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En respuesta a una de las barreras más críticas que enfrenta el mercado inmobiliario colombiano, el Fondo Nacional del Ahorro (FNA) anunció una iniciativa sin precedentes: financiamiento hasta el 100% del valor de viviendas de interés social (VIS) y vivienda de interés prioritario (VIP) a partir del primer trimestre de 2026. Esta medida, que elimina la obligatoriedad de cuota inicial, se posiciona como una alternativa estratégica en un contexto marcado por la incertidumbre derivada del aumento del salario mínimo en 23% para el próximo año y la necesidad de facilitar el acceso a la propiedad entre trabajadores informales e independientes.
El programa responde a problemas estructurales que han limitado históricamente el acceso a créditos hipotecarios: dificultad en el ahorro, informalidad laboral generalizada y exclusión financiera de poblaciones sin acceso a cesantías. Según datos más recientes, la entidad cuenta con 2,4 millones de afiliados, de los cuales 1,9 millones están vinculados por cesantías y más de 468.000 son trabajadores independientes, lo que dimensiona el potencial de esta iniciativa.
Requisitos centrados en disciplina de ahorro
A diferencia de los esquemas tradicionales, el FNA trasladó el énfasis del requisito desde la cuota inicial hacia la demostración de constancia financiera mediante dos productos específicos: el Ahorro Voluntario Contractual (AVC) y el Ahorro Voluntario Contractual Plus (AVC Plus). Esta reconfiguración es particularmente relevante porque reconoce que muchos trabajadores informales y independientes, aunque tienen capacidad de pago, encuentran dificultades para acumular capital de forma inmediata.
El monto mínimo de ahorro requerido es de 1.708.200 pesos (equivalente a 1,2 veces el salario mínimo vigente para 2026), sin que sea obligatorio mantener un tiempo específico de permanencia en la cuenta. Una vez alcanzado este monto y cumplidos los demás criterios establecidos por la entidad, los ahorradores pueden solicitar créditos para compra de vivienda nueva o usada. El FNA ofrece rentabilidad del 2% efectivo anual sobre los montos ahorrados, incentivando la planificación financiera de mediano plazo.
El programa está diseñado para beneficiar trabajadores independientes, emprendedores, personas sin cesantías, jóvenes profesionales y colombianos en el exterior interesados en invertir en vivienda en el país. Esta apertura marca un quiebre significativo respecto a los requisitos tradicionales que exigían historial crediticio consolidado o relación laboral formal.
Tasas competitivas en contexto de reactivación crediticia
En paralelo a este lanzamiento, el FNA mantiene su posicionamiento de oferente con las tasas de interés más bajas del mercado. Para jóvenes entre 18 y 28 años (línea Generación FNA), ofrece tasas desde el 9,30% efectivo anual, mientras que para personas con ingresos de 0 a 2 salarios mínimos mensuales, la tasa se ubica en el 10%. Estos porcentajes contrastan favorablemente con una banca tradicional que aún refleja presiones en sus estructuras de costos.
Desde la perspectiva de financiación, el mercado ha experimentado una reactivación notable. Las tasas para créditos VIS en UVR disminuyeron de 13,61% en junio de 2024 a 11,05% en junio de 2025, mientras que para segmento No VIS bajaron de 14,69% a 12,56% en el mismo período. Durante el tercer trimestre de 2025, se desembolsaron 7.476.010 millones de pesos para compra de vivienda, de los cuales 6.209.924 millones fueron créditos hipotecarios y 1.266.086 millones en leasing habitacional. En volumen, se financiaron 46.513 viviendas, siendo la VIS responsable del 64,1% de los créditos desembolsados.
Incertidumbre por salario mínimo y presiones en costos
La iniciativa del FNA cobra mayor relevancia en el contexto del debate nacional desatado tras el anuncio del aumento del salario mínimo en 23% para 2026, la cifra más elevada en décadas. Este incremento genera efectos automáticos sobre los precios máximos de VIS y VIP (fijados en términos de salarios mínimos por ley) y presiona los costos de construcción, particularmente en mano de obra no calificada.
Camacol estimó que los costos directos de producción de vivienda podrían aumentar entre 10% y 15%, lo que obligará a constructores a revisar la viabilidad económica de proyectos en desarrollo. Esta presión es especialmente crítica considerando que en 2025 las iniciaciones de obra cerraron en apenas 110.000 a 112.000 unidades, la cifra más baja en al menos 15 años, según datos de la entidad.
En este escenario de incertidumbre, Camacol proyecta un crecimiento en ventas de vivienda entre 5% y 12% para 2026, con un repunte esperado en inicios de obra superior al 13%, señal de que, pese a los retos, existe confianza relativa en la recuperación del sector.
Un puente hacia formalidad financiera y propiedad
El programa FNA 100% avanza en inclusión financiera, pero enfrenta límites reales. El requisito de ahorro previo excluye a los más pobres, y la cobertura se circunscribe a VIS y VIP (apenas una fracción del déficit de 4,92 millones de hogares). Lo más crítico: financiar el 100% significa que beneficiarios con ingresos ya presionados por la alza salarial del 23.7% asumirán cuotas hipotecarias que podrían superar el 40-50% de su ingreso, creando riesgo significativo de mora.
El lanzamiento ocurre en escenario desfavorable. Las tasas de interés permanecerán elevadas en 2026 (Banco de la República mantendría tasa de política en 9,25% con riesgo de subidas), lo que significa que tasas hipotecarias rondarán 11-12% sin descensos esperados. ANIF proyecta aumento de morosidad en 2026 precisamente en el segmento de deudores bajos, población objetivo del FNA. El programa elimina cuota inicial, pero deja sin resolver el costo real del crédito.
El FNA 100% es una herramienta valiosa de inclusión financiera, pero debe verse como complemento, no solución. Su verdadero impacto en el déficit habitacional será limitado: mientras se forman 372.000+ hogares anuales, solo una fracción de afiliados FNA con ahorro podrá acceder. La prueba real será la tasa de mora en 2026-2027; hasta entonces, su eficacia permanece en incógnita en un contexto de tasas altas y vulnerabilidad de deudores.