El mercado de vivienda nueva en Colombia consolida una tendencia alcista durante 2025, con un incremento promedio del 2,10% en el segundo trimestre frente al periodo anterior, según el más reciente informe del Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE). Esta dinámica refleja un sector en recuperación sostenida, impulsado por la estabilización macroeconómica, la reducción de las tasas de interés y el fortalecimiento de programas como la Vivienda de Interés Social (VIS).
Los datos oficiales revelan comportamientos diferenciados según el tipo de inmueble y la ubicación geográfica, con las casas registrando aumentos más pronunciados del 4,15% versus los apartamentos con un crecimiento del 2,01% durante el segundo trimestre. Este escenario presenta tanto oportunidades como desafíos para los colombianos que buscan adquirir su vivienda propia, especialmente considerando que las ventas de vivienda nueva crecieron un 38,6% en el primer semestre comparado con el mismo periodo de 2024.
Diferencias marcadas entre casas y apartamentos
El Índice de Precios de la Vivienda Nueva (IPVN) del DANE evidencia una brecha creciente en la evolución de precios entre tipos de inmuebles. Durante el segundo trimestre de 2025, las casas experimentaron un incremento del 4,15%, duplicando prácticamente el aumento observado en apartamentos. Esta diferencia se ha acentuado a lo largo del año, con las casas acumulando un crecimiento del 9,27% desde el cuarto trimestre de 2024, mientras los apartamentos registraron un aumento del 5,48% en el mismo periodo.
En perspectiva anual, comparando el segundo trimestre de 2025 con el mismo periodo de 2024, las casas mostraron una variación del 10,89% frente al 9,97% de los apartamentos. Esta tendencia sugiere una mayor presión de demanda en el segmento de vivienda unifamiliar, posiblemente influenciada por cambios en las preferencias habitacionales posteriores a la pandemia y la búsqueda de mayor espacio.
Variaciones significativas por ciudades
Las ciudades con mayores incrementos
El comportamiento geográfico del mercado muestra disparidades notables entre las diferentes áreas urbanas y metropolitanas del país.
| Ciudad / Área | Variación Trimestral (%) |
|---|---|
| Pasto AU | 7,50 |
| Cartagena AU | 5,44 |
| Cali AU | 4,16 |
| Armenia AU | 3,98 |
| Barranquilla AU | 2,50 |
| Pereira AU | 1,87 |
| Bucaramanga AM | 1,75 |
| Medellín AM | 1,62 |
| Bogotá + Soacha | 1,37 |
| Popayán AU | –2,14 |
Pasto encabeza la lista con un incremento trimestral del 7,50%, seguido de Cartagena con 5,44% y Cali con 4,16%. Estos aumentos superiores al promedio nacional reflejan dinámicas locales específicas, incluyendo mayor demanda, proyectos de infraestructura y desarrollos urbanísticos particulares.
En contraste, Popayán fue la única ciudad que registró una variación negativa del -2,14%, lo que indica condiciones de mercado diferentes, posiblemente relacionadas con menor actividad constructora o ajustes en la oferta disponible.
Comportamiento de las grandes urbes
Las principales ciudades del país mostraron aumentos más moderados pero sostenidos. Bogotá y su área de influencia presentaron incrementos entre 1,37% y 1,39%, mientras que Medellín y su área metropolitana registraron un crecimiento del 1,62%. Barranquilla se ubicó en un nivel intermedio con 2,50% de variación trimestral.
Factores económicos impulsores del mercado
Entorno macroeconómico favorable
El contexto económico de 2025 ha sido propicio para la reactivación del sector inmobiliario. La inflación se ha estabilizado en niveles más manejables, proyectándose para el cierre del año en torno al 3-5%, comparado con el 9,28% registrado en 2023. Esta estabilización ha permitido mayor predictibilidad en los costos de construcción y planificación financiera tanto para desarrolladores como compradores.
Reducción significativa de tasas de interés
El Banco de la República ha implementado un ciclo de reducción de tasas, llevando la tasa de referencia desde el 13% hasta el 9,25% durante 2025. Esta política se ha traducido en tasas hipotecarias más competitivas, con entidades como AV Villas ofreciendo desde 10,37%, Bancolombia con 10,79% y Davivienda desde 11,29%. Las proyecciones indican que las tasas podrían ubicarse entre 5,8% y 7% para finales de 2025.
