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En el primer trimestre de 2025, la construcción de edificaciones residenciales y no residenciales registró una contracción del 6,3% en área causada, al pasar de 4.198.655 m² a 3.934.765 m² frente al mismo periodo de 2024. Este retroceso confirma el sexto trimestre consecutivo de caída en la producción de viviendas, reflejo de menores iniciaciones y mayores tiempos de entrega.
Sin embargo, el contexto financiero ofrece un contraste notable: durante el segundo trimestre de 2025, los desembolsos para compra de vivienda sumaron $6,53 billones (precios corrientes), lo que implicó un aumento anual del 18,9% en términos reales. Esta dinámica es producto tanto de la reducción de las tasas de interés como de la puesta en marcha de nuevas flexibilizaciones crediticias.
El panorama de la construcción en retroceso
Disminución en el valor agregado y licenciamiento
El valor agregado de las edificaciones cayó un 7,0% en el primer trimestre de 2025, mientras que las obras civiles crecieron 3,8%. Esta divergencia evidencia que, aunque proyectos de infraestructura mantienen actividad, la edificación enfrenta fuertes presiones por la contracción de lanzamientos e iniciaciones.
Las licencias de construcción también mostraron señales mixtas: si bien el área aprobada para vivienda creció 30,7% en marzo frente a igual mes de 2024, las iniciaciones acumuladas del último año disminuyeron 13%. El desequilibrio entre área culminada y comenzada augura riesgos para la oferta futura.
Factores tras la caída
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Inventario agotado: La comercialización sostenida ha reducido el stock disponible, pero sin reponer nuevos proyectos en iguales proporciones.
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Costos de insumos: La inflación de materiales y mano de obra elevó los presupuestos, limitando la viabilidad de algunas obras.
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Normatividad y trámites: Retrasos en licencias y gestión predial han postergado muchos lanzamientos, especialmente en grandes ciudades.
Impulso crediticio y políticas de acceso
Desembolsos crecientes y menores tasas
El desembolso de créditos hipotecarios y leasing habitacional ascendió a $5,40 billones y $1,13 billones, respectivamente, en el segundo trimestre de 2025. En precios constantes, los desembolsos crecieron 18,9% gracias a:
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Bajada de tasas de interés: El Banco de la República redujo la tasa de intervención al 9,25% a mediados de año, lo que permitió a las entidades ofrecer créditos con tasas desde 9,0% E.A.
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Plazos más largos: Muchas entidades extendieron plazos hasta 30 años, reduciendo la cuota mensual.
Nuevas medidas para ampliar el crédito
Con el Decreto 0583 de 2025, el Gobierno nacional incrementó el valor máximo de la primera cuota de los créditos no VIS, beneficiando a más de 553.000 hogares que verán aumentada su capacidad de compra en hasta un 35%. Esta medida se suma a las flexibilizaciones vigentes para la Vivienda de Interés Social (VIS) desde 2021, consolidando el acceso sin comprometer la estabilidad financiera de las familias.
Además, el Fondo Nacional del Ahorro (FNA) proyecta desembolsos por $2,4 billones en créditos hipotecarios al cierre de 2025, con énfasis en vivienda VIS y líneas verdes para construcciones sostenibles.
Perspectivas y reactivación sectorial
Proyecciones de Camacol
Según Camacol Bogotá y Cundinamarca, el sector constructor podría crecer 19% en ventas de vivienda durante 2025, apoyado en:
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Estímulos fiscales y presupuestales: El presupuesto para Hábitat aumentó 44%, destinando $1,5 billones como respaldo a proyectos de vivienda.
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Mejora de la confianza: La moderación en las tasas y la estabilidad macroeconómica han aliviado la incertidumbre de los compradores.
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Construcción sostenible: Más de 300 proyectos con certificaciones ambientales están en desarrollo, apuntando a un mercado verde y diversificado.
Riesgos y retos
Pese a las señales de recuperación crediticia, persisten desafíos:
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Escasez de suelo: La oferta de terrenos urbanizables se ha reducido, encareciendo nuevos desarrollos.
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Volatilidad de subsidios: La ejecución y asignación de programas como Mi Casa Ya sigue sujeta a ajustes presupuestales.
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Demanda latente: La disposición de los hogares a comprar aún está 36 ptos por debajo de niveles óptimos, según Fedesarrollo.
La contracción en la construcción y el auge del financiamiento configuran un escenario de contrastes para el sector de Vivienda en Colombia. Mientras la obra nueva enfrenta un sexto trimestre de caída, las medidas crediticias y las políticas de acceso han consolidado un aumento de 18,9% en desembolsos, aliviando la capacidad de compra de los hogares.
De cara al cierre de 2025, la combinación de bajas tasas, flexibilizaciones gubernamentales y proyectos sostenibles podría equilibrar la oferta y la demanda en el mediano plazo.