El sector inmobiliario colombiano vive un momento de transición con más de 2.600 proyectos que suman 590.000 viviendas en preventa o construcción, valoradas en $183 billones, de los cuales el 72% ya cuenta con compradores asignados. Esta oferta creciente coincide con una baja en la natalidad y un aumento de los hogares en arriendo, lo que impulsa la consolidación del modelo multifamily en el país.
La Camacol destacó que entre enero y julio de 2025 se lanzaron un 17% más de proyectos que en 2024, con un crecimiento de 26% en la vivienda no VIS. Ante este panorama, el presidente Guillermo Herrera afirmó que adaptar la oferta a portafolios de renta institucional es clave para atraer capital y dar respuesta a una demanda que prioriza la flexibilidad y la asequibilidad.
Contexto demográfico y de vivienda
La transición demográfica en Colombia está marcada por una reducción del 13,7% en los nacimientos durante 2024, al registrarse 445.011 nacimientos, la cifra más baja desde 1998. Este descenso acentúa una población en envejecimiento y hogares de menor tamaño, donde la media de ocupantes pasó de 3,36 a 2,78 personas en la última década.
En paralelo, el porcentaje de hogares propietarios se redujo del 51% en 2008 al 40% en 2025, mientras los que viven en arriendo aumentaron del 32% al 40%. Además, el incremento máximo permitido para cánones de arrendamiento en 2025 se fijó en 5,20% según el IPC del DANE, limitando los ajustes anuales del alquiler y protegiendo el presupuesto de las familias.
El auge del multifamily en Colombia
¿Qué es el multifamily?
El multifamily es un modelo de vivienda para renta institucional, administrado por un único inversionista u operador que gestiona múltiples unidades residenciales bajo contratos de arrendamiento. Surgido en EE. UU. en 1939, este esquema ofrece amenidades como gimnasios, coworking y lavanderías, y permite contratar servicios adicionales, incluso electrodomésticos y mobiliario.
Ventajas y retos
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Escala de inversión: Fondos de pensiones y capital privado encuentran en el multifamily un vehículo de largo plazo con flujos de caja estables.
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Demanda creciente: Jóvenes, profesionales y familias pequeñas valoran la movilidad y la modularidad del canon de arrendamiento.
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Incentivos locales: Bogotá ofrece exención del 90% del predial durante cinco años para licencias nuevas antes de 2030, reduciendo en un 30% el costo de operación de estos proyectos.
No obstante, el país enfrenta desafíos en marco normativo, financiación y operación profesional, áreas que Camacol, Asobancaria y Colcapital proponen revisar para adecuar una regulación de más de dos décadas, pensada en un mercado hipotecario predominante.
Perspectivas de crecimiento y casos de estudio
Actualmente, el multifamily concentra más del 11% de los proyectos en desarrollo, con fuerte presencia en Bogotá, Cundinamarca, Antioquia y la Costa Caribe. Algunas iniciativas destacadas:
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Nomad 77 (Bancolombia): Primer multifamily de 127 unidades, con proyección de 5.000 nuevos arrendamientos para 2026.
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Parque Arauco (Chile): Invirtió USD 23 millones en 158 unidades en Chicó, demostrando el interés de inversionistas extranjeros.
El impulso al multifamily en Colombia responde a una combinación de factores demográficos, dinámicas de precios y preferencias de los hogares, marcando un cambio estructural en la oferta de vivienda. La colaboración entre el Gobierno, gremios y sector financiero será decisiva para consolidar este modelo, que promete mayor flexibilidad y atracción de capital para enfrentar la creciente demanda de arriendo institucional.