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El panorama del sector construcción en Colombia durante el tercer trimestre de 2025 dibuja un escenario paradójico: mientras las obras civiles registran su mejor desempeño en un año con un crecimiento de 13,1%, propulsadas por megaproyectos como la Primera Línea del Metro de Bogotá y el Regiotram, el segmento edificador acumula cifras preocupantes, con la construcción de vivienda contrayéndose 8,3% y las iniciaciones desplomándose 19% en el trimestre.
Este contraste estructural ha quedado confirmado con los datos publicados hoy por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE), evidenciando un sector que, aunque contribuye al crecimiento económico del país mediante infraestructura, ve cómo el componente residencial se resiste a recuperarse. El valor agregado del sector construcción cayó 1,5%, golpeando directamente al Producto Interno Bruto (PIB) nacional, que aun así sorprendió al alza con un crecimiento de 3,6% respecto al tercer trimestre de 2024.
Obras Civiles: El Motor Que Sostiene al Sector
Por séptimo trimestre consecutivo, las obras civiles volvieron a ser el pulmón de la construcción, marcando una trayectoria de crecimiento ininterrumpida que contrasta drásticamente con la debilidad del sector inmobiliario residencial. El impulso proviene fundamentalmente de megaproyectos en Bogotá respaldados por una asignación presupuestal cercana a 34,7 billones de pesos, que incluyen iniciativas críticas como la Primera Línea del Metro y el Regiotram. Estas inversiones en infraestructura de transporte masivo representan compromisos de largo plazo que han mantenido la actividad constructiva en crecimiento, a pesar del contexto económico desafiante.
Las vías en varias regiones del país también reforzaron este resultado, aunque con menor intensidad que en la capital. Sin embargo, un análisis más profundo revela que los niveles de actividad siguen siendo inferiores a los registrados antes de la pandemia, lo que indica un avance robusto pero todavía insuficiente para compensar la caída sistemática de otros segmentos. Según el análisis de Grupo Cibest (Bancolombia), «aunque la inversión fija creció 3,4%, este crecimiento se explica exclusivamente porque la maquinaria y equipo se expandieron a dos dígitos, mientras que la construcción tradicional continuó en números rojos».
Paradoja de Vivienda: Ventas Que No Se Traducen en Obra
El subsector inmobiliario residencial enfrenta una desconexión preocupante entre demanda y oferta. Las ventas de vivienda aumentaron 8% en variación anual, evidenciando que existe intención de compra en el mercado; sin embargo, las iniciaciones de obra se desplomaron 19% en el mismo periodo. Esta brecha creciente entre lo que se vende y lo que se construye plantea un escenario donde los desarrolladores prevenden proyectos que luego se demoran en iniciarse o nunca llegan a construcción.
El factor detrás de este fenómeno es multifacético. La incertidumbre fiscal, los costos de materiales aún elevados, la baja confianza empresarial, las restricciones en fondeo y, particularmente, la ausencia de subsidios para Vivienda de Interés Social (VIS) configuran un entorno que desalienta a constructoras a iniciar nuevas obras. Mientras que los créditos VIS desaceleraron su crecimiento, pasando de crecer más del 16% en 2023 a solo 9,6% en el tercer trimestre de 2025, el leasing habitacional explotó con un salto de 127%, evidenciando que los formatos alternativos de financiación están ganando terreno.
Desembolsos Récord Pero Proyectos Que No Avanzan
Un indicador que parece positivo a primera vista es que en el tercer trimestre se desembolsaron 7,4 billones de pesos para compra de vivienda, un salto de 26,8% frente al mismo periodo de 2024. La mayoría de estos recursos fluyeron mediante créditos tradicionales (más de 6,2 billones), lo que sugiere que el mercado de crédito hipotecario está activo. No obstante, estos desembolsos financian principalmente la compra de inventario existente, no la construcción de nueva oferta.
El área en construcción cayó por octavo trimestre consecutivo y el área culminada también retrocedió, con contracción de segmentos como hogares y oficinas que registraron descensos superiores a 10%. La única nota positiva es que el área paralizada continúa disminuyendo, pero a un ritmo que resulta insuficiente para cambiar la trayectoria general del sector. Este patrón sugiere que constructoras están enfocadas en finalizar proyectos que ya están en avanzado estado, pero no están iniciando nuevo inventario que reemplace lo que se vende.
Gobierno Busca Alivios, Pero Persisten Las Restricciones
Ante esta realidad, el Gobierno Nacional anunció hoy una línea de crédito para financiar mejoras en vivienda sin recurrir a hipoteca, buscando dinamizar al sector mediante cooperativas y fondos de empleados. Sin embargo, expertos advierten que la verdadera solución requiere reactivar los subsidios para Vivienda de Interés Social, que han sido históricamente el catalizador para convertir preventas en construcción efectiva.
Desde Camacol, la agremiación del sector, se ha enfatizado que el programa ‘Mi Casa Ya’ es el único apoyo disponible para hogares de menores ingresos, con una expectativa de 20.500 subsidios para 2025. Este número, comparado con años anteriores cuando se distribuían montos significativamente mayores, ilustra cómo la reducción en recursos públicos ha erosionado la capacidad del sector para mantener ritmo de iniciaciones, especialmente en el segmento VIS.
Sector En Transición, No En Recuperación
Aunque los datos del PIB de este trimestre muestran que la construcción fue una de las dos actividades económicas que restó crecimiento nacional, la situación requiere matices importantes. Las obras civiles, con su crecimiento de 13,1%, demuestran que existe capacidad constructiva y que la inversión en infraestructura sigue siendo un motor válido. Sin embargo, este impulso no es suficiente para sostener empleo, demanda de materiales y dinamismo en toda la cadena de valor cuando el segmento residencial se contrae.
En los últimos doce meses acumulados, las iniciaciones de vivienda se redujeron entre 5,0% y 12,0%, dependiendo de la métrica y el período, mientras que los precios de vivienda nueva (IPVN) registraron aumentos de 2,1% en apartamentos y 4,15% en casas durante el segundo trimestre. Este escenario de precios al alza pero iniciaciones a la baja plantea una pregunta incómoda: ¿hacia dónde va la industria si no hay construcción que alimente la oferta?
Perspectivas Inmediatas EN LA CONSTRUCCIÓN DE VIVIENDA
El sector cierra el tercer trimestre de 2025 con resultados mixtos pero tendencia clara: infraestructura fuerte, vivienda débil. Para los próximos meses, analistas coinciden en que el comportamiento dependerá de decisiones de política pública, movimientos de tasas de interés y recuperación de confianza empresarial.
Camacol ha manifestado optimismo moderado, destacando que segmentos como la vivienda de clase media presentan demanda sólida y que nuevos modelos de negocio (multifamily, coliving, senior living) están ganando peso, con cerca de 301 proyectos en el país. Sin embargo, estos nichos no son suficientes para compensar la caída estructural en VIS si no se revierten las políticas de subsidios.
El país vende más viviendas de las que empieza a construir, una dinámica insostenible a mediano plazo. Mientras las obras civiles sigan adelante gracias al compromiso estatal con infraestructura, y siempre que la política de subsidios se reactive, existe un margen para evitar mayor deterioro. Lo contrario significaría escasez de oferta, precios más rigidos y un mercado menos competitivo, afectando los objetivos de acceso a vivienda que la política pública busca garantizar.