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La reciente publicación del Índice de Precios de la Vivienda Nueva (IPVN) del DANE revela que, durante el segundo trimestre de 2025, los costos de venta de la vivienda nueva en Colombia crecieron en promedio 10,02% anual. Sin embargo, al desagregar las variaciones por nivel socioeconómico, se observa una notable diferencia: los estratos 1, 2 y 3 (bajo) muestran un incremento del 5,0%, mientras que los estratos 5 y 6 (alto) apenas alcanzan el 3,0%.
Esta divergencia tiene importantes implicaciones para el mercado inmobiliario y para las familias que buscan adquirir un inmueble, ya que refleja tanto la oferta de proyectos como la sensibilidad de la demanda frente a las políticas de subsidios y condiciones de financiamiento.
Evolución por estrato
El IPVN del segundo trimestre de 2025 clasifica los estratos socioeconómicos en tres categorías:
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Bajo: estratos 1, 2 y 3
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Medio: estrato 4
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Alto: estratos 5 y 6
Variación anual por estrato
| Estrato | Variación anual (%) |
|---|---|
| Bajo | 5,0 |
| Medio | 3,0 |
| Alto | 3,0 |
La mayor variación en el estrato bajo responde a la combinación de programas de subsidio del Gobierno, mayor disponibilidad de proyectos VIS y condiciones de financiamiento más flexibles para hogares de menores ingresos. En contraste, el estrato alto experimenta una estabilización luego de los picos de crecimiento de 2022 y 2023.
FACTORES DETRAS DE LA DIFERENCIA
1. Subsidios y programas de vivienda
El programa Mi Casa Ya y los Subsidios de tasa de interés han impulsado la demanda en el estrato bajo. Según la actualización del Ministerio de Vivienda de octubre 14 de 2025, el programa cuenta con 10.919 cupos totales para 2025, de los cuales 7.555 han sido asignados y 3.364 permanecen disponibles.
Los hogares clasificados en Sisbén IV entre A1 y C8 pueden acceder a subsidios de hasta 30 SMMLV ($42.705.000 en 2025) para Viviendas VIS, mientras que aquellos entre C9 y D20 reciben 20 SMMLV ($28.470.000). Esto reduce significativamente el costo de adquisición y aumenta el apetito por proyectos de interés social.
2. Condiciones de financiamiento
Las tasas de interés hipotecarias han experimentado una reducción significativa durante 2025. Según el más reciente informe de Camacol de septiembre de 2025, la tasa de interés promedio en UVR se situó en 6,00%, mientras que la tasa en pesos para vivienda No VIS alcanzó 11,82%. Por su parte, la tasa para vivienda VIS en pesos se ubicó en 11,69%.
Esta reducción de las tasas —que desde febrero de 2024 han disminuido 297 puntos básicos para VIS y 490 puntos básicos para No VIS— favorece especialmente la demanda en el estrato bajo, donde el cierre financiero depende críticamente de cuotas asequibles.
3. Oferta de proyectos
Según datos de Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) con corte a agosto de 2025, el área licenciada para vivienda en estratos medio-bajo y bajo continúa representando la mayor proporción del total de licencias aprobadas. En el acumulado de doce meses a agosto de 2025, las unidades VIS licenciadas presentaron una variación de 1,7%, mientras que las No VIS cayeron -7,3%. Esto indica una concentración de la oferta en proyectos destinados a los estratos con mayor capacidad transaccional.
Impacto regional
Aunque la tendencia nacional es clara, la evolución de costos varía entre ciudades. En Bogotá, el estrato bajo registró un crecimiento del 6,0% anual, mientras que el estrato alto apenas creció 2,8%. En Medellín, los precios del estrato bajo aumentaron 4,5%, frente al 3,2% del estrato alto. Estas diferencias responden a la dinámica local de la oferta, la disponibilidad de suelo y la capacidad de pago de los compradores.
Recuperación del mercado en 2025
El sector de vivienda nueva en Colombia ha mostrado una recuperación sostenida en 2025. Entre enero y septiembre de 2025, se vendieron 128.543 unidades de vivienda nueva, lo que representa un crecimiento del 12,0% frente al mismo periodo de 2024. Esta dinámica ha sido impulsada principalmente por el segmento VIS, que ha liderado la recuperación gracias al apoyo de subsidios estatales y programas distritales en ciudades como Bogotá, Medellín y Barranquilla.
Sin embargo, persisten retos importantes: las iniciaciones de obra cayeron -28,6% en el mismo periodo, lo que anticipa presiones sobre la oferta disponible en el mediano plazo. Adicionalmente, la inflación cerró septiembre de 2025 en 5,18% anual, reflejando presiones persistentes en diversos sectores de la economía que pueden afectar los costos de construcción y, por ende, los precios finales de la vivienda.
Perspectivas y retos
El mayor crecimiento en los estratos bajos plantea retos y oportunidades:
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Acceso a la vivienda: la presión sobre costos de vivienda social podría elevar las cuotas iniciales, amenazando la sostenibilidad de la demanda.
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Equilibrio de la oferta: promover proyectos en estratos medio y alto podría aliviar tensiones de inventario y dinamizar el mercado completo.
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Políticas públicas: ajustar montos de subsidio y condiciones de crédito será clave para sostener la accesibilidad sin desestabilizar el mercado. Cabe destacar que el subsidio a la cuota inicial de Mi Casa Ya estará vigente hasta diciembre de 2025, mientras que el de la tasa de interés fue suspendido desde agosto de 2024.
La brecha en la variación de costos entre estratos bajos y altos —5,0% vs. 3,0%— refleja tanto la eficacia de los instrumentos de fomento al acceso a la vivienda como la necesidad de equilibrar la oferta en todos los niveles socioeconómicos. El seguimiento continuo del IPVN, junto con el análisis de indicadores de licencias de construcción y tasas de interés, permitirá ajustar estrategias de gremios y Gobierno para atender la creciente demanda de vivienda en el país.