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House flipping, tendencia de adquirir inmuebles deteriorados, renovarlos y venderlos con plusvalía, ha ganado protagonismo en Colombia durante 2025. Aunque algunos inversores celebran la rapidez de recuperación de capital y los atractivos retornos proyectados expertos advierten sobre los desafíos que pueden erosionar ganancias: el incremento de los costos de construcción, la moderación de la demanda y la necesidad de gestionar con precisión plazos y presupuestos.
En un contexto de creciente inflación —con el Índice de Precios al Consumidor en 5,18% anual en septiembre— y un alza del 10,02% en los precios de vivienda nueva durante el segundo trimestre de 2025, la rentabilidad del house flipping podría verse afectada por márgenes más reducidos y posibles demoras en la venta.
¿Cómo funciona el metodo de “dar vuelta” una casa?
El proceso consta de tres etapas principales:
1. Selección de la propiedad
Identificar viviendas usadas con precios por debajo del valor de mercado en barrios consolidados. La premisa es “buscar la peor casa en el mejor barrio”, para asegurar un potencial de valorización tras la reforma.
2. Reformas y mejoras
Diseñar un plan de obra que incluya acabados modernos, optimización de espacios, eficiencia energética y detalles de Hogar que atraigan al comprador. El Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones revela variaciones anuales de materiales y mano de obra que superan el 3% en muchas ciudades.
3. Comercialización y ventas
Coordinar con inmobiliarias especializadas para lanzar la oferta en un plazo corto. Cuanto más rápido se cierre la operación, mayor será la tasa interna de retorno (TIR), pues se reduce el impacto de tipos de interés y costos financieros.
Riesgos que moderan las expectativas
Alza de costos y tiempos de obra
El Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones (ICOCED) registró un crecimiento anual de aproximadamente 3,8% en junio de 2025. Este incremento en materiales y servicios puede desequilibrar presupuestos si no se controlan con rigor.
Presión de la inflación y tasas de interés
Con la inflación anual aún por encima del 5% y una tasa de interés de referencia alrededor del 9%, el financiamiento se encarece. Los costos financieros por demoras en la venta pueden consumir buena parte de la plusvalía esperada.
Volatilidad de la demanda
Aunque la vivienda nueva presenta una variación anual superior al 10%, el segmento de usados enfrenta una demanda más irregular. La capacidad de comercializar rápidamente un proyecto de vivienda reformado depende de la confianza de los compradores y de la estabilidad macroeconómica.
Perspectivas de actores del sector
Camacol ha señalado que la recuperación del mercado inmobiliario dependerá de políticas de subsidio focalizado y mejoras en el acceso al crédito. Mientras tanto, agentes especializados recomiendan realizar estudios de mercado localizados, calcular el valor después de la reparación (ARV) con base en comparables recientes y mantener un colchón financiero para imprevistos.
“La clave está en la rotación del capital: es preferible ganar un 30% en seis meses que un 40% en un año”, afirman asesores de constructoras con experiencia en proyectos de remodelación.
El house flipping ofrece la posibilidad de atractivas ganancias en cortos plazos, pero exige una gestión profesional de presupuesto, plazos y comercialización. En Colombia, la combinación de inflación elevada y alza de costos de obra sugiere que solo inversores bien preparados y asesorados por inmobiliarias podrán maximizar su TIR. Antes de lanzarse, resulta fundamental:
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Realizar análisis de mercado locales y estimar el ARV con datos de comparación.
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Planificar la reforma con márgenes de seguridad para imprevistos.
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Diseñar una estrategia de venta rápida junto a inmobiliarias con sólida red de compradores.
Así, esta modalidad de inversión puede convertirse en una alternativa viable, siempre que se mantenga la disciplina financiera y se controle cada fase del proyecto.