Dinamismo del segmento VIS y programas gubernamentales
Crecimiento extraordinario en Vivienda de Interés Social
El segmento de Vivienda de Interés Social (VIS) ha sido el motor principal de la recuperación del sector. Las ventas VIS experimentaron un crecimiento del 71,9% en unidades durante el primer trimestre de 2025, y mantuvieron su dinamismo representando entre el 47% y 49% del total de ventas en el primer semestre. Este comportamiento refleja tanto la efectividad de los programas gubernamentales como la demanda acumulada de familias que buscaban acceder a vivienda propia.
Actualización de subsidios y valores VIS
Para 2025, con el salario mínimo establecido en $1.423.500, los valores de vivienda VIS se actualizaron a $213.525.000 (150 SMMLV) para ciudades principales y $192.172.500 (135 SMMLV) para el resto del país. La Vivienda de Interés Prioritario (VIP) mantiene un tope de $128.115.000 (90 SMMLV).
Los subsidios de las cajas de compensación familiar también se ajustaron, con entidades como Compensar ofreciendo hasta $42.705.000 (30 SMMLV) para familias con ingresos de hasta 2 salarios mínimos, y Colsubsidio manteniendo esquemas similares que facilitan el acceso a la vivienda.
Perspectivas del mercado inmobiliario
Los análisis sectoriales, incluyendo el informe de BBVA Research, proyectan un crecimiento del 9,0% en las ventas de vivienda nueva para 2025 y 11,5% para 2026, con mejor desempeño esperado en el segmento No VIS. Camacol, por su parte, reportó 147.399 unidades vendidas en los últimos doce meses, manteniendo estabilidad en el rango de 140-150 mil unidades anuales.
El mercado también evidencia una creciente demanda por viviendas sostenibles, con certificaciones como LEED, CASA Colombia y EDGE ganando relevancia. Según el Consejo Colombiano de Construcción Sostenible, cerca de 300 mil viviendas nuevas han recibido certificaciones de sostenibilidad, y se espera que para 2030 la mitad de la oferta nueva cumpla estándares ambientales.
A pesar del dinamismo, el sector enfrenta retos como la escasez de suelo urbanizable, incertidumbres sobre la continuidad de subsidios nacionales y el encarecimiento de insumos de construcción. Camacol reportó una caída del 38,1% en inicios de obra durante el primer semestre, y los lanzamientos se redujeron 16,7% en 2024, lo que podría limitar la oferta futura.
Ciudades con mayor potencial de inversión
Bogotá mantiene su liderazgo como el principal mercado inmobiliario, con localidades como Usaquén, Suba y Fontibón destacándose por su conectividad y desarrollo de infraestructura. El Metro de Bogotá y la ampliación de corredores viales prometen incrementar la valorización en estas zonas.
Medellín y municipios como Envigado, Rionegro y Sabaneta consolidan su atractivo, mientras que ciudades de la Costa Caribe y el Eje Cafetero ganan popularidad entre inversionistas nacionales y extranjeros.
Las ciudades intermedias como Pasto, Cartagena y Cali presentan oportunidades diferenciadas, con crecimientos de precios que pueden indicar tanto potencial de valorización como necesidad de análisis cuidadoso de sostenibilidad en el mediano plazo.
El mercado inmobiliario colombiano en 2025 presenta un escenario de recuperación consolidada con oportunidades diferenciadas según tipo de vivienda, ubicación y segmento de mercado. Los precios de las casas muestran mayor dinamismo que los apartamentos, ciudades como Pasto, Cartagena y Cali lideran los incrementos, mientras que la reducción de tasas de interés y el fortalecimiento de programas VIS facilitan el acceso a la vivienda.
Las condiciones macroeconómicas favorables, combinadas con innovaciones en sostenibilidad y digitalización del sector, configuran un mercado maduro que ofrece tanto oportunidades de inversión como desafíos de planificación a largo plazo. Para compradores e inversionistas, el análisis cuidadoso de tendencias locales, condiciones de financiación y factores de sostenibilidad será clave para decisiones exitosas en este mercado en evolución.