El mercado de vivienda en Risaralda vive un momento de transformación a lo largo de 2025, impulsado principalmente por la caída en las tasas de interés de los créditos hipotecarios y el fortalecimiento de la capacidad de compra de los hogares del Eje Cafetero. Según el gerente de la Lonja de Propiedad Raíz de Risaralda, Felipe Gómez, «la dinámica ha sido favorable» durante los primeros meses del año, configurando un panorama muy diferente al cierre desalentador de 2024. Este repunte en el sector se refleja en cifras concretas que marcan un cambio significativo en el acceso a la financiación para adquisición de vivienda en la región.
En el primer trimestre de 2025, los datos disponibles muestran que los hogares del Eje Cafetero con ingresos mensuales entre $3 y $8 millones de pesos aumentaron en 40%, una cifra que evidencia la ampliación de la base de compradores potenciales en el departamento. De forma paralela, el 79% de quienes adquirieron vivienda lo hicieron utilizando ahorros o cesantías, lo cual indica que existe una base sólida de compradores con capacidad de cierre financiero más robusta. Este fenómeno refleja tanto la recuperación económica como la efectividad de las políticas crediticias que favorecen el acceso a la vivienda propia.
Factor de las Tasas de Interés: Catalizador del Cambio
Desde febrero de 2024, las principales entidades financieras han reducido significativamente sus ofertas de créditos hipotecarios. Instituciones ofrecen tasas desde 8,95% efectivo anual, mientras que el Banco de la República redujo su tasa de referencia a 9,25%. Esta disminución en el costo del financiamiento es determinante para mejorar la accesibilidad de las familias colombianas a la vivienda.
La reducción de tasas ha modificado sustancialmente las condiciones de compra. Con un crédito menos costoso, los bancos pueden desembolsar montos mayores y las familias tienen más posibilidades de adquirir su vivienda propia. A nivel nacional, según datos de Camacol, la colocación de créditos hipotecarios para adquisición de vivienda en los últimos doce meses a agosto de 2025 presentó una variación de 34,5% anual con un total de $30,2 billones. El segmento No VIS mostró una variación de 46,8% y el segmento VIS una variación de 20,2% respecto al mismo periodo de 2024.
El Panorama Regional: Dinámicas Diferenciadas
El comportamiento del mercado de vivienda en Risaralda refleja las complejidades del sector nacional, caracterizado por dinámicas contradictorias entre segmentos. En enero de 2025, se vendieron 352 unidades de vivienda, presentando un descenso del 8,1% con respecto a las 383 vendidas en el mismo período de 2024. No obstante, la composición de estas ventas es reveladora: se comercializaron 22 unidades en el segmento VIP, 201 unidades en el VIS y 129 en el NO VIS.
A nivel departamental más amplio, el comportamiento acumulado del año refleja variaciones mixtas. En el año corrido hasta la última disponibilidad de datos, el segmento VIS presentó variación de -5,1% mientras el segmento NO VIS registró 8,3%, indicando que la recuperación es más pronunciada en los inmuebles de mayor valor.
Arriendos: El Mercado Paralelo que Crecimiento
Paralelamente al impulso de los créditos hipotecarios, el mercado de arriendos continúa dinamizándose como alternativa de tenencia vivienda. Según Fedelonjas el precio de arriendo por metro cuadrado en el Eje Cafetero se ubica en niveles competitivos frente al promedio nacional, ubicándose entre $15.000 y $50.000 pesos por metro cuadrado dependiendo del estrato, área del inmueble y acabados. En la actualidad, cerca del 40% de los colombianos viven en arriendo, una tendencia que se mantiene firme en Risaralda.
Las viviendas más demandadas para arriendo se encuentran en rangos entre 40 m² y 80 m², principalmente en estratos 2, 3 y 4, donde se concentra la mayor parte de la población urbana. Esta preferencia por inmuebles de dimensiones medianas ha incentivado a bancos a intensificar sus ofertas de financiamiento hipotecario, posicionándola como una estrategia comercial explícita para competir con la demanda de vivienda para arrendar.
Oportunidades en Pereira y el Eje Cafetero
Pereira, capital de Risaralda, se ha consolidado como uno de los destinos preferidos para quienes buscan una combinación de naturaleza, desarrollo urbano y oportunidades de inversión. La ciudad cuenta con una ubicación estratégica en el Eje Cafetero, con conexiones viales eficientes y una creciente demanda de vivienda por parte de estudiantes, familias jóvenes y extranjeros. Zonas como Pinares, Álamos o Cerritos ofrecen alta valorización y demanda estable.
Comercializadores de bienes raíces en la región han señalado que los precios de vivienda nueva en Pereira resultan competitivos en comparación con grandes ciudades como Bogotá o Medellín, combinado con una oferta creciente de proyectos bien estructurados.
Recuperación del Sector Inmobiliario
A nivel nacional, el comportamiento financiero del sector inmobiliario presenta señales de recuperación. Según cifras del DANE, en el segundo trimestre de 2025 el saldo de cartera hipotecaria total ascendió a $144.460 miles de millones, representando un aumento del 2,4% comparado con el trimestre anterior y un incremento del 10,0% frente al mismo período de 2024. El saldo está conformado por 80,4% de cartera de créditos de vivienda y 19,6% de leasing habitacional.
La vigencia de subsidios para vivienda de interés social continúa siendo parte fundamental de la estrategia de acceso a la vivienda. Comfamiliar Risaralda, por ejemplo, ofrece créditos hipotecarios de compra de cartera a través de categorías diferenciadas, con tasas desde 0,6% en categoría A, 0,7% en cathttps://vivienda.com.co/subsidios-vivienda/egoría B y 1,0% en categoría C, con montos hasta 135 SMMLV y plazos extendidos hasta 240 meses.
Perspectivas y Desafíos
Aunque la perspectiva es positiva en cuanto a acceso crediticio, persisten retos estructurales en el sector. A nivel nacional, se proyecta que las ventas de vivienda nueva crezcan 9,0% en 2025 y 11,5% en 2026, con mejor desempeño en el segmento No VIS. Sin embargo, la oferta de vivienda nueva presenta limitaciones debido a la caída de los lanzamientos e iniciaciones durante 2024.
Para Risaralda, la Lonja de Propiedad Raíz mantiene expectativas optimistas para lo que resta del año. Según Felipe Gómez, «hay grandes expectativas sobre lo que viene», reflejando confianza en la continuidad de la dinámica positiva impulsada por mejores condiciones crediticias y mayor capacidad de compra de los hogares.
El impulso de los créditos hipotecarios se ha consolidado como factor clave en la recuperación del mercado de vivienda en Risaralda. La combinación de tasas de interés más accesibles, crecimiento de ingresos de los compradores y la diversidad de opciones de financiamiento ha ampliado las posibilidades para que más familias accedan a vivienda propia.
En un contexto nacional donde el sector inmobiliario representa entre el 8,5% y 8,8% del PIB y genera aproximadamente 1,75 millones de empleos, la recuperación del mercado en regiones como Risaralda es un indicador alentador de estabilidad económica y crecimiento en el acceso al derecho fundamental de la vivienda. Los próximos trimestres serán determinantes para consolidar esta tendencia y materializar las oportunidades que presenta el mercado inmobiliario risaraldense.