, y que los inicios de obra podrían repuntar más del 13%, si se genera confianza en el sector y mejoran las condiciones de crédito.
Precios continúaN creciendo por encima de inflación
Más allá de ventas y construcción, los precios de la vivienda nueva en Colombia continuaron escalando: durante el tercer trimestre de 2025, registraron un aumento de 9,5% anual, lo que representa 4,3 puntos porcentuales por encima de la inflación (5,18%).
Esta es una tendencia de 27 meses consecutivos (desde el tercer trimestre de 2023) en la cual los precios de vivienda superan sistemáticamente la inflación general. Por tipo de inmueble:
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Casas: incremento de 10,17% anual
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Apartamentos: incremento de 9,47% anual
Las variaciones regionales fueron significativas: Cúcuta y Pasto lideraron con 19,88% de aumento, seguidas por Pereira (14,09%), Armenia (13,85%) y Cali (12,95%). Neiva fue la única ciudad con variación negativa de -3,31%, señalando ajustes locales en ese mercado.
Al cierre de octubre de 2025, el inventario disponible para la venta ascendía a 156.452 unidades, lo que representa una reducción de 8,5% respecto a octubre de 2024. El 58% correspondía al segmento VIS, evidenciando mayor disponibilidad relativa en vivienda de interés social, aunque con presión de precio.
Contexto fiscal y políticas públicas 2026
El Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio abrió en enero de 2026 una convocatoria con $103 mil millones para mejoramiento de vivienda urbana y rural en 232 municipios, financiada con recursos del 5% del mayor recaudo del Sistema General de Regalías. Esta iniciativa, enmarcada en la política «Nuestro Hábitat Biodiverso», busca fortalecer capacidades locales y promover economía popular en construcción.
oportunidad para inversión, pero con desafíos
El cierre de 2025 presenta una dinámica paradójica para el sector inmobiliario colombiano: mientras que las ventas de vivienda muestran señales sólidas de recuperación impulsadas por demanda de clase media, las iniciaciones de obra experimentan caídas profundas que generan preocupación sobre capacidad productiva y empleo. El crecimiento de 12,4% en comercialización es positivo, pero insostenible si no se acompaña de reactivación en construcción.
Para 2026, el sector enfrenta retos críticos: reducción de 35,7% en inversión pública, tasas hipotecarias alrededor de 11,4%, aumento de 76% en precios máximos de VIS, y presiones inflacionarias en costos laborales. Camacol proyecta crecimiento en ventas entre 5% y 12% en 2026 y repunte en iniciaciones superiores a 13%, pero esto dependerá de que mejore confianza en reglas de política de vivienda, se optimice ejecución de subsidios, y se estabilicen tasas de interés hipotecario. La vivienda permanece como un motor potencial para frenar caída de inversión privada en Colombia, pero requiere claridad técnica y predictibilidad normativa que aún no se materializa plenamente.