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El Gobierno nacional, a través del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, publicó un borrador de decreto que desindexa los precios de la Vivienda (VIS) y de la Vivienda de Interés Prioritario (VIP) del salario mínimo y ordena que estos proyectos se comercialicen en pesos colombianos desde la separación o la promesa de compraventa. La propuesta mantiene los topes máximos de 135 salarios mínimos para la VIS y 90 salarios mínimos para la VIP, pero busca que el valor que firma la familia en el contrato sea un monto fijo en pesos, sin depender de futuros aumentos del salario mínimo que puedan encarecer la compra de la vivienda social.
Con este borrador se modifica el Título 9 del Decreto 1077 de 2015, reforzando normas de protección al consumidor y entregando a la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) la vigilancia sobre cómo los constructores informan los precios de los proyectos VIS y VIP. La medida apunta a dar mayor estabilidad y transparencia a cerca de un tercio de la oferta de vivienda nueva del país, en un contexto de fuerte alza del salario mínimo y señales mixtas de recuperación del sector constructor señaladas por Camacol para 2026.
Nuevo borrador: desindexar VIS y VIP del salario mínimo
El documento cambia el nombre del Título 9 de la Parte 1 del Libro 2 del Decreto 1077 de 2015, que pasa a llamarse “Protección de los hogares para el acceso a la vivienda y precios máximos de la Vivienda de Interés Social y Vivienda de Interés Prioritario”, e incorpora los artículos 2.1.9.1 a 2.1.9.4 sobre topes de precio, protección de los hogares, interpretación favorable al consumidor y vigilancia. Este texto se encuentra en etapa de consulta, en la que gremios, ciudadanos y autoridades territoriales pueden enviar observaciones antes de que la Presidencia decida si lo firma o introduce ajustes.
La propuesta explica que, una vez el hogar se vincula al negocio jurídico —separación, promesa de compraventa, encargo fiduciario u opción de compra—, el precio de la vivienda debe quedar expresado en pesos y mantenerse invariable hasta la entrega, sin indexaciones automáticas al salario mínimo. Según Minvivienda, esto busca reducir la incertidumbre de los compradores frente al reciente incremento del 23.7% del salario mínimo para 2026, que podría trasladarse a los valores de las unidades si continúan referenciadas en salarios mínimos.
Topes de precio para vivienda VIS y VIP en colombia
El borrador de decreto consolida en norma reglamentaria los límites de precio definidos por la Ley del Plan Nacional de Desarrollo 2022‑2026, que fijó para la VIS un valor máximo general equivalente a 135 salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMLMV). En la misma línea, el proyecto establece que la vivienda de interés prioritario (VIP) tendrá un tope de 90 SMLMV, tal como lo prevé el nuevo artículo 2.1.9.1 del Decreto 1077 de 2015.
Para el archipiélago de San Andrés, Providencia y Santa Catalina, el texto mantiene una excepción: la vivienda de interés social rural podrá alcanzar hasta 280 SMLMV, sustentada en estudios técnicos que reconocen los mayores costos de construcción y logística en la isla. El Gobierno precisa que estos topes se expresan en salarios mínimos solo como referencia legal del límite máximo, pero que el precio concreto de cada unidad deberá pactarse exclusivamente en pesos en los contratos con los hogares.
Precio en pesos y reglas para los contratos
Uno de los puntos centrales del borrador es el nuevo artículo 2.1.9.2 “Protección de los hogares adquirentes de Vivienda de Interés Social y Vivienda de Interés Prioritario”, que desarrolla el principio de protección al consumidor de la Ley 1480 de 2011. Este artículo obliga a que el oferente informe el precio total de la vivienda de forma clara, verificable y expresado en pesos colombianos desde el primer vínculo contractual, ya sea separación, promesa de compraventa o encargo fiduciario.
El borrador también establece que el precio fijado en pesos será el único valor exigible durante toda la ejecución del contrato y no podrá superar el límite máximo permitido para VIS o VIP al momento de la adjudicación o adquisición. En la práctica, esto implica que el valor no podría subir automáticamente por el aumento del salario mínimo, y que cualquier eventual ajuste deberá estar soportado en variaciones excepcionales de los costos de construcción y en las reglas que defina el Minvivienda en su regulación técnica.
Interpretación favorable al consumidor y rol de la SIC
El texto adiciona el artículo 2.1.9.3 “Interpretación favorable al consumidor”, que ordena aplicar todas las disposiciones del decreto desde la óptica más favorable al comprador de vivienda VIS o VIP, en concordancia con la Ley 1480 de 2011. Con ello se refuerza el enfoque de protección a los hogares de menores ingresos, para quienes la compra de vivienda suele ser la principal decisión financiera de su vida.
