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El acceso a vivienda propia en Colombia se ha convertido en un lujo para la mayoría. Actualmente, solo cuatro de cada 10 hogares tienen capacidad de comprar vivienda formal, una caída dramática respecto a 2022, cuando eran siete de cada 10. La situación es aún más crítica para quienes ganan menos de dos salarios mínimos: 85% de la oferta de Vivienda de Interés Social (VIS) está fuera de su alcance, incluso con subsidios.
La razón es simple pero devastadora: existe un desajuste estructural entre los subsidios y el costo real de las viviendas. En los últimos 15 años, los hogares han tenido que aportar $110 millones más de su bolsillo para comprar una VIS. Mientras en 2010 una familia con subsidio de 30 salarios mínimos completaba la compra aportando $61,9 millones, hoy necesita desembolsar cerca de $170 millones, según la Asociación Nacional de Cajas de Compensación (Asocajas).
El culpable es la indexación asimétrica. El valor máximo de la VIS está atado al salario mínimo (llegó a $213.525.000 en 2025 tras el aumento del 9,54%), pero los subsidios de las Cajas se ajustan solo por IPC. Cuando el salario mínimo sube más que la inflación —como ocurrió en los últimos años—, los insumos de construcción se disparan, pero los subsidios se quedan atrás. «El problema es que todos los costos de construcción dependen del salario mínimo», explica la presidente ejecutiva de Asocajas, Adriana Guillén.
cifras de la crisis en vivienda
El impacto es medible. En 2024, las Cajas desembolsaron 121.585 subsidios por $1,66 billones, lo que representa 9.360 más que en 2023. Pero estos recursos son finitos y no alcanzan para todos. Entre agosto de 2022 y septiembre de 2025, 206.161 hogares desistieron de comprar vivienda, equivalente a 577.251 personas que dejaron de invertir $60 billones en el sector (3,4% del PIB).
Esta situación se agravó desde que el Gobierno suspendió el programa Mi Casa Ya en 2024. Los hogares más vulnerables quedaron dependiendo solo de los subsidios de las Cajas, lo que ha generado saturación y falta de cobertura para millones de colombianos que no están afiliados a estos sistemas.
barreras adicionales: crédito y tiempo
Más allá del valor del inmueble, existen otros obstáculos. Un hogar que accede a un subsidio de 30 salarios mínimos (aproximadamente $42.705.000) típicamente gana entre 1 y 2 salarios mínimos. Las entidades financieras pueden prestarle hasta 40 veces su ingreso, unos $90 millones. Esto deja un déficit de $80 millones que debe cubrir con ahorros, cesantías o cuota inicial: prácticamente imposible en contextos de informalidad laboral.
Otro factor: el tiempo promedio de entrega de proyectos es de 36 meses. Durante este período, si el subsidio no se indexa correctamente, pierde poder adquisitivo. Apenas el 30% del subsidio se actualiza anualmente, lo que significa que el 70% restante se erosiona mientras espera la entrega.
soluciones propuestas
Desde Asocajas sugieren desvincularse de la indexación al salario mínimo y ajustar precios según dinámicas regionales. Un cálculo preliminar muestra que si los aumentos fueran por IPC en lugar de salario mínimo, las familias aportarían $125 millones en lugar de $170 millones: una diferencia de $45 millones que permitiría cerrar financieramente a muchos más hogares.
Camacol, por su parte, ha propuesto reactualizar Mi Casa Ya con subsidios mejorados, coberturas a tasas de interés y modelos alternativos como arrendamiento con opción de compra. El déficit habitacional nacional es del 27%, según el gremio, una brecha que requiere acción inmediata.
El panorama es desafiante. Colombia registra el mayor porcentaje de hogares en arriendo del siglo XXI. Entre 2004 y 2024, los precios de vivienda crecieron 466% mientras los arriendos solo lo hicieron 116%, según Corficolombiana. Para las familias de bajos ingresos, la compra se ha vuelto matemáticamente inalcanzable sin intervenciones estructurales.
La próxima administración debe decidir si prioriza reactivar el sector habitacional mediante subsidios más efectivos o permite que la informalidad urbana sea la respuesta de facto para millones de colombianos.