Esto debe revisar al recibir una vivienda en obra gris

Recibir tu vivienda en obra gris es un momento emocionante y crucial en tu proceso de compra. Este estado de entrega, cada vez más común en Colombia, especialmente en proyectos de vivienda de interés social (VIS), requiere de una inspección minuciosa antes de firmar cualquier documento. En obra gris, tu nueva vivienda cuenta con la estructura básica completa, instalaciones funcionales y elementos esenciales para la habitabilidad, pero carece de acabados finales como pisos, pintura y algunos acabados de cocina y baños.

La importancia de una revisión profesional no puede subestimarse. Durante este proceso, tienes la oportunidad de identificar y documentar cualquier defecto o falla antes de que se conviertan en tu responsabilidad económica. Una inspección detallada te protege legalmente y te garantiza que tu inversión cumple con los estándares de calidad establecidos por la normativa colombiana.

Aspectos estructurales y de seguridad

El primer paso en tu inspección debe enfocarse en la integridad estructural de la vivienda. Examina cuidadosamente todos los muros en busca de grietas, fisuras o desprendimientos. Las grietas pueden indicar problemas serios como asentamiento del terreno, deficiencias en los materiales de construcción o fallas en el proceso constructivo.

Verifica que los muros estén aplomados y no presenten inclinaciones anormales. Según las normas técnicas colombianas, cualquier desviación debe estar dentro de los parámetros establecidos por la NSR-10 ( Norma Sismo Resistente ). Presta especial atención a las juntas constructivas entre diferentes elementos, ya que son puntos vulnerables donde pueden aparecer filtraciones o problemas estructurales.

Los techos y losas merecen una atención especial durante tu inspección. Busca evidencia de filtraciones, manchas de humedad o goteras. Las filtraciones son uno de los problemas más comunes en construcciones nuevas y pueden generar daños costosos si no se detectan tempranamente.

Examina los encuentros entre muros y losas, áreas donde frecuentemente se presentan problemas de impermeabilización. Cualquier mancha oscura, decoloración o descamación de material puede indicar la presencia de humedad. Recuerda que en Colombia, con su alta pluviosidad, una impermeabilización deficiente puede convertirse en un problema grave para la habitabilidad de tu vivienda.

Instalaciones eléctricas e hidráulicas

En una vivienda en obra gris, las instalaciones eléctricas están completas pero sin los acabados finales. Verifica que todos los puntos eléctricos, interruptores y tomas funcionen correctamente. Prueba cada interruptor y toma de corriente para asegurar que la conectividad sea adecuada.

Examina el tablero eléctrico para confirmar que cuente con las protecciones necesarias: breakers, diferencial y puesta a tierra. Según el RETIE (Reglamento Técnico de Instalaciones Eléctricas), todas las viviendas nuevas deben cumplir con estándares específicos de seguridad eléctrica. Las conexiones defectuosas o cables mal dimensionados pueden generar riesgos de incendio o electrocución.

El sistema de plomería en obra gris debe estar completamente funcional. Abre todas las llaves de agua para verificar la presión del agua y que no haya fugas visibles. Examina tanto el suministro de agua fría como caliente si aplica.

Revisa el funcionamiento de los desagües en todos los puntos: lavamanos, ducha, lavaplatos y cualquier otro punto de drenaje. El agua debe fluir rápidamente sin estancamientos. Problemas de drenaje pueden indicar tuberías mal instaladas o bloqueadas, situaciones que requerirían intervenciones costosas posteriormente.

Si tu vivienda cuenta con conexión de gas, verifica que los puntos de salida estén correctamente instalados y que no haya fugas. Aunque no puedas realizar pruebas de presión por tu cuenta, asegúrate de que las conexiones estén visibles y en buen estado. La ventilación en áreas donde se instalará gas es fundamental para la seguridad.

elementos funcionales de vivienda en obra gris

Todas las puertas deben instalarse y funcionar correctamente. Verifica que abran y cierren suavemente, que las cerraduras operen sin dificultad y que los marcos estén bien alineados. En obra gris, típicamente encontrarás instalada la puerta de entrada principal y las puertas de los baños.

