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El mercado de vivienda en Colombia llega a 2026 con un indicador de desistimientos en niveles históricamente altos. De acuerdo con Coordenada Urbana, el sistema de información de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), entre enero y noviembre de 2025, 36.348 familias cancelaron el negocio de compra de su vivienda nueva, pese a haber iniciado el proceso con separaciones y promesas de compraventa.
En el mismo periodo se registraron 156.756 unidades vendidas, por lo que los desistimientos ya representan el 23% de las operaciones: hoy, de cada 10 procesos de comercialización, aproximadamente 2 terminan en renuncia a la compra. Antes del actual Gobierno, entre 2021 y 2022, los desistimientos se situaban cerca de 20.000 unidades frente a casi 200.000 viviendas vendidas, una relación de 1 a 10. En menos de cuatro años, el indicador prácticamente se duplicó.
El deterioro se refleja también en la dinámica mensual: solo en noviembre de 2025 se registraron 2.509 unidades desistidas, equivalentes al 21,8% de las ventas de ese mes. De ellas, 1.996 correspondieron a vivienda de interés social (VIS) y 513 a No VIS, lo que confirma que el impacto se concentra en los hogares de menores ingresos.
Aunque Camacol identifica una leve moderación reciente en el volumen de cancelaciones, el nivel del indicador continúa muy por encima de los promedios históricos, en un mercado donde las ventas anuales de vivienda nueva se ubican alrededor de 170.000 unidades en los últimos 12 meses a noviembre de 2025.
política de vivienda, subsidios y tasas de interés
El aumento de los desistimientos se explica por una combinación de choques sobre el ingreso de los hogares, cambios en la política de subsidios y un entorno financiero más restrictivo.
En 2024 y 2025, el programa Mi Casa Ya —pieza central de la demanda VIS— enfrentó recortes y una suspensión de nuevas postulaciones, oficializada mediante la Circular 012 del 16 de diciembre de 2024 y confirmada en actos posteriores de Fonvivienda y el Ministerio de Vivienda. Esta decisión dejó en pausa a unos 32.566 hogares en estado “Interesado – Cumple” y generó incertidumbre sobre la continuidad de los apoyos.
Camacol ha advertido que, sumando hogares con subsidio asignado pero sin cobertura a la tasa, cerca de 40.500 familias han quedado expuestas a mayores cuotas y a la posibilidad de desistir de la compra por falta de cierre financiero. Esto ocurre en un contexto en el que la VIS representa alrededor del 67% de las ventas de vivienda nueva (más de 107.000 unidades VIS vendidas entre diciembre de 2024 y noviembre de 2025, según Coordenada Urbana), y cerca del 59% de la oferta disponible a noviembre de 2025.
A lo anterior se suma el impacto de las tasas de interés hipotecarias elevadas entre 2023 y 2024. Estimaciones de Camacol muestran que por cada punto porcentual de aumento en la tasa hipotecaria, la tasa de crecimiento de las ventas VIS se reduce alrededor de 9,3%, evidenciando una alta sensibilidad del segmento a las condiciones financieras. Esta combinación —subsidios inestables y crédito más costoso— ha estrechado la capacidad de cierre de muchas familias que compraron sobre planos en 2021–2022 y hoy enfrentan condiciones muy distintas a las previstas al momento de la separación.
alza del salario mínimo y borrador de decreto VIS elevan el riesgo de nuevos desistimientos
El inicio de 2026 introduce dos nuevos factores de presión: el fuerte incremento del salario mínimo y un proyecto de decreto que modifica la forma de fijar los precios de la vivienda VIS.
El Gobierno decretó para 2026 un aumento del salario mínimo del 23,7%, llevando el ingreso mínimo total (con auxilio de transporte) a $2 millones mensuales, el mayor ajuste en más de dos décadas. Dado que la construcción de vivienda es intensiva en mano de obra y que los topes de precios VIS se expresan en salarios mínimos, el salto tiene efectos simultáneos:
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Por el lado de la oferta, Camacol estima que los costos directos de producción de vivienda podrían aumentar entre 10% y 15% por el encarecimiento de la mano de obra y de insumos asociados. Otros análisis regionales señalan que los costos totales de proyectos VIS y VIP podrían incrementarse hasta en 10%.
