CortesÍA
En 2025, el proceso de obtención de licencias de construcción se reafirma como un requisito imprescindible para garantizar la seguridad, el cumplimiento normativo y la sostenibilidad de los proyectos de vivienda en Colombia. Con el auge de programas de subsidios VIS y VIP, la dinámica del mercado exige a constructoras e inversionistas un conocimiento detallado de los trámites de Curaduría Urbana y de las diferentes modalidades de licencias.
Al mismo tiempo, la fluctuación de precios de la vivienda nueva —con un incremento de 9,93% en el primer trimestre de 2025, según el DANE— y la contracción esperada en lanzamientos y ventas por parte de Camacol impulsan a los desarrolladores a optimizar sus procesos de aprobación de proyectos antes de iniciar obra.
Modalidades de licencia de construcción
Obra nueva
Permite desarrollar una edificación desde cero en un lote vacío, garantizando que el proyecto cumpla con las normas urbanísticas y ambientales vigentes.
Ampliación
Autoriza la construcción de nuevos niveles o extensiones (hacia los lados o fondo del terreno) sobre edificaciones existentes.
Adecuación
Requerida para el cambio de uso del inmueble, por ejemplo, de vivienda a comercial o industrial, asegurando el cumplimiento de la norma sismorresistente de 2010 y demás reglamentaciones.
Restauración
Aplica a fachadas y estructuras patrimoniales, protegiendo el patrimonio cultural y architectural de las ciudades colombianas.
Reforzamiento estructural
Obligatoria para edificaciones antiguas o que requieren actualización de sus sistemas de seguridad sismorresistente, según la normativa vigente.
Demolición total o parcial
Permite demoler una construcción para dar paso a un nuevo desarrollo, salvaguardando criterios de seguridad y gestión de residuos de construcción.
Cerramiento
Autoriza cierres perimetrales de conjuntos residenciales o predios, vital para proyectos de vivienda colectiva y VIS.
¿Cuándo no se requiere licencia?
No se requiere licencia de construcción para trabajos de mantenimiento o reparaciones menores —como cambio de pisos, pintura interna o remodelación de baños y cocinas—, que no alteren la estructura ni el uso del inmueble.
Requisitos esenciales para tramitar la licencia
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Profesional idóneo con tarjeta profesional registrada en el Consejo Profesional Nacional de Arquitectura y sus Profesiones Auxiliares.
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Consulta de normatividad del predio en Curaduría Urbana o Planeación Municipal.
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Levantamiento arquitectónico del proyecto a cargo de un arquitecto.
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Estudio de suelos realizado por un ingeniero geotecnista.
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Ingeniería estructural y cálculos por parte de un ingeniero calculista.
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Radicación ante Curaduría Urbana de toda la documentación jurídica y técnica.
Incremento de precios y variaciones regionales
El Índice de Precios de la Vivienda Nueva (IPVN) del DANE reflejó un crecimiento anual de 9,93% en el primer trimestre de 2025, con ciudades como Cúcuta (22,55%) y Popayán (18,32%) liderando las variaciones, mientras Neiva registró caídas hasta -4,15%.
Para 2025, los valores máximos de vivienda de interés social (VIS) alcanzan 150 SMMLV ($213.525.000), y los de vivienda de interés prioritario (VIP), 90 SMMLV ($128.115.000). Además, las Cajas de Compensación otorgan subsidios de hasta 30 SMMLV ($42.705.000) para hogares de menores ingresos.
Según Coordinada Urbana de Camacol, los lanzamientos de vivienda nueva cayeron –16,7% en 2024 y -4,7% en lo corrido de 2025, mientras que las iniciaciones descendieron 55,4% en enero-febrero de 2025, presionando la disponibilidad de proyectos ante una oferta de 159.725 unidades, de las cuales el 62,3% son VIS.
Los procesos de licenciamiento se erigen en 2025 como un paso imprescindible para asegurar la viabilidad y legalidad de proyectos residenciales en Colombia. En un contexto de precios al alza, ajustes en subsidios y una oferta en contracción, constructoras como INGEARQ y organismos de Curaduría Urbana desempeñan un rol central para que los proyectos cumplan con los estándares de seguridad, ambientales y sismorresistentes.