A su vez, mediante el artículo 2.1.9.4 “Vigilancia y control”, se asigna a la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) la función de inspección, vigilancia y sanción sobre el cumplimiento de las reglas de fijación de precios y de la publicidad de los proyectos de vivienda social. Esta línea es consistente con comunicados previos de Minvivienda y de la propia SIC, en los que se advirtió que informar precios solo en salarios mínimos puede vulnerar el deber de información al consumidor y las directrices de la Circular 004 de 2024.
advertencias sobre precios en salario mínimo 2026
En diciembre de 2025, el Ministerio de Vivienda alertó que, de 1.180 proyectos identificados en todo el país, apenas 24,7% informaban los precios en pesos, mientras que 75,3% los presentaban en SMLMV. Según la cartera, «esa práctica genera incertidumbre porque el hogar desconoce cuánto terminará pagando si el salario mínimo aumenta por encima de la inflación».
En enero de 2026 el MVCT ya había llevado a consulta un primer borrador de decreto que obligaba a comercializar las viviendas VIS en pesos y limitaba cualquier ajuste del valor a motivos extraordinarios, relacionados con la evolución de los costos de construcción y no con el alza del salario mínimo. El nuevo texto de febrero de 2026 amplía el alcance a la Vivienda de Interés Prioritario (VIP), refuerza la redacción sobre protección al consumidor e incorpora de manera explícita el papel de la SIC y la regla de interpretación favorable al comprador.
Reacciones del sector constructor y puntos de debate
El gremio de la construcción ha manifestado preocupación frente a los borradores de decreto que desindexan la VIS del salario mínimo y fijan un tope máximo general, al considerar que pueden operar como un control de precios. Camacol advierte que limitar el ajuste de los valores podría reducir la oferta de proyectos, especialmente en segmentos y ciudades donde los costos de suelo y de materiales son más altos.
Un análisis de Camacol estima que alrededor de 132.000 unidades VIS, equivalentes a cerca de 35% de la oferta formal en preventa o construcción, se verían afectadas por cambios regulatorios que eliminen algunos topes especiales y beneficios de renovación urbana, lo que podría traducirse en menos lanzamientos y mayor presión sobre los arriendos y la vivienda usada. Desde la orilla oficial, el Gobierno sostiene que el proyecto no busca imponer un control de precios, sino evitar alzas desproporcionadas y garantizar que el valor pactado en pesos al inicio sea respetado hasta la entrega del inmueble.
Impacto potencial para hogares compradores
Para los hogares que hoy buscan comprar vivienda VIS o VIP, la principal novedad es la estabilidad del precio en pesos desde la promesa de compraventa, lo que facilita la planeación financiera de la cuota inicial, el crédito hipotecario o el leasing habitacional. La medida cobra relevancia en un contexto de fuertes ajustes del salario mínimo y de tasas de interés todavía altas, donde cualquier sorpresa en el valor final puede poner en riesgo el cierre de la operación.
Al mismo tiempo, los topes de 135 y 90 SMLMV para VIS y VIP se consolidan como marco de referencia para la asignación de subsidios nacionales y otros apoyos fiscales dirigidos a hogares de menores ingresos. Esto obliga a las constructoras a ajustar diseños y costos para mantenerse dentro de esos rangos si quieren llegar a este segmento. En territorios especiales como San Andrés, Providencia y Santa Catalina, la excepción de 280 SMLMV para vivienda social rural busca evitar que los altos costos de insumos y transporte excluyan a la población de los programas de vivienda formal.
¿Qué sigue para la vivienda de interés social?
El borrador de decreto se encuentra en fase de consulta ciudadana, proceso en el que gremios, alcaldías, veedurías y ciudadanos pueden remitir comentarios técnicos y jurídicos antes de que la Presidencia tome una decisión definitiva. Una vez expedido el texto final, las nuevas reglas se integrarían al Decreto 1077 de 2015, convirtiéndose en referente obligatorio para promotores, fiduciarias, entidades financieras y compradores de vivienda VIS y VIP.
En caso de que el decreto se expida en los términos propuestos, la SIC tendrá herramientas adicionales para investigar y sancionar proyectos que incumplan estas reglas, mientras que los hogares contarán con mayor seguridad jurídica sobre el valor real de la vivienda que están adquiriendo. En paralelo, el desempeño de la oferta VIS y VIP dependerá de cómo se ajusten los proyectos a los nuevos topes, de la disponibilidad de subsidios y del comportamiento de variables como tasas de interés e ingresos de los hogares, aspectos que marcarán la agenda de la vivienda de interés social en 2026.