CortesIA © vivienda.com.co
El Ministerio de Hacienda ha expedido un nuevo decreto que reglamentará los artículos 70 y 73 del Estatuto Tributario para el año gravable 2025, modificando de manera sustancial la forma en que los contribuyentes colombianos deben calcular las ganancias ocasionales derivadas de la venta de inmuebles y acciones. Aunque el Gobierno lo presenta como un ajuste técnico, expertos tributarios advierten que la norma tiene un impacto directo y significativo en el bolsillo de propietarios, inversionistas y personas naturales que realicen operaciones inmobiliarias durante este año.
El decreto reemplaza disposiciones del Decreto 1625 de 2016 y, por primera vez, establece de manera oficial el ajuste del costo fiscal para activos fijos en 5.81%, cifra que se calcula con base en la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) para la «clase media«, certificada por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE). Esta decisión tributaria llega en un contexto de presión fiscal y necesidad urgente de recaudo por parte del Estado colombiano.
Hacienda: ¿Cómo funciona el nuevo ajuste fiscal?
El mecanismo es esencial para determinar cuánto impuesto pagan los contribuyentes en la venta de bienes raíces y acciones. Cuando una persona natural vende un inmueble o aportes accionarios que ha tenido durante más de dos años, obtiene una ganancia ocasional —gravada a tarifa preferencial del 15%—. Para calcular esta ganancia se requiere conocer el «costo fiscal ajustado» del bien, que es el precio de compra actualizado año a año según un factor de inflación.
El nuevo decreto define este factor en 5.81% para 2025, lo que significa que el valor histórico de compra de un inmueble debe multiplicarse por 1.0581 para obtener su costo fiscal ajustado. Con esta cifra los contribuyentes podrán restar más dinero del precio de venta, resultando en una ganancia ocasional menor y, por consiguiente, en un pago de impuestos inferior.
El decreto ACTUALIZA las tablas que ya existían en el Decreto 1625 de 2016, manteniendo su estructura. Aunque la base normativa no es nueva, la aplicación requiere precisión en: – Identificar tipo de bien (acciones, bienes raíces) – Ubicar año de adquisición (1955-2024) – Aplicar el multiplicador correcto.
| Elemento | Decreto 1625 (2016) | Decreto 2026 | ¿Cambió? |
|---|---|---|---|
| Estructura de tablas | ✅ Existía | ✅ Mantiene | ❌ NO |
| Multiplicadores por año | ✅ Existía | ✅ Mantiene | ❌ NO |
| Categorías (acciones, urbanos, rurales) | ✅ Existía | ✅ Mantiene | ❌ NO |
| ACTUALIZACIÓN de cifras | 2016 | 2026 | ✅ SÍ |
| Ajuste 5.81% | 10.97% (2024) | 5.81% | ✅ SÍ |
| Extensión hasta 2024 | Hasta 2023 | Hasta 2024 | ✅ SÍ |
Ejemplo: María vende su apartamento en 2025
María compró un apartamento en 2018 por $250 millones y lo vende en 2025 por $380 millones. El nuevo decreto establece que el «costo fiscal» (valor reconocido por la DIAN para calcular impuestos) se actualiza con un multiplicador. Para apartamentos de 2018, ese multiplicador es 1.35. Esto significa que fiscalmente el apartamento «vale» $337.5 millones ($250M × 1.35), no los $250 millones que pagó. La ganancia ocasional es entonces: $380M (precio de venta) − $337.5M (costo fiscal) = $42.5 millones de ganancia. Sobre esta ganancia se aplica el impuesto del 15%, resultando en $6.375 millones de impuesto.
| Concepto | Monto |
|---|---|
| Precio de venta | $380,000,000 |
| Costo fiscal (1.35 × $250M) | $337,500,000 |
| Ganancia ocasional | $42,500,000 |
| Impuesto (15% de ganancia) | $6,375,000 |
| Dinero neto para María | $373,625,000 |
¿Cuál es la diferencia con el decreto de 2024? El decreto 2024 usaba un ajuste de 10.97% anual, mientras que el 2025 usa 5.81%. Esto significa que con el decreto antiguo, el costo fiscal habría sido más alto ($347.5M en lugar de $337.5M), resultando en una ganancia menor ($32.5M) e impuesto menor ($4.875 millones). Con el nuevo decreto, María paga $1.5 millones más de impuesto. Sin embargo, esto representa solo el 1.7% del precio de venta, menos del 2% de lo que recibe. La conclusión práctica: consulta con un asesor tributario, pero no es una cantidad que deba cambiar tu decisión de vender si lo necesitas.
Implicaciones para vendedores de vivienda
Regla especial para personas naturales
El artículo 73 del Estatuto Tributario recoge una regla especial muy relevante para vendedores de inmuebles. Los contribuyentes pueden elegir entre dos opciones para ajustar el costo de adquisición:
-
Ajuste por incremento de la propiedad raíz: Puede aplicarse el porcentaje de valorización del avalúo catastral del predio desde el año de compra hasta el de venta.
-
Ajuste por IPC: Alternativamente, se aplica el factor inflacionario correspondiente, ahora fijado en 5.81% para 2025.
La elección del método puede resultar determinante: un ajuste más bajo implica mayor ganancia ocasional y, por lo tanto, mayor pago de impuestos; un ajuste más alto reduce la carga tributaria al reconocer que el bien se valorizó con el paso del tiempo.
Exención parcial para vivienda familiar
Existe un beneficio previo regulado en el Artículo 311-1 del Estatuto Tributario (desde la reforma de 2023) que es relevante al vender vivienda. Las primeras 5.000 UVT de ganancia ocasional en venta de vivienda familiar están exentas, SIEMPRE QUE:
IMPORTANTE: Esta exención se aplica DESPUÉS de calcular el costo fiscal usando el 5.81% establecido en el decreto 2026.
