El Índice de Precios al Consumidor (IPC) para agosto de 2025 se situó en 5,1% anual, un leve repunte respecto a julio que mantiene la cautela en las decisiones de política monetaria del Banco de la República. Este indicador, calculado por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), influye directamente en los contratos de arrendamiento, ya que la Ley 820 de 2003 permite ajustes anuales equivalentes a la variación del IPC del año previo, con un tope de 5,20% para 2025 basado en los datos de cierre de 2024.
En un panorama donde 7,3 millones de colombianos prefieren arrendar en lugar de adquirir vivienda, según informes de BBVA Research, este incremento representa una presión adicional sobre el presupuesto familiar, exacerbada por la escasez de oferta en ciudades como Bogotá y la persistencia de factores inflacionarios en el sector habitacional.
¿Por qué los arriendos suben más de lo esperado?
La Ley 820 de 2003 establece que los propietarios pueden incrementar el canon hasta en un porcentaje igual al IPC del año inmediatamente anterior. Para 2025, el tope máximo autorizado es del 5,20%, basado en la inflación de 2024. Sin embargo, el comportamiento actual del IPC sugiere que los ajustes de 2026 podrían acercarse al 5% o más.
Para dimensionar el impacto, un arriendo de $2 millones mensuales que se ajuste en 2026 con una inflación del 5% representaría $100.000 adicionales por mes, equivalentes a $1.200.000 anuales extra en el presupuesto familiar. Si la inflación fuera del 4,5%, el incremento sería de $90.000 mensuales, evidenciando cómo cada décima del IPC impacta directamente el bolsillo de los arrendatarios.
Sectores más afectados por el alza
Los contratos de vivienda urbana están sujetos al límite del IPC, mientras que los arrendamientos comerciales pueden negociarse libremente entre las partes, sin restricciones legales. Esto significa que los locales comerciales podrían experimentar aumentos superiores al 5,20%.
El artículo 18 de la Ley 820 establece que el canon mensual no puede exceder el 1% del valor comercial del inmueble. Para inmuebles sin avalúo comercial, se toma el doble del avalúo catastral como referencia, proporcionando una protección adicional contra aumentos desproporcionados.
Estrategias para enfrentar el aumento
Para inquilinos
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Revisar fechas de renovación: Los aumentos solo aplican tras 12 meses del último incremento o al renovar el contrato
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Negociar con el propietario: La ley permite acordar incrementos menores al máximo legal
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Verificar cumplimiento legal: Exigir que los aumentos no superen el tope del IPC
Para propietarios
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Notificación formal: Comunicar incrementos con anticipación suficiente mediante canales acordados
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Evaluar mercado local: Considerar la capacidad de pago del inquilino para mantener ocupación
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Flexibilidad en negociación: Aplicar aumentos menores para fidelizar arrendatarios
Proyecciones y contexto macroeconómico
Los analistas proyectan que la inflación cerrará 2025 cerca del 4,05%, lo que podría moderar los incrementos de 2026. Sin embargo, la persistencia de la inflación de arriendos como componente estructural del IPC mantiene la presión sobre este segmento.
Colombia se consolida como el país de América Latina donde más hogares viven en arriendo, una tendencia que se ha intensificado por las dificultades de acceso al crédito hipotecario y los altos costos de la vivienda nueva.
Marco regulatorio y derechos
Los arrendatarios que enfrenten aumentos superiores al IPC pueden exigir la terminación del contrato sin penalidades, según establece la normativa vigente. La Superintendencia de Industria y Comercio puede intervenir en casos de incumplimiento.
Es importante recordar que no todos los arriendos se incrementan en enero; el ajuste procede según la fecha de firma o renovación del contrato específico.
El repunte del IPC a 5,1% en agosto de 2025 confirma que los arriendos en Colombia ejercerán una presión económica mayor a la esperada sobre millones de familias. Con 7,3 millones de personas dependiendo del mercado de alquiler, el sector inmobiliario enfrenta el desafío de equilibrar la rentabilidad de los propietarios con la capacidad de pago de los inquilinos.
La desaceleración gradual de la inflación proyectada por Camacol y el Banco de la República ofrece un panorama esperanzador para 2026, aunque la dinámica actual sugiere que los próximos meses serán críticos para definir la estabilidad del mercado de arriendos.