La adquisición de vivienda en Colombia experimenta un cambio significativo con la entrada en vigencia de la Ley 2434 de 2024, aprobada por el Congreso de la República el pasado noviembre. La normativa, denominada «Vivienda al alcance de todos», introduce dos mecanismos fundamentales para reducir los costos de formalización inmobiliaria, aliviando considerablemente la carga financiera de compradores, especialmente aquellos de menores ingresos que acceden a créditos hipotecarios o leasing habitacional.
Hasta la promulgación de esta ley, los gastos de escrituración representaban un obstáculo económico considerable en la compra de vivienda. La tarifa ordinaria correspondía al 0,54% del valor total del inmueble, distribuida equitativamente entre comprador y vendedor: 0,27% cada uno. Para una propiedad valorada en $300 millones, esta erogación superaba los $2.160.000, cifra que muchas familias no lograban presupuestar dentro de su cierre financiero. Con la nueva ley, estos costos pueden ser incluidos directamente dentro del crédito de vivienda o dentro de los programas de financiación o subsidios del Gobierno Nacional, permitiendo a los usuarios asumirlos de manera más flexible y, en muchos casos, beneficiarse de tarifas significativamente reducidas.
Estructura de descuentos según tipo de vivienda
La normativa establece tres categorías de beneficiarios con descuentos diferenciados, buscando priorizar a la población más vulnerable. La reducción más dramática se concentra en adquisiciones de vivienda con apoyo estatal. En primer lugar, quienes adquieran vivienda de interés social (VIS) con subsidio otorgado por el Gobierno experimentarán la mayor disminución: el pago correspondiente a las escrituras de vivienda bajará al 10% de la tarifa ordinaria, lo que representa un alivio económico de 90%. Esta medida constituye uno de los mayores beneficios económicos del proceso adquisitivo para estas familias.
Para vivienda de interés social (VIS) sin subsidio, la tarifa se fija en el 40% de lo que habitualmente se cobra, implicando un descuento del 60% respecto a la tarifa ordinaria. Finalmente, en el caso de viviendas no VIS —inmuebles destinados al mercado común— el valor se reduce al 70% de la tarifa ordinaria, es decir, un descuento del 30%. Aunque todos los compradores experimentarán algún nivel de reducción, los mayores beneficios se concentran en quienes acceden a subsidios estatales y programas de financiación social, alineándose con los objetivos de equidad del Gobierno Nacional.
Inclusión de costos notariales en la financiación
Uno de los pilares de la Ley 2434 radica en la posibilidad de incorporar los derechos notariales y gastos de registro dentro de los préstamos hipotecarios y contratos de leasing habitacional. Los establecimientos de crédito y las entidades financieras del sistema especializado de vivienda podrán ofrecer a los solicitantes la opción de incluir los gastos de escrituración, impuestos y registro —incluyendo el de transferencia de dominio— dentro del valor de la financiación, previo acuerdo entre las partes. Esta disposición no se computará para efectos de fijar el límite de la financiación de vivienda previsto en la normatividad vigente, ampliando así la capacidad de endeudamiento de los compradores sin afectar su clasificación crediticia.
«El Gobierno busca facilitar el acceso a la vivienda formal, reducir la carga económica de los trámites iniciales y promover que más colombianos puedan adquirir casa propia de manera asequible y organizada», se indica en la exposición de motivos de la ley. Esta flexibilización del financiamiento representa un cambio de paradigma en el sistema hipotecario colombiano, donde anteriormente los bancos solo contemplaban el valor del inmueble como base para el cálculo crediticio.
Alcance limitado a entidades afiliadas
Es importante destacar que los alivios establecidos por la Ley 2434 aplican únicamente cuando el crédito hipotecario se formaliza con entidades financieras que decidan acogerse a la norma. La ley opera bajo un régimen de adhesión voluntaria, lo que implica que los ciudadanos interesados deben consultar directamente con su banco o entidad financiera si implementa la reducción y si permite incluir los costos de escrituración dentro del plan de financiación. No todas las instituciones han adoptado estos beneficios de manera uniforme, por lo que es fundamental que los interesados verifiquen con anticipación las condiciones ofrecidas por su entidad de crédito.