Riesgos operativos y complejidad
Según análisis de firmas especializadas como Crowe Colombia, el decreto presenta varios desafíos prácticos que inquietan a la comunidad contable y financiera:
- Mayor complejidad en cálculos: Las tablas incluidas en el decreto son extensas y multidimensionales. Un error en la identificación del año de compra, el tipo de bien raíz o el porcentaje aplicado puede derivar en requerimientos administrativos, ajustes y sanciones por parte de la DIAN.
- Riesgo desproporcionado para personas naturales: Aunque la norma aplica de manera general, quienes menos herramientas tienen para defenderse ante la administración tributaria —las personas naturales— serán los más expuestos a incumplimientos involuntarios.
- Efecto desincentivador en ventas: Al cambiar las reglas de cálculo de ganancia, especialmente en un contexto de presión fiscal, el decreto puede desincentivar la venta de inmuebles y acciones precisamente cuando muchas familias colombianas consideran comercializar su patrimonio para aliviar deudas o reorganizar su patrimonio.
Carácter operativo e inmediato
Una característica crítica del decreto es que no tiene efecto retroactivo, pero sí es operativo, inmediato y obligatorio desde el momento de su publicación. Esto significa que cualquier venta realizada en 2025 debe ajustarse automáticamente a las nuevas reglas, incluso si la negociación o promesa de compraventa se inició antes de la expedición del decreto.
Según especialistas, esto genera un riesgo adicional: personas que iniciaron procesos de venta antes de conocer la norma se verán sorprendidas por cálculos de impuestos diferentes a los esperados, sin posibilidad de recurrir al régimen anterior.
Contexto de presión fiscal
El decreto se expide en un momento de máxima tensión fiscal para el Gobierno nacional. El Estado colombiano enfrenta un déficit presupuestario importante y necesita incrementar recaudos de manera urgente. En este marco, la reforma tributaria busca optimizar la forma en que se calcula la base gravable en operaciones inmobiliarias, permitiendo que la DIAN tenga referencias oficiales para evitar discrepancias en las declaraciones.
Sin embargo, la medida se percibe en el sector como un ajuste que, aunque técnicamente se plantea de manera neutral, en la práctica genera mayor tributación para contribuyentes que no apliquen correctamente los nuevos factores o que hayan estimado sus obligaciones con base en reglas anteriores.
Recomendaciones para contribuyentes
Ante la entrada en vigencia de estas nuevas reglas, expertos recomiendan a propietarios e inversionistas:
- Revisar documentación: Compilar títulos de propiedad, certificados de compra y avalúos catastrales históricos para identificar correctamente el año de adquisición de cada activo. Esta información será fundamental para aplicar los multiplicadores correctos según las tablas del decreto y evitar discrepancias con la DIAN.
- Consultar asesor tributario: Dada la complejidad de las tablas y múltiplos, es altamente recomendable contar con asistencia profesional antes de cualquier operación de venta importante. Un error en la aplicación de los factores puede resultar en mayor carga tributaria o sanciones administrativas. Este acompañamiento es especialmente crítico para personas naturales que no cuentan con departamentos de cumplimiento tributario.
- Evaluar oportunidad de venta inmediata: Contribuyentes que ya tengan planeada la venta de inmuebles deben evaluar ejecutarla en 2026, antes de cambios tributarios futuros. Existe un proyecto de reforma tributaria en tramitación ante el Congreso (radicado en septiembre de 2025) que propone aumentar la tarifa de ganancia ocasional de 15% a 30%, extender el período mínimo de posesión de 2 a 4 años, y reducir exenciones en herencias. Aunque el proyecto no está aprobado y su aprobación es incierta, estos cambios propuestos serían sustancialmente más onerosos que las reglas actuales. Por tanto, no debe esperarse que ajustes futuros resulten «menos gravosos»—el riesgo tributario apunta en dirección opuesta.
- Documentar pagos en bancarizado: Recordar que según artículos del Estatuto Tributario, únicamente los pagos efectuados a través de entidades financieras pueden considerarse como parte del costo fiscal de inmuebles. Los pagos en efectivo no son reconocibles fiscalmente. Esta formalidad es no negociable ante la DIAN y puede representar la diferencia entre un cálculo correcto y sanciones por inconsistencias.
- Monitorear cambios legislativos: Mantenerse atento a los avances en la reforma tributaria propuesta. Si es aprobada, se esperaría un período de transición o implementación gradual. Consultar regularmente con asesor tributario sobre actualizaciones en la agenda legislativa puede prevenir sorpresas en futuras operaciones patrimoniales.
El nuevo decreto de Hacienda, aunque presentado como un ajuste técnico de cálculo, representa un cambio operativo significativo que afectará directamente las decisiones de venta de inmuebles y acciones de miles de colombianos en 2025. El ajuste fiscal del 5.81% se convierte en la brújula oficial para recalcular costos históricos, pero la extensión y complejidad de las tablas incluidas plantean un desafío genuino de cumplimiento tributario, especialmente para personas naturales que no cuentan con asesoría especializada.
La medida responde a la lógica de maximizar recaudo en contexto de emergencia fiscal, pero también subraya la importancia de que los contribuyentes se informen adecuadamente y busquen orientación profesional antes de materializar operaciones patrimoniales significativas. La DIAN solo reconocerá los valores y porcentajes establecidos en el decreto desde el momento de su publicación, por lo que no hay margen para aplicaciones alternativas o retroactivas de regímenes anteriores.