Con la creciente demanda de proyectos de vivienda colectiva en Colombia, formalizar una propiedad horizontal se ha convertido en un trámite indispensable para garantizar derechos y obligaciones claros para todos los copropietarios. El proceso inicia con la elaboración de una escritura pública, que debe inscribirse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para dar vida jurídica al conjunto o edificio. Asimismo, el reglamento de propiedad horizontal establece las normas de convivencia y administración, evitando futuros conflictos entre vecinos.
Tener claros los requisitos legales, cronogramas y documentos necesarios no solo facilita la inscripción, sino que protege el patrimonio de los propietarios y asegura el cumplimiento de los parámetros urbanísticos y de seguridad. A continuación, se presenta una guía práctica que detalla cada etapa, con pautas para prevenir errores frecuentes y recursos oficiales para complementar el trámite.
Pasos para la constitución de la propiedad horizontal
-
Elaboración de la escritura pública
La escritura debe incluir:-
Identificación de los propietarios y sus títulos de adquisición
-
Descripción del terreno (área, linderos y matrícula inmobiliaria)
-
Registro de bienes privados y bienes comunes (esenciales y de uso asignado)
-
Determinación de coeficientes de copropiedad y módulos de contribución según la Ley 675 de 2001
-
Nombre distintivo del edificio o conjunto
-
-
Inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos
Con la escritura lista, inscríbala ante la Superintendencia de Notariado y Registro para que surta efectos jurídicos y nazca la persona jurídica que administrará los bienes comunes. -
Registro ante la Alcaldía
Una vez constituida la persona jurídica civil sin ánimo de lucro, inscriba el reglamento de propiedad horizontal en la Alcaldía municipal o distrital correspondiente.
Componentes fundamentales del reglamento de propiedad horizontal
El reglamento sirve como estatuto de la copropiedad y debe contener:
-
Destinación y uso de bienes privados
-
Especificaciones urbanísticas, normas de construcción, seguridad y salubridad
-
Órganos de administración:
-
Asamblea General de Propietarios
-
Consejo de Administración
-
Administrador del edificio
-
-
Procedimientos para juntas y votaciones
-
Mecanismos de solución de conflictos:
-
Comités de convivencia
-
Métodos alternos de solución de controversias
-
Es vital detallar el proceso de entrega de bienes comunes, definiendo plazos, responsables y la forma de recibir actas parciales y definitivas para evitar reclamaciones posteriores.
Requisitos complementarios y buenas prácticas
Según el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, al tramitar licencias urbanísticas o de construcción, debe:
-
Verificar la vigencia de licencias y hacer modificaciones oportunas durante su vigencia
-
Contar con Certificado Técnico de Ocupación antes de la entrega y recepción del proyecto
-
Incluir en el reglamento cláusulas para entregas parciales de bienes comunes y actas de recibo que respalden cada etapa del proceso
Camacol recomienda asesorarse con técnicos y juristas especializados para garantizar que el reglamento y las actas de entrega cumplan con todos los requisitos legales y técnicos, reduciendo riesgos de reclamaciones.
Plazos y costos aproximados
-
Redacción de la escritura pública: 2–4 semanas
-
Inscripción en Notariado y Registro: 1–2 semanas
-
Registro ante la Alcaldía: 1 semana
-
Honorarios notariales y derechos de registro: Varían según avalúo y ubicación del predio
-
Asesoría jurídica y técnica: Honorarios profesionales acordados entre partes
Panorama del sector y tendencias
Durante el segundo trimestre de 2025, el área causada en proyectos de edificación en Colombia presentó una disminución del 10,1% con respecto al año anterior, reflejando ajustes en la oferta de vivienda. A pesar de ello, la propiedad horizontal sigue siendo el régimen preferido para proyectos de vivienda colectiva, impulsado por subsidios VIS e iniciativas de construcciones sostenibles en ciudades como Bogotá y Medellín.
El Índice de Precios de la Propiedad Residencial (IPPR) registró en Bogotá una variación de 2,35% entre el primer y segundo trimestre de 2025, lo cual indica estabilidad en los costos de vivienda nueva, un factor relevante al evaluar la viabilidad económica de proyectos sometidos a propiedad horizontal.
Formalizar una propiedad horizontal en Colombia es un proceso que exige rigurosidad jurídica, técnica y administrativa. Contar con una escritura pública bien estructurada, un reglamento detallado y la correcta inscripción en las entidades correspondientes evita litigios y asegura una convivencia armoniosa. Además, el panorama actual —con cambios en la actividad edificadora y estabilidad de precios— refuerza la necesidad de planear con antelación cada etapa y asesorarse con profesionales del sector.