CortesIA © vivienda.com.co
En Colombia, la responsabilidad por daños eléctricos en inmuebles arrendados genera frecuentes conflictos entre propietarios e inquilinos. La ley, sin embargo, establece criterios precisos para determinar quién debe asumir los costos de reparación. El artículo 1985 del Código Civil colombiano y la Ley 820 de 2003 de Arrendamiento de Vivienda Urbana definen obligaciones concretas que dependen del origen del defecto eléctrico. Mientras que la instalación eléctrica fija es responsabilidad estructural del arrendador, los daños causados por negligencia o mal uso del inquilino recaen sobre este último. Entender esta distinción es fundamental para proteger derechos y evitar disputas costosas.
La norma no es absoluta ni discrimina el tipo de daño eléctrico; lo determinante es identificar si el fallo proviene de la instalación eléctrica fija del inmueble o de elementos introducidos y manipulados por el arrendatario. Un cortocircuito en el panel eléctrico es distinto de un daño causado por una sobrecarga generada por la conexión indebida de aparatos. Esta línea divisoria es crucial en la jurisprudencia colombiana y demanda análisis técnico y contractual.
Obligaciones del Arrendador según la Ley Colombiana
De acuerdo con el artículo 1985 del Código Civil, el arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar el inmueble en buen estado. Estas reparaciones abarcan los defectos que comprometen la estructura, funcionalidad y seguridad de la vivienda, incluida la instalación eléctrica fija. La norma es clara: «La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario».
La Ley 820 de 2003, en su artículo 8, reitera esta obligación para vivienda urbana. El propietario debe garantizar que el inmueble cuente con instalaciones eléctricas seguras, funcionales y que permitan al inquilino vivir en condiciones dignas y seguras. Esto incluye:
-
Reparación de defectos estructurales de la red eléctrica
-
Mantenimiento preventivo de la acometida eléctrica
-
Reemplazo de cableado deteriorado por envejecimiento
-
Reparación del cuadro de distribución si presenta fallas
-
Garantía de seguridad en enchufes, tomacorrientes y sistemas de puesta a tierra
Excepciones: Cuándo el Arrendador No Responde
El propietario queda exonerado cuando el daño se origina en:
-
Uso indebido de aparatos del inquilino: Regletas portátiles en mal estado, alargadores defectuosos, conexiones no autorizadas
-
Sobrecarga intencional: Conectar múltiples electrodomésticos de alto consumo sin autorización
-
Manipulación del cuadro eléctrico: El arrendatario efectúa conexiones directas, modifica la instalación o realiza trabajos sin permiso
-
Negligencia del inquilino: Daños causados por mal uso consciente de electrodomésticos o instalaciones
La doctrina jurídica colombiana, reflejada en interpretaciones de tribunales locales, establece que la responsabilidad del arrendador recae únicamente en la conservación de la instalación eléctrica fija del inmueble, no en los elementos portátiles o accesorios que el inquilino introduce.
Responsabilidades del Arrendatario
El inquilino debe asumir las reparaciones locativas, definidas según el artículo 1998 del Código Civil como «aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario». En materia de daños eléctricos, el arrendatario es responsable de:
-
Daños causados por sobrecarga de aparatos propios
-
Fallas derivadas de conexiones no autorizadas o indebidas
-
Deterioro de elementos móviles como regletas, extensiones y equipos portátiles
-
Accidentes ocasionados por manipulación negligente del sistema eléctrico
-
Incumplimiento de normas de seguridad al usar la instalación
Obligación de notificación: El arrendatario tiene el deber de informar por escrito y de inmediato al propietario cuando detecte defectos o peligros en la instalación eléctrica. Según el artículo 1993 del Código Civil, la noticia oportuna es requisito para que el arrendador repare por su cuenta; si no lo hace, el inquilino puede realizar la reparación y descontar hasta el 30% del canon de arrendamiento, según la Ley 820 de 2003.
Diferenciación: Instalación Fija vs. Elementos Portátiles
Un caso paradigmático en la jurisprudencia diferencia claramente responsabilidades. Cuando un daño se origina en una regleta portátil defectuosa propiedad del inquilino, el arrendador no responde, aunque la vivienda cuente con una instalación eléctrica antigua. Pero si el daño proviene de un defecto en el cableado interno, el panel de distribución o la acometida eléctrica, la responsabilidad es del propietario.
Esta distinción exige análisis técnico independiente que identifique el punto de origen del fallo. El inquilino tiene derecho a solicitar un peritaje eléctrico para acreditar que el daño no derivó de su conducta, sino de deficiencias estructurales del inmueble.
Procedimiento para Reclamar Daños Eléctricos
Si usted es arrendatario y sufre daños por deficiencias en la instalación eléctrica:
-
Documente el problema: Registre con fotos, videos y facturas los daños sufridos
-
Notifique al propietario por escrito: Envíe comunicación detallada, preferiblemente por correo certificado o WhatsApp con confirmación
-
Solicite peritaje técnico: Contrate un inspector eléctrico para verificar que el defecto es estructural
-
Solicite reparación inmediata: Establezca plazo razonable (máximo 2 meses según interpretación jurisprudencial)
-
Defienda sus derechos: Si el propietario incumple y el daño compromete la habitabilidad, puede terminar el contrato sin penalidad
Si usted es propietario y el inquilino alega daños eléctricos:
-
Realice inspección profesional: Contrate electricista certificado para identificar la causa real
-
Documente el estado inicial: Conserve pruebas de que la instalación funcionaba correctamente
-
Determine responsabilidad: Verifique si el origen está en su instalación o en elementos portátiles del inquilino
-
Cumple obligaciones de mantenimiento: Realice mantenimiento preventivo y documente las intervenciones
Marco Legal Vigente en Colombia
Además del Código Civil y la Ley 820 de 2003, se aplican normas de seguridad eléctrica como el Código Eléctrico Colombiano (NTC 2050), que establece estándares de instalación y operación. Los defectos que violen estas normas son responsabilidad del propietario. Asimismo, el Estatuto del Consumidor (Ley 1480 de 2011) reconoce garantía de 10 años para la estabilidad de la obra en viviendas nuevas, y 1 año para acabados e instalaciones eléctricas, plazos que pueden invocarse para reclamar vicios constructivos.
Si un daño eléctrico afecta a terceros (vecinos, trabajadores u otras personas), la responsabilidad civil se rige por los artículos 2350 y 2355 del Código Civil. El propietario puede ser responsable si la causa es un defecto estructural no reparado; el inquilino responde si el origen es su conducta negligente. En incendios por causa eléctrica, la jurisprudencia examina si el propietario conocía o debía conocer el mal estado de la instalación y no actuó.
En Colombia, la ley no deja lugar a ambigüedad: el arrendador responde por defectos en la instalación eléctrica fija, mientras que el arrendatario responde por daños causados por su negligencia o mal uso. La línea divisoria está en si el origen es estructural o por conducta. Propietarios e inquilinos deben conocer estas reglas para evitar litigios costosos y proteger sus intereses.
Para inquilinos, la recomendación es documentar todo: reportes escritos, fotografías, comunicaciones. Para propietarios, es realizar mantenimiento preventivo y conservar pruebas de inspecciones periódicas. En caso de conflicto, un peritaje técnico independiente es decisivo para determinar responsabilidades conforme a lo que establece la ley colombiana. Ambas partes tienen derecho a reclamar y defender sus posiciones en vía civil si la otra parte incumple, pero la carga de la prueba corresponde a quien alega el daño.