Examina las bisagras y herrajes para asegurar que estén firmemente fijados. Una puerta mal instalada o con herrajes defectuosos puede convertirse en un problema de seguridad y funcionalidad a largo plazo.

Las ventanas son elementos críticos en obra gris ya que afectan la ventilación, iluminación y aislamiento térmico. Verifica que todas las ventanas abran y cierren correctamente, que los vidrios estén enteros y bien instalados, y que no haya espacios que permitan filtraciones.

La hermeticidad de las ventanas es fundamental para prevenir problemas de humedad y filtraciones. Examina los marcos y sellos para asegurar que estén en perfecto estado. En Colombia, donde las variaciones climáticas pueden ser extremas, unas ventanas bien instaladas son esenciales para el confort habitacional.

Servicios básicos y conexiones

En obra gris, los baños deben entregarse completamente funcionales. Esto incluye sanitario, lavamanos, ducha con su respectivo enchape, grifería y desagües. Verifica el funcionamiento completo de cada elemento: que el sanitario tenga descarga eficiente, que los grifos no goteen y que la ducha tenga presión adecuada.

Examina los enchapes y acabados del baño, ya que estos sí están incluidos en la entrega de obra gris. Busca baldosas sueltas, grietas en el enchape o problemas en las juntas que puedan permitir filtraciones futuras.

La cocina en obra gris incluye elementos básicos como el mesón, lavaplatos y estufa. Verifica que el mesón esté bien instalado y nivelado, que el lavaplatos drene correctamente y que las conexiones de gas para la estufa estén en perfecto estado si aplica.

Examina las conexiones de agua y desagüe del lavaplatos. Un desagüe lento o conexiones defectuosas pueden generar problemas de humedad y olores desagradables en tu cocina.

Aspectos normativos y de cumplimiento

Tu vivienda debe cumplir con las normas sismo resistentes establecidas en la NSR-10. Aunque como comprador no puedes realizar una evaluación estructural completa, puedes verificar que la construcción tenga el certificado técnico de ocupación correspondiente, documento que certifica el cumplimiento de estas normas.

Recuerda que tu vivienda nueva cuenta con garantías legales específicas: un año para acabados y diez años para la estructura. Cualquier defecto que identifiques durante la inspección debe quedar documentado en el acta de entrega para garantizar que quede cubierto por estas garantías.

Ley de Vivienda Segura (Ley 1796 de 2016) establece mecanismos de protección adicionales para compradores de vivienda nueva, incluyendo seguros decenales que cubren problemas estructurales graves.

Recomendaciones finales para una inspección exitosa

Durante tu inspección, documenta todo con fotografías detalladas y descripciones escritas. Cualquier observación debe quedar registrada en el acta de entrega antes de firmarla. Este registro será tu respaldo legal si necesitas hacer reclamaciones posteriores bajo las garantías.

Considera contratar un inspector profesional o arquitecto especializado en recepciones de vivienda. Estos profesionales pueden identificar problemas técnicos que podrían pasar desapercibidos para alguien sin experiencia en construcción. El costo de esta inspección es una inversión mínima comparado con los posibles gastos de reparaciones futuras.

Tienes derechos específicos como comprador para reportar defectos dentro de los términos de garantía. Familiarízate con estos plazos y procedimientos para proteger tu inversión. La normativa colombiana establece mecanismos claros para reclamaciones, pero es importante conocerlos y ejercerlos oportunamente.

Recibir tu vivienda en obra gris es el primer paso hacia tu nuevo hogar. Una inspección minuciosa y profesional te garantiza que esta inversión sea segura, funcional y cumpla con tus expectativas. No apresures este proceso: dedicar tiempo y atención a estos detalles te ahorrará problemas y gastos significativos en el futuro.