Embargo por incumplimiento de Arriendo: Guía del proceso judicial

Cuando un arrendatario no cumple con el pago del canon de arriendo, el arrendador puede acudir a la vía judicial para garantizar el cobro de la deuda. El embargo y el secuestro son medidas cautelares ordenadas por un juez para inmovilizar bienes que respalden el monto adeudado y sus intereses, tal como lo establece el Código Civil Colombiano. Comprender el alcance de estas figuras, así como las obligaciones y derechos de cada parte, resulta esencial para cualquier relación de arrendamiento.

En un escenario donde la economía familiar está marcada por un incremento del canon de arriendo de hasta 5,20% en 2025, según el IPC del DANE, tanto inquilinos como propietarios deben estar preparados para posibles tensiones contractuales. A continuación, se detalla el proceso judicial, las normativas aplicables y recomendaciones prácticas.

¿Qué es el embargo y cuándo procede?

El embargo es una medida cautelar que incide sobre los bienes del deudor con el fin de asegurar el pago de una obligación. En materia de arrendamiento:

• Un juez competente decreta el embargo cuando existe una demanda ejecutiva por incumplimiento del arrendamiento o de pagos asociados (servicios públicos, etc.).

• El bien embargado puede ser la misma propiedad arrendada o cualquier otro bien registrable del deudor.

El secuestro complementa al embargo: un funcionario público (secuestre) asume la posesión temporal del inmueble para garantizar la correcta administración de los pagos y mejoras realizadas.
El artículo 2023 del Código Civil establece: “Si por el acreedor o acreedores del arrendador se trabare ejecución y embargo de la cosa arrendada, subsis­tirá el arriendo, y se sustituirán el acreedor o acreedores en los derechos y obligaciones del arrendador.”

Derechos y obligaciones del arrendatario en proceso de embargo

1. Consignación judicial del canon de arrendamiento
   Cuando el inmueble en arriendo es objeto de embargo, el arrendatario debe consignar el canon directamente en el juzgado que lleva el proceso, una vez que exista una orden expresa. Este pago sustituye la obligación frente al arrendador inicial.

2. Continuidad del contrato
   El contrato de arrendamiento sigue vigente, y el secuestre actúa como mandatario, con deberes de administrador. No puede terminar el contrato sin justa causa; de hacerlo, el arrendatario puede negarse a desalojar y exigir restitución judicial.

3. Reconocimiento de mejoras
   Si el arrendatario o terceros han realizado mejoras en el inmueble, estas deben ser reconocidas y compensadas según lo dispuesto en el Código General del Proceso, artículo 593.

Obligaciones del arrendador hasta la ejecución del embargo

• Mantener informado al inquilino sobre la situación jurídica del inmueble.

• Solicitar al juez la orden de embargo y secuestro dejando claros los montos de la deuda y los intereses.

• Una vez decretada la medida, coordinar con el secuestre la gestión del inmueble y el cobro del canon consignado.

Incremento anual del canon y su impacto en la mora

El canon de arriendo puede reajustarse anualmente de acuerdo con el Índice de Precios al Consumidor (IPC) informados por el DANE. Para 2025, el tope máximo de aumento es de 5,20 %; en enero la variación anual del IPC fue de 5,22 %. Este reajuste:

• Puede influir en la capacidad de pago del arrendatario, incrementando el riesgo de mora.

• Debe notificarse con antelación al arrendatario para su debida aceptación y consignación.

Pasos del proceso judicial de embargo por arriendo impago

1. Presentación de la demanda ejecutiva
   El arrendador radica ante el juez civil la demanda por incumplimiento de pago del canon y servicios públicos.

2. Decreto de embargo y secuestro
   Tras verificar la documentación, el juez ordena la medida cautelar sobre el inmueble y designa al secuestre.

3. Notificación al arrendatario
   Se notifica al inquilino para que consigne el canon en la entidad bancarizada del juzgado.

4. Administración del inmueble
   El secuestre administra los pagos y preserva el bien, garantizando su conservación.

5. Proceso de adjudicación o levantamiento
   Si la deuda persiste, el inmueble puede adjudicarse al acreedor o levantarse el embargo tras pago de la obligación.

Consejos prácticos para evitar el embargo

• Mantener un registro ordenado de pagos de arriendo y servicios.

• Negociar acuerdos de pago antes de llegar a instancias judiciales.

• Revisar y entender las cláusulas del contrato, especialmente sobre causales de desalojo según la Ley 820 de 2003.

• Buscar asesoría legal preventiva en centros de conciliación o consultorios jurídicos.

Ley 820 de 2003 y causales de terminación

La Ley 820 de 2003 detalla en su artículo 22 las causales por las cuales el arrendador puede dar por terminado el contrato de arrendamiento y solicitar el desalojo del inquilino:

• No pago del canon de arrendamiento o sus reajustes en las fechas pactadas.

• Incumplimiento en el pago de servicios públicos o expensas comunes.

• Subarriendo o cesión del contrato sin autorización.

• Alteración de la tranquilidad de la comunidad o uso del inmueble con fines ilícitos.

• Ejecutar mejoras o cambios sin permiso del propietario.

Cuando el monto adeudado supera lo estrictamente mensual, el arrendador puede interponer demanda judicial para reclamar indemnización y, de resultar procedente, se decreta el embargo de bienes del arrendatario.

El embargo por impago de arriendo es un procedimiento judicial regulado que protege tanto los intereses del arrendador como los derechos del arrendatario al mantener vigente el contrato y reconocer mejoras realizadas. Conocer las normas clave del Código Civil y el Código General del Proceso, así como los porcentajes de reajuste de arriendo fijados por el DANE, permite afrontar con mayor seguridad las eventualidades financieras y legales en las relaciones de arrendamiento.