Digitalización y modernización del sector
Más allá de la reducción de tarifas, la Ley 2434 introduce mecanismos de modernización que agilizan el proceso de adquisición. La normativa autoriza la utilización de mecanismos digitales para la realización de avalúos y tasaciones, siempre que se garantice la autenticidad, disponibilidad e integridad de la información. Esto permite que las valoraciones técnicas de los inmuebles se realicen de manera más rápida y accesible, reduciendo tiempos de tramitación y eliminando desplazamientos innecesarios. Asimismo, se prevé la digitalización de la anotación en los folios de matrícula inmobiliaria en casos de transacciones de compra y venta de vivienda usada, facilitando la celeridad en la formalización de derechos reales.
11.000 nuevos subsidios de vivienda para 2026
En complemento a las medidas de reducción de costos notariales, el Gobierno Nacional ha anunciado una ampliación sustancial del acceso a subsidios habitacionales. Durante el 35º Congreso Nacional de Cajas de Compensación Familiar, la Superintendencia del Subsidio Familiar confirmó la disponibilidad de 11.000 nuevos subsidios de vivienda para 2026, mediante una redistribución de más de $50.000 millones en remanentes que permanecían sin asignar hace más de una década. De este monto, $8.370 millones corresponden al componente urbano y $41.664 millones al componente rural, priorizando así el acceso a vivienda en zonas apartadas donde el déficit habitacional resulta más acuciante.
Impacto en el acceso a vivienda de interés social
La vivienda de interés social (VIS) y vivienda de interés prioritario (VIP) constituyen el núcleo de la política habitacional colombiana. Una vivienda VIS posee un valor máximo de 150 Salarios Mínimos Mensuales Legales Vigentes (SMMLV), equivalente a $213.525.000 para 2025, mientras que una vivienda VIP no supera los 90 SMMLV, aproximadamente $128.115.000. Estas categorías están dirigidas a hogares de menores ingresos, clasificados según criterios de vulnerabilidad económica. La combinación de la Ley 2434 con la expansión de subsidios para 2026 genera un efecto multiplicador que potencia el acceso a estas soluciones habitacionales.
Durante el primer trimestre de 2025, el sector experimentó un crecimiento notable: el área licenciada para nuevos proyectos de construcción aumentó 34,3% en comparación con el mismo período del año anterior, impulsada principalmente por una expansión del 62,8% en viviendas de interés social y prioritario, conforme a cifras del Departamento Nacional de Planeación (DNP). En Bogotá únicamente, Camacol proyecta un crecimiento del 14% en el sector para finales de 2025, con ventas de aproximadamente 55.000 unidades de vivienda, de las cuales 39.000 corresponderán a VIS y VIP.
Recomendaciones para interesados en adquirir vivienda
Los colombianos interesados en beneficiarse de las disposiciones de la Ley 2434 deben:
- Verificar con anticipación si su entidad financiera ha adoptado los beneficios de la ley y bajo qué términos específicos.
- Comparar las opciones de inclusión de gastos notariales en la financiación ofrecidas por diferentes instituciones de crédito.
- Consultar los programas de subsidio disponibles en su región, especialmente los ofrecidos por las cajas de compensación familiar a las que estén afiliados.
- Solicitar información clara y detallada sobre el impacto de incluir los gastos de escrituración en el monto total del crédito, especialmente en relación con tasas de interés y plazos de amortización.
- Estar atentos a las convocatorias de 2026 para los 11.000 nuevos subsidios de vivienda, cuyas fechas de inscripción serán anunciadas durante la vigencia por parte de las cajas de compensación.
La Ley 2434 de 2024, en su plena implementación durante 2025, representa un cambio paradigmático en la política de vivienda colombiana. Al permitir la inclusión de gastos notariales en la financiación hipotecaria y establecer tarifas reducidas —especialmente para familias con subsidios estatales—, la norma simplifica y humaniza el acceso a la propiedad inmobiliaria. Complementariamente, la ampliación de subsidios para 2026, las innovaciones en digitalización de trámites y el robustecimiento de plazos en procesos notariales configuran un ecosistema más favorable para que colombianos de menores ingresos logren concretar el sueño de vivienda propia.