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El mercado inmobiliario en Barranquilla y su área metropolitana atraviesa un período de bonanza excepcional. Mientras el promedio nacional registra dinámicas contraídas, la capital del Atlántico experimenta un auge impulsado fundamentalmente por un crecimiento cercano al 40% en la comercialización de vivienda usada. Este fenómeno, confirmado por la Lonja de Propiedad Raíz de Barranquilla, contrasta marcadamente con la tendencia nacional y refleja el impacto de políticas públicas locales y factores macroeconómicos que han transformado el comportamiento del sector en la región.
Kelina Puche, directora ejecutiva de la Lonja de Propiedad Raíz de Barranquilla, destacó que el departamento del Atlántico presenta indicadores significativamente más positivos respecto al desempeño transaccional del país. El dinamismo particular de este mercado se caracteriza por la reconversión de la vivienda usada en un producto de rotación muy interesante durante el año, fenómeno que también se ha reflejado en el segmento de vivienda nueva con crecimientos notables frente al mismo período del año anterior.
Vivienda usada impulsada por VIS
La Vivienda de Interés Social (VIS) se ha consolidado como el producto seleccionado y preferido por excelencia por los hogares barranquilleros, los de la región Caribe e incluso por los inversionistas. Este segmento ha encontrado especial dinamismo porque, más allá de su función habitacional, representa un instrumento de inversión. Los adquirentes han adaptado estas unidades para ponerlas a rentar, aprovechando la demanda existente y generando rentabilidad en contextos económicos complejos.
La robustez del segmento VIS en Barranquilla se fundamenta en tres factores clave interconectados. En primer lugar, la política de subsidio local a la vivienda de interés social ha sido determinante. Puche subrayó que no todas las ciudades principales cuentan con un gobierno local comprometido y con disponibilidad presupuestal para financiar y apoyar estas iniciativas, generando una movilización muy interesante en el sector constructivo barranquillero. La Alcaldía de Barranquilla, a través del programa «Mi Techo Propio«, ha ampliado significativamente las opciones de acceso a vivienda para familias vulnerables.
En segundo término, la reducción de tasas de endeudamiento ha permitido a los hogares reacondicionar sus condiciones de financiamiento. Aunque las tasas hipotecarias aún se mantienen elevadas a nivel nacional—rondando el 9,25% según proyecciones recientes—, han bajado considerablemente desde máximos de 18,7% registrados en 2023 hasta aproximadamente 12,2% en el primer semestre de 2025. Esta contracción de tasas ha expandido la capacidad de acceso al crédito hipotecario, favoreciendo la compra tanto de vivienda nueva como de inmuebles usados.
Finalmente, la capacidad adquisitiva promedio del hogar en el Atlántico le permite acceder al producto VIS, consolidándolo como el producto de excelencia que satisface la capacidad de financiamiento de los hogares y define el perfil de inmuebles que pueden obtener. Este equilibrio entre demanda solvente, oferta adaptada y políticas públicas ha creado un escenario único en el contexto nacional.
Urbanización estratégica: ciudades dentro de ciudades
Complementando estos factores, el proceso de urbanización en los últimos años ha desarrollado «ciudades dentro de ciudades» en Barranquilla y su área metropolitana. Proyectos como Caribe Verde y Ciudad Mallorquín han provisto una oferta muy interesante de vivienda, expandiendo territorialmente las opciones de ubicación para compradores de diferentes segmentos socioeconómicos. Estas nuevas urbanizaciones no solo multiplican la oferta habitacional, sino que también generan dinámicas de movilidad urbana y atraen inversión complementaria en servicios, comercio y equipamientos.
Volatilidad en agosto: contexto de la recuperación
De acuerdo con el Boletín de la Lonja de Propiedad Raíz de Barranquilla con corte a agosto de 2025, el mercado inmobiliario registró un resentimiento en materia transaccional durante ese mes, ubicándose por debajo del promedio mensual que llevaba el año 2025. En agosto se registraron 1.203 inmuebles vendidos, lo que representa una caída del 18% frente a agosto de 2024. Las compraventas sumaron $319 mil millones, registrando una caída del 6% respecto al mismo mes del año anterior. El precio promedio por inmueble se ubicó en $265 millones, experimentando un aumento del 14% frente a agosto de 2024.
