Comprar una vivienda sobre planos en Colombia se ha consolidado como una alternativa estratégica para quienes desean acceder a precios iniciales más bajos y personalizar su futuro hogar. Esta modalidad permite separar una unidad antes de la construcción, pagar la cuota inicial en plazos flexibles y aprovechar la valorización durante la obra. Sin embargo, implica evaluar cuidadosamente la reputación del constructor, los plazos de entrega y las condiciones contractuales.
En un contexto en el que el Índice de Precios de la Vivienda Nueva (IPVN) reportó un aumento de 3,46% en el primer trimestre de 2025 y con precios de casas creciendo 4,92% frente al último trimestre de 2024, esta opción ofrece oportunidades de valorización para inversionistas y compradores primerizos. A continuación, se detallan los aspectos clave para una compra segura y rentable.
¿Qué significa comprar sobre planos?
Adquirir una vivienda sobre planos implica firmar una promesa de compraventa antes de la construcción o en etapas iniciales, garantizando el precio actual y accediendo a facilidades de pago. Durante el desarrollo de la obra, el comprador abona la cuota inicial en varias cuotas y, al finalizar la construcción, adquiere el crédito hipotecario para cubrir el saldo restante.
Pasos para formalizar la compra
Selección del proyecto
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Ubicación estratégica: Evaluar acceso a transporte, comercio y proyección urbanística.
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Segmento y tipología: Definir entre Vivienda de Interés Social (VIS), No VIS o VIP según capacidad de endeudamiento.
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Trayectoria del desarrollador: Verificar experiencia y antecedentes en Superintendencia de Sociedades y consultar referencias en Camacol
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Fecha de entrega: Analizar cronograma y cláusulas de penalidades por demora.
Reserva y promesa de compraventa
Una vez escogida la unidad, se efectúa un pago de reserva para separar el inmueble y se firma el contrato, que debe incluir:
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Precio total y forma de pago.
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Cronograma de cuotas.
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Descripción de características y acabados.
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Cláusulas de penalización y desistimiento.
“La claridad en las condiciones contractuales es fundamental para proteger al comprador ante imprevistos”, afirma el Ministerio de Vivienda.
Pago de la cuota inicial
El monto inicial oscila entre el 20% y 30% del valor del proyecto y suele fraccionarse mensualmente durante la construcción. Programas como Mi Casa Ya del Ministerio de Vivienda pueden ofrecer subsidios de hasta 30 salarios mínimos, reduciendo la carga financiera de los hogares de ingresos bajos y medios.
Solicitud de crédito hipotecario
Al acercarse la entrega, se tramita el crédito para financiar el saldo. Entidades como el Fondo Nacional del Ahorro brindan condiciones preferenciales y tasas competitivas.
Entrega y escrituración
Al concluir la obra, la constructora entrega la vivienda sobre planos, se realiza la inspección de acabados y proceden los trámites de escrituración y registro. Gastos notariales y de registro representan alrededor del 1,5%–2% del valor de la vivienda, mientras que el impuesto predial varía según municipio.
Ventajas de comprar VIVIENDA sobre planos
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Precios más bajos: Los inmuebles en preventa suelen costar entre 5% y 10% menos que las unidades terminadas, generando valorización durante la construcción.
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Facilidades de pago: Fraccionamiento de la cuota inicial, sin necesidad de desembolsos elevados.
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Personalización: Posibilidad de elegir acabados y distribuciones según preferencias.
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Potenciales subsidios: Acceso a programas estatales y apoyos de cajas de compensación.
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Respaldo legal: Contratos regulados por la Superintendencia de Notariado y Registro.
Riesgos de comprar vivienda sobre planos
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Retrasos en la obra: Factores climáticos, permisos o dificultades financieras pueden demorar la entrega.
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Incumplimiento del constructor: Riesgo de quiebra o falta de liquidez que ponga en pausa el proyecto.
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Cambios en el mercado: Incrementos de costos de construcción (ICOCED) que no siempre impactan al comprador, pero pueden afectar la calidad final.
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Variaciones económicas: Aunque la inflación proyectada para 2025 es del 3,8%, una escalada de tasas de interés podría encarecer el crédito.
Panorama del mercado 2025
Según DANE, el IPVN subió 2,10% en el segundo trimestre de 2025, con casas incrementando su valor en 4,15% y apartamentos en 2,01% frente al trimestre anterior. En lo corrido del año, la vivienda nueva registró un alza promedio de 5,63%, impulsada por ciudades como Pasto (7,50%) y Cartagena (5,44%). No obstante, algunas regiones como Popayán mostraron variaciones negativas, lo que evidencia la heterogeneidad del mercado.
Por su parte, Camacol reportó en el primer trimestre de 2025 una contracción del 4,5% en pre-ventas y del 52,7% en niveles de iniciación de obra respecto a 2024, aunque los lanzamientos crecieron 12,7%, especialmente en proyectos VIS (+30,3%).
Recomendaciones para una compra segura
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Consultar el historial de entregas de la constructora y opiniones de compradores anteriores.
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Revisar licencias urbanísticas y permisos de construcción en la Alcaldía local.
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Exigir garantías legales como pólizas de cumplimiento y seguros decenal.
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Solicitar asesoría legal o de un asesor inmobiliario independiente.
La compra de vivienda sobre planos ofrece oportunidades de ahorro y valorización, así como la posibilidad de personalizar el hogar. Sin embargo, para mitigar riesgos es indispensable verificar la solidez del constructor, comprender el contrato y planificar los desembolsos. Con un panorama de precios en alza moderada y condiciones crediticias favorables, esta modalidad puede ser la vía idónea para cumplir el sueño de la vivienda propia en 2025.