¿Es posible hipotecar solo un porcentaje de una vivienda en Colombia?

La constitución de una hipoteca sobre un inmueble no necesariamente debe recaer sobre el 100% del bien. En Colombia, cuando la propiedad está dividida entre varios titulares —por compraventa conjunta, herencia o sociedad— cada propietario puede hipotecar solo la porción que le pertenece. Esta figura, conocida como hipoteca parcial, está regulada por el Código Civil y la normatividad de notarías y registro de instrumentos públicos, y cobra relevancia en procesos de copropiedad, sucesiones y financiamiento especializado para viviendas.

En la práctica, la hipoteca parcial permite a quienes ostentan un porcentaje de dominio sobre un inmueble obtener recursos sin comprometer la totalidad del bien. De esta forma, un coproprietario o hijo heredero que ya cuente con su cuota en una copropiedad puede ofrecer su fracción como garantía ante una entidad financiera o un acreedor privado.

Marco legal de la hipoteca parcial

Artículo 2432 del Código Civil

El artículo 2432 establece que “la hipoteca es un derecho de prenda constituido sobre inmuebles…”, sin prohibir expresamente que solo una fracción del inmueble sea dada en garantía. De esta forma, siempre que exista un título público que individualice la cuota del solicitante, puede inscribirse la hipoteca solo sobre esa porción.

Requisitos notariales y registrales

Para la constitución de una hipoteca parcial, debe seguirse el mismo procedimiento que para la hipoteca total, con algunas particularidades:

• Escritura pública: debe describirse con precisión la porción objeto de la garantía, sus linderos y el porcentaje de dominio.

• Certificado de libertad y tradición: actualizado, que especifique la cuota de dominio del propietario solicitante.

• Paz y salvo predial y de valorización: correspondientes a todo el inmueble, ya que el gravamen parcial no exime del cumplimiento de estas obligaciones.

• Carta de aprobación de crédito: o minuta de constitución de hipoteca, indicando el valor a financiar sobre la parte gravada.

Una vez firmada la escritura, esta se inscribe ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, consignando el porcentaje afectado al acreedor.

¿Quiénes pueden hipotecar solo su porcentaje?

Copropietarios y condueños

Cuando varias personas ostentan en conjunto la titularidad de un inmueble, cada una puede comprometer sólo su cuota indivisa. Especialistas explican que “los dueños de un porcentaje en el certificado de tradición pueden hipotecar la porción que les corresponde, y ante conflictos judiciales se discutirá únicamente la porción afectada”.

Herederos y sucesiones

En procesos sucesorios, los herederos que ya tengan legalmente adjudicada su parte pueden hipotecar su porcentaje. No obstante, se requiere la liquidación de la sucesión o adjudicación judicial previa para constatar la cuota resultante. Hasta tanto no exista fallo de partición, no procede la hipoteca parcial sobre derechos herenciales.

Ventajas y limitaciones de la hipoteca parcial

Beneficios

• Menos riesgo patrimonial: sólo se compromete una fracción del bien, preservando el resto para otros coproprietarios o herederos.

• Mayor acceso al crédito: facilita a copropietarios con dificultades individuales el apalancamiento de recursos sin negociar la totalidad de la propiedad.

• Flexibilidad en la negociación: el acreedor sólo llama a responsabilidad sobre la cuota gravada, simplificando procesos de ejecución en caso de incumplimiento.

Desafíos y consideraciones

1. Valoración compleja: es necesario un avalúo específico de la parte hipotecada, lo que puede encarecer honorarios notariales y de peritos.

2. Coordinación con copropietarios: la hipoteca parcial puede generar tensiones si otros titulares desean enajenar o gravar el resto.

3. Ejecución judicial selectiva: en caso de incumplimiento, el acreedor sólo remata la cuota hipotecada, lo cual puede dilatar los procesos de cobro y reducir recuperaciones.

Procedimiento paso a paso para hipotecar un porcentaje

1. Verificación de titularidad

• Obtener el certificado de tradición y libertad donde conste el porcentaje de dominio.

• Confirmar que no existen anotaciones en matrícula que impidan gravar esa cuota.

2. Aprobación del crédito

• Presentar documentos de ingreso, historial crediticio y avalúo de la cuota indivisa.

• La entidad financiera revisa la viabilidad y define el monto a financiar, que puede alcanzar hasta el 70% o 80% del valor de la porción, según políticas bancarias y regulaciones para VIS y No VIS.

3. Escritura pública

• Redactar la minuta indicando con detalle la fracción hipotecada.

• Incluir datos del inmueble, porcentaje, valor del crédito y condiciones pactadas.

4. Inscripción registral

• Llevar la copia auténtica de la escritura a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos dentro de los 90 días siguientes.

• Cancelar derechos de registro y notaría.

5. Cumplimiento y levantamiento

• Al cancelar el crédito, se solicita al acreedor carta de cancelación.

• Se otorga escritura de levantamiento parcial de hipoteca e inscripción respectiva para liberar la porción.

La hipoteca parcial es una herramienta financiera que permite a copropietarios y herederos en Colombia obtener liquidez sin comprometer la totalidad del inmueble. Su regulación en el Código Civil y la normatividad notarial brindan un marco claro, aunque con retos de valoración y coordinación entre titulares. Quienes consideren esta opción deben asesorarse ante notarías, entidades financieras y abogados especializados para garantizar el adecuado cumplimiento de requisitos y proteger su patrimonio.