A pesar de este descenso puntual en el mes de referencia, el comportamiento acumulado del año mantiene una tendencia robusta. El valor total transado en el año corrido hasta agosto de 2025 se situó cerca de $3,4 billones, representando un incremento del 16% frente al mismo período de 2024. El ticket promedio de venta en el acumulado anual se ubicó en $304 millones, superando en un 25% la cifra del año anterior, lo que evidencia tanto un incremento en volumen como en la valorización de los inmuebles comercializados.
Contexto nacional: un sector en recuperación paulatina
El mercado barranquillero se posiciona en contraste con dinámicas nacionales más complejas. Según datos del Índice de Precios de Vivienda Nueva (IPVN) del DANE, Barranquilla registró una variación anual de 10,87% en precios de vivienda nueva durante el primer trimestre de 2025, superando la media nacional de 9,93% y demostrando atracción inversionista sostenida.
A nivel nacional, las casas usadas registraron un incremento de 9,7% en sus precios y los apartamentos un 5,2% en el primer semestre de 2025. Este dinamismo de la vivienda usada, aunque moderado, ha ganado relevancia en contextos donde la nueva enfrenta desafíos. Bogotá concentra el 27,17% de la oferta de vivienda usada, seguida por Medellín con 19,36%, Cali con 11,78% y Barranquilla con 10,81%, reflejando su importancia relativa en el mercado nacional de segunda mano.
Según Fedelonjas, durante 2025 se habilitarán subsidios especiales para la compra de vivienda usada dirigidos a víctimas, reincorporados y madres comunitarias. Esta iniciativa nacional reconoce el papel creciente del segmento de vivienda usada como solución habitacional complementaria a la vivienda nueva, reflejando un cambio estructural en las preferencias y oportunidades del mercado inmobiliario colombiano.
oportunidad diferenciada para inversionistas y familias
La dinámica barranquillera presenta oportunidades distintivas. Para familias con ingresos de hasta cuatro salarios mínimos mensuales legales vigentes ($5.694.000 en 2025), el programa «Mi Techo Propio» ofrece subsidios de vivienda que reducen significativamente barreras de acceso. El crecimiento del 40% en vivienda usada refleja, en buena medida, que muchas familias encuentran en el mercado del usado precios más benéficos, áreas más generosas y más opciones de ubicación, factores críticos en contextos urbanos con desafíos de movilidad.
Para inversionistas, el segmento de vivienda usada en Barranquilla ha emergido como opción de protección patrimonial y generación de renta, aprovechando la demanda vigente y las dinámicas de valorización impulsadas por expansión urbana y mejora de indicadores económicos regionales.
Implicaciones futuras: consolidación vs. sostenibilidad
El dinamismo del mercado barranquillero, aunque positivo en indicadores de corto plazo, plantea interrogantes sobre sostenibilidad. La dependencia de subsidios locales requiere continuidad presupuestal, mientras que el descenso de tasas hipotecarias se mantiene en contextos de inflación estructuralmente elevada. Las proyecciones sugieren estabilidad del PIB sectorial entre 2,3% y 2,6% para finales de 2025, indicando que, pese a volatilidades mensuales, el sector inmobiliario nacional continúa procesando recuperación gradual.
Para Barranquilla, el desafío inmediato consiste en mantener la dinámica de comercialización sin comprometer calidad de proyectos o acceso real de población vulnerable, asegurando que políticas de subsidio acompañen crecimiento ordenado. La vivienda usada, en este contexto, ofrece flexibilidad y disponibilidad inmediata que la nueva aún no logra proporcionar de manera generalizada, consolidándose como factor determinante en el panorama inmobiliario regional presente y próximo.