El Leasing Habitacional se ha posicionado como una de las alternativas más atractivas para adquirir vivienda en Colombia durante 2025, especialmente para quienes no cuentan con el capital suficiente para la cuota inicial de un crédito hipotecario tradicional. Esta modalidad de arrendamiento financiero permite financiar hasta el 90% del valor del inmueble, superando significativamente el 70% que ofrecen los créditos convencionales.
Con un mercado que registra 150.382 operaciones en el segundo trimestre de 2025 y saldos que alcanzan los $28.341 billones, este producto financiero combina la flexibilidad del arriendo con la posibilidad de convertirse en propietario, ofreciendo además importantes beneficios fiscales que lo diferencian del crédito hipotecario tradicional.
¿Qué es el Leasing Habitacional y Cómo Funciona?
El leasing habitacional es un contrato de arrendamiento financiero donde una entidad bancaria compra la vivienda a su nombre y la entrega al cliente para su uso y disfrute a cambio del pago de un canon mensual. Al finalizar el plazo acordado, el arrendatario tiene la opción de compra por un valor residual previamente establecido.
Proceso del Leasing Habitacional
El proceso se desarrolla en cinco etapas fundamentales:
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Selección del inmueble: El interesado elige la vivienda nueva o usada que desea adquirir
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Solicitud a la entidad financiera: Se presenta la documentación requerida para evaluación
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Aprobación y compra: La entidad financiera adquiere la propiedad a su nombre
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Firma del contrato: Se formaliza el acuerdo de arrendamiento con opción de compra
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Inicio de pagos mensuales: Comienzan los cánones que incluyen capital e intereses
Requisitos y Condiciones para Acceder al Leasing
Para solicitar un leasing habitacional en Colombia, los interesados deben cumplir con los siguientes requisitos básicos:
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Edad: Entre 18 y 74 años
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Ingresos: Mínimo $2.500.000 mensuales fijos y certificables (puede variar según la entidad)
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Capacidad de pago: La primera cuota no puede superar el 30% de los ingresos individuales o familiares
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Estratificación: Aplicable para personas de estrato 2 en adelante
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Valor del inmueble: Para vivienda VIS, no debe superar 130-150 salarios mínimos legales vigentes
Beneficios Tributarios del Leasing Habitacional
Deducciones en el Impuesto de Renta
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Deducción de intereses: Hasta el 100% de los intereses pagados durante el año, dentro de límites legales
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Retención en la fuente: Reducción de hasta 100 UVT mensuales (1.200 UVT anuales) para contratos de leasing habitacional familiar
Ventajas Patrimoniales
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No incremento de base patrimonial: El activo no se registra hasta ejercer la opción de compra
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Inmueble inembargable: La propiedad no puede ser embargada por obligaciones del locatario
Leasing Habitacional vs Crédito Hipotecario
| Característica | Leasing Habitacional | Crédito Hipotecario |
|---|---|---|
| Propiedad del inmueble | De la entidad financiera hasta la compra final | Del comprador desde el inicio |
| Porcentaje de financiación | Hasta 90% del valor | Máximo 70% del valor |
| Cuota inicial requerida | Menor (10-20%) | Mayor (mínimo 30%) |
| Flexibilidad contractual | Alta, permite terminación anticipada sin grandes penalizaciones | Baja, penalizaciones por terminación anticipada |
| Beneficios fiscales | Deducción de intereses y cánones | Beneficios limitados |
| Plazos de financiación | 5 a 30 años | 5 a 30 años |
| Cuotas mensuales | Generalmente menores | Pueden ser más altas |
Estadísticas del Mercado en 2025
Saldos por Tipo de Vivienda
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Vivienda VIS: $529.545 millones, crecimiento de 2,1% trimestral
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Vivienda No VIS: $27.811 millones, incremento de 2,7%
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Total general: $28.341 billones con variación positiva de 2,7%
Número de Operaciones
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VIS: 6.369 contratos (+1,8%)
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No VIS: 144.013 contratos (+0,4%)
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Total: 150.382 operaciones con crecimiento de 0,4%
Ventajas del Leasing para Diferentes Compradores
Para Jóvenes Profesionales
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Menor cuota inicial: Ideal para quienes no han acumulado grandes ahorros
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Flexibilidad laboral: Adecuado para profesionales independientes con ingresos variables
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Beneficios fiscales: Aprovechamiento de deducciones tributarias
Para Inversionistas Inmobiliarios
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Apalancamiento: Posibilidad de adquirir múltiples propiedades con menor capital inicial
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Flujo de caja: Generación de ingresos por subarriendo mientras se pagan los cánones
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Flexibilidad: Opción de ceder el contrato sin grandes penalizaciones
Entidades que Ofrecen Leasing Habitacional
Las principales instituciones financieras que ofrecen este producto incluyen:
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BBVA Colombia: Plazos de 5 a 30 años con opción de compra del 0% al 30%
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Bancolombia: Alternativa con cánones competitivos y beneficios tributarios
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FNA: 85% de financiación con la tasa más baja del mercado
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Financiera Comultrasan: Opciones flexibles para diferentes perfiles de compradores
Perspectivas del Sector Según Expertos
Guillermo Alarcón, ex director de vivienda y leasing de Asobancaria, destaca que el leasing habitacional ofrece «financiación de un porcentaje mayor, usualmente entre el 80% y el 90%, y a veces es posible realizar la operación a una tasa más baja».
Por su parte, Juan Camilo González de Figuro.La señala que «la elección entre leasing habitacional y crédito hipotecario depende de las expectativas del solicitante, su capacidad de ahorro y su horizonte de inversión».
Recomendaciones para Elegir la Mejor Opción
Cuándo Elegir Leasing Habitacional
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Tienes menos del 30% del valor del inmueble como cuota inicial
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Buscas flexibilidad contractual para cambiar de vivienda en el futuro
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Quieres aprovechar beneficios fiscales específicos
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Eres profesional independiente con ingresos variables
Cuándo Optar por Crédito Hipotecario
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Dispones del 30% o más del valor listo para invertir
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Prefieres ser propietario desde el inicio
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Buscas estabilidad y permanencia a largo plazo
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Los beneficios fiscales no son prioritarios
El Leasing Habitacional se consolida como una alternativa viable y atractiva para acceder a vivienda propia en Colombia, especialmente en un contexto donde los precios inmobiliarios continúan en ascenso y las exigencias de capital inicial limitan el acceso de muchas familias. Con beneficios tributarios únicos, mayor porcentaje de financiación y flexibilidad contractual, esta modalidad ofrece ventajas competitivas frente al crédito hipotecario tradicional.
Los datos del DANE confirman el crecimiento sostenido del sector, con más de 150.000 operaciones vigentes y saldos que superan los $28 billones. Para los compradores interesados, es fundamental analizar su perfil financiero, objetivos a largo plazo y capacidad de ahorro antes de tomar la decisión final.