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Por el lado de la demanda, el alza del mínimo incrementa de manera automática los topes legales de VIS y VIP, encareciendo el valor máximo permitido y tensionando el cierre financiero de hogares que no han visto aumentos equivalentes en sus ingresos.
Como respuesta, el Ministerio de Vivienda publicó en enero de 2026 un borrador de decreto que propone dos cambios clave: fijar el precio de la VIS en pesos colombianos desde la separación, prohibiendo la indexación posterior al salario mínimo, y establecer como regla general un tope de 135 salarios mínimos para el valor máximo de la VIS, en línea con lo previsto en el Plan Nacional de Desarrollo. La medida se presenta como un mecanismo de protección al comprador para evitar incrementos automáticos no asociados a los costos reales de construcción.
Sin embargo, el gremio constructor advierte que, en la práctica, la combinación de costos más altos por el salario mínimo y menor flexibilidad para ajustar precios durante los cuatro o cinco años que tarda el ciclo de un proyecto (planeación, preventa, construcción y entrega) puede hacer que algunos desarrollos VIS pierdan viabilidad financiera. Ante proyectos menos rentables o imposibles de ajustar, la reacción probable del mercado sería una reducción de la oferta nueva y un mayor riesgo de desistimientos, especialmente en los segmentos donde los márgenes son más estrechos.
hogares que compran vivienda sobre planos
El aumento sostenido de los desistimientos deja varias señales para los hogares interesados en comprar vivienda nueva, en particular VIS:
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Mayor volatilidad en las condiciones de cierre: Los procesos de compra que inician hoy se extenderán por 34 meses o más en el caso de proyectos VIS, tiempo durante el cual pueden cambiar tasas de interés, niveles salariales, costos de construcción y reglas de subsidios. Esta volatilidad incrementa el riesgo de que las familias no logren completar la cuota inicial o el crédito pactado al momento de la preventa.
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Dependencia crítica de los subsidios: Con un peso de la VIS superior a 2 de cada 3 viviendas vendidas y una alta proporción de negocios apoyados en programas como Mi Casa Ya, cualquier suspensión, recorte o retraso en estos esquemas se traduce rápidamente en cancelaciones de negocios, como ya ocurrió con decenas de miles de hogares entre 2024 y 2025.
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Oferta más selectiva y posiblemente menor: Si los aumentos de costos no pueden trasladarse plenamente al precio por las restricciones legales y de demanda, algunos proyectos —en especial los ubicados en suelos costosos o con altos costos de urbanismo— podrían no lanzarse o reducir escalas. Camacol ya proyecta una contracción de iniciaciones frente a los niveles previos a la pandemia, con caídas acumuladas cercanas al 20% en 2024–2025. Una oferta más limitada tiende a concentrarse en perfiles de menor riesgo para las entidades financieras, dejando por fuera a hogares más vulnerables.
indicador que exige ajustes en la política de vivienda
La duplicación de los desistimientos en compras de vivienda evidencia un problema real de acceso y de diseño de política pública, pero no puede atribuirse a un solo responsable. El fuerte aumento del salario mínimo, la inestabilidad de los subsidios y los cambios sobre la VIS han trasladado presión a los hogares que compran sobre planos, mientras que el sector constructor se apoyó durante años en un modelo altamente dependiente de ayudas estatales y de la indexación al mínimo. El resultado: cerca de 2 de cada 10 negocios se caen antes de escriturar, mostrando fallas combinadas de política, regulación y gestión de riesgo.
Además, el manejo de la política de vivienda por parte del Gobierno —con suspensión de postulaciones a Mi Casa Ya, cambios abruptos en las reglas del juego y un aumento del salario mínimo sin un diseño compensatorio robusto para el sector— ha sido un detonante central de la crisis actual. Más que un simple choque externo, estas decisiones han elevado la incertidumbre, deteriorando la confianza y puesto en jaque la viabilidad de muchos proyectos VIS.
Una política de vivienda responsable debería anticipar los efectos de sus propias medidas, garantizar continuidad y certeza en los subsidios y concertar los cambios regulatorios con el sector antes de implementarlos. Mientras eso no ocurra, el indicador de desistimientos seguirá reflejando, sobre todo, los costos de una estrategia gubernamental mal calibrada sobre el acceso a la vivienda en Colombia.