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El sector inmobiliario colombiano atraviesa una crisis profunda que ha obligado a decenas de miles de hogares a renunciar a la adquisición de vivienda propia. Según datos revelados por la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), más de 30.000 familias desistieron de la compra de vivienda nueva durante 2023 y 2024, principalmente por cambios en los programas de subsidios del Gobierno Nacional y limitaciones en su acceso al financiamiento. Esta cifra representa un incremento de más del 30% respecto al desempeño de años anteriores, marcando un quiebre significativo en el mercado habitacional del país.
El presidente de Camacol, Guillermo Herrera, señaló que las decisiones del Gobierno actual han impactado directamente la dinámica del sector constructor. «El sector de la construcción no se cae, sigue construyendo país», expresó, aunque reconoció que los indicadores económicos revelan una realidad contradictoria: mientras la participación del sector en el PIB pasó de aproximadamente 4% durante la administración anterior a 2% en la actualidad, el país acumula dos años, ocho trimestres consecutivos, de crecimientos negativos.
desplome de las ventas y sus causas multifacéticas
Entre enero y octubre de 2023, Colombia dejó de vender 97.000 viviendas nuevas, de las cuales 77.000 corresponden a viviendas de interés social (VIS). Este descenso de casi la mitad en volumen de comercialización tiene múltiples causas que se entrelazan: desde tasas de interés hipotecarias que rondan el 11,4%, pasando por decisiones administrativas que complicaron el acceso a beneficios estatales.
El programa Mi Casa Ya, que según Herrera era «el único programa que no exigía hacer filas o gestionar trámites ante el Estado», experimentó cambios drásticos. El gobierno implementó nuevas exigencias administrativas, restringió los cupos disponibles y modificó los criterios de asignación utilizando el Sisbén IV. Esta reestructuración, aunque presentada como medida de optimización, generó un impacto negativo inmediato: muchas familias que habían iniciado su proceso de compra decidieron abandonarlo.
Herrera detalló que durante 2023 y 2024 los desistimientos se incrementaron por encima del 30%, con más de 30.000 hogares que estaban en proceso de compra y tuvieron que decir: ‘No puedo, no alcanzo’. De estos abandonos, el 78,1% correspondieron al segmento VIS, evidenciando que la crisis afecta principalmente a la población más vulnerable.
Subsidios y estímulos al ahorro: la solución postergada
Frente a este panorama desolador, Camacol presenta cinco propuestas para la reactivación del sector a partir de 2026, priorizando la recuperación de los estímulos al ahorro para la compra de vivienda. Una de las más relevantes apunta a revitalizar las cuentas AFC (Ahorro para el Fomento a la Construcción), mecanismos que permiten a los colombianos ahorrar con beneficios tributarios para acceder a vivienda.
Las cuentas AFC ofrecen ventajas significativas: los depósitos se consideran renta exenta, lo que reduce la base tributaria del impuesto de renta, y los intereses no están sujetos a retención en la fuente cuando el dinero se destina a compra de vivienda o pago de créditos hipotecarios con permanencia de 10 años. Estos mecanismos estuvieron entre los más efectivos para fomentar el acceso a vivienda entre los estratos medios y medios-altos, pero su impulso ha disminuido considerablemente en la agenda gubernamental.
«Hay que recuperar la capacidad de los hogares de empezar a ahorrar para comprar su vivienda. Eso se perdió y debemos volver a generar ese atractivo», afirmó Herrera, enfatizando que la economía puede moverse por inversión o por consumo, pero es imperativo reincentivizar el ahorro como la mejor inversión disponible para cualquier familia colombiana.
contracción del PIB constructor y sus efectos cascada
Los datos macroeconómicos refuerzan la urgencia de acción. El PIB del subsector de edificaciones se contrajo en 2,5% en el cuarto trimestre de 2024, mientras que la producción residencial específica cayó 5,8%. En total, Colombia ha acumulado siete trimestres de cifras en rojo consecutivos, fenómeno que no se repetía desde la crisis de 2020.
La inversión en vivienda durante el primer trimestre de 2024 registró una caída de 6,8%, ubicándose en 3,78% del PIB, nivel que representa el más bajo desde 2005, si se descuenta el período pandémico. Estas variables no son meras cifras estadísticas: implican destrucción de empleos, menor recaudación fiscal y un círculo vicioso donde la falta de demanda desincentiva las iniciativas constructoras, que a su vez contraen el empleo.
Barranquilla: excepción que evidencia el impacto de la política local
En contraste con el panorama nacional desolador, Barranquilla destaca como una excepción notable. Herrera resaltó que «las ventas de vivienda en Barranquilla crecieron más del 24%, el doble del promedio nacional». Algunos reportes especializados señalan que el crecimiento en esta región ha llegado incluso al 31,5% en 2024, y en vivienda nueva, el crecimiento del segmento VIS alcanzó 37%.
La diferencia fundamental radica en que Barranquilla cuenta con programas locales de subsidio a la vivienda, como Mi Techo Propio, respaldados por disponibilidad presupuestal del gobierno local. Esta realidad subraya una conclusión incómoda: sin apoyo estatal efectivo, el mercado de vivienda para la población de menores ingresos simplemente no funciona.
La cartera hipotecaria de vivienda en el Atlántico cerró 2024 con un crecimiento anual del 15%, posicionando al departamento como el que registra el mayor incremento nominal en saldo de capital por segundo año consecutivo. Además, el mercado de vivienda usada experimentó un crecimiento cercano al 40% en el acumulado hasta agosto de 2025, evidenciando que la demanda potencial existe, pero requiere de condiciones de financiamiento accesibles.
Propuestas para 2026
Herrera concluyó que el sector se mantiene unido para plantear soluciones conjuntas. «Por primera vez en muchos años, Camacol, Asobancaria y Asocajas trabajamos juntos para presentar propuestas que permitan recuperar el dinamismo del sector. Lo vemos con entusiasmo y con la convicción de seguir construyendo país».
Las cinco propuestas presentadas abordan desde la recuperación de estímulos al ahorro hasta la reactivación de programas simplificados de subsidios que no generen cargas administrativas excesivas a los beneficiarios. Otra línea central de trabajo apunta a la coordinación entre autoridades municipales y nacionales, siguiendo el modelo barranquillero que ha demostrado su efectividad.
El cierre de líneas de apoyo que garantizaban la continuidad de proyectos, sumado a cambios abruptos en criterios de elegibilidad, ha generado desconfianza tanto en compradores como en desarrolladores inmobiliarios. Las iniciaciones de vivienda cayeron 27% durante 2023 y completan diez meses de contracciones consecutivas, fenómeno que anticipará problemas aún mayores en empleo y recaudación para los próximos trimestres.
Sin intervención decidida mediante política pública restauradora de subsidios efectivos y fortalecimiento de mecanismos como las cuentas AFC, el mercado de vivienda para la población vulnerable seguirá contrayéndose. La lección de Barranquilla es clara: el acceso a vivienda digna para millones de colombianos de menores ingresos no es un proceso de mercado espontáneo, sino una política que requiere voluntad institucional, recursos públicos sostenidos y simplicidad en los trámites.
Con más de 30.000 familias fuera del acceso a vivienda en 2023-2024, y proyecciones que sugieren continuidad o agravamiento de la crisis, la ventana de oportunidad para rectificar el rumbo mediante acciones coordinadas se estrecha considerablemente.