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El sector vivienda colombiano cierra 2025 con señales contradictorias: mientras las ventas crecieron 11,3% en los últimos doce meses y los lanzamientos alcanzaron 9,7%, la inversión pública enfrentará un recorte histórico del 35,7% destinado al segmento VIS. Para 2026, CAMACOL proyecta un crecimiento modesto entre 5% y 12% en ventas, un escenario que revela la dependencia del sector de decisiones fiscales y políticas habitacionales que aún presentan incertidumbre.
Recuperación: Panorama de Ventas y Lanzamientos 2026
Las proyecciones de CAMACOL para 2026 representan un cambio de ritmo respecto al desempeño de 2025. Guillermo Herrera, presidente ejecutivo de la agremiación, anunció que el repunte en inicios de obra superaría el 13%, lo que marcaría un retorno a terreno positivo tras más de dos años de contracciones consecutivas. Esta recuperación estaría impulsada principalmente por la vivienda No VIS, segmento que lideró el comportamiento comercial en 2025 con crecimientos sostenidos.
Sin embargo, el crecimiento previsto en ventas —entre 154.000 y 207.000 unidades— es considerado por el gremio como insuficiente frente a la urgencia de la demanda. Cada año se forman 370.000 nuevos hogares en Colombia, mientras la oferta actual de vivienda nueva apenas alcanzó 156.000 unidades en 2025, lo que genera una brecha creciente de 214.000 unidades anuales. Esta desproporción presiona el mercado de arriendo, sector que contribuye con 1,65 puntos porcentuales al IPC, siendo determinante en la inflación que afecta especialmente a hogares de menores ingresos, para quienes la vivienda representa más del 40% de su canasta de consumo.
Desistimientos: Impacto de la Suspensión de «Mi Casa Ya»
Uno de los fenómenos más preocupantes del mercado en 2025 fue el registro de 24.000 desistimientos, principalmente por la suspensión del programa «Mi Casa Ya» en diciembre de 2024. Este programa de subsidios, que facilita la compra de vivienda VIS a hogares con ingresos máximos de 4 SMMLV, fue descontinuado sin una transición clara hacia nuevas alternativas nacionales de financiamiento.
«El gobierno se rajó« en materia de vivienda, según la evaluación de Herrera durante la presentación de cifras de cierre de año. Los desistimientos representan no solo pérdida de negocio para constructoras, sino un drama familiar: hogares que acumulaban pagos mensuales por cuota inicial y arriendo simultáneamente, vieron sus planes frustrados cuando las condiciones cambiaron abruptamente. El presidente de CAMACOL enfatizó que la falta de política de vivienda durante 2024 desincetivó la inversión y dejó «a muchos colombianos en la calle».
Recorte Presupuestal de 35,7%: El Desafío VIS Más Agudo
El presupuesto asignado a Vivienda de Interés Social (VIS) para 2026 será el más bajo en más de una década. Aunque el Presupuesto General de la Nación (PGN) crecerá levemente (poco más del 5%), la inversión pública en vivienda caerá un fuerte 35,7%. Esta reducción impacta directamente el financiamiento de subsidios y, por tanto, el acceso de los hogares vulnerables.
Ante esta realidad fiscal, gobiernos locales emergieron como actores estratégicos. Bogotá, Antioquia y Atlántico lanzaron programas territoriales propios de subsidios, que permitieron contrarrestar parcialmente la crisis nacional. Bogotá entregó más de 20.000 subsidios en 2025, respaldados por una inversión de cerca de $400 mil millones. Antioquia y Atlántico replicaron estrategias similares, demostrando que la descentralización de la política de vivienda puede actuar como colchón ante recortes nacionales, aunque con alcance limitado.
Tasas de Interés, Inflación y Macroeconomía 2026
Para que las proyecciones de CAMACOL se materialicen, tres factores serán determinantes: la situación fiscal, la evolución de las tasas de interés y los costos de construcción. En 2025, el Banco de la República redujo su tasa de referencia de 13% a 9,25%, lo que permitió que las tasas hipotecarias bajaran. Las tasas VIS UVR bajaron de 13,61% a 11,05% entre junio 2024 y junio 2025, mientras las No VIS UVR pasaron de 14,69% a 12,56%.
Para 2026, los analistas proyectan una tasa de cambio moderadamente apreciada. Bancolombia estimó un promedio de $4.103 por dólar, mientras otras proyecciones sugieren un rango entre $4.020 y $4.150. Una mayor solidez del peso reduciría costos de insumos importados —críticos en la construcción—, pero la volatilidad cambiaria condicionada por el calendario electoral añade incertidumbre. El crecimiento del PIB colombiano se proyecta en 2,6% para 2025 y 2,7% para 2026, escenarios de bajo dinamismo que limitarán la demanda agregada.
La inflación, que se ha estabilizado alrededor del 5,8%, mantiene presiones sobre los costos de materiales y mano de obra. Las constructoras enfrentan una ecuación difícil: pactaron precios de venta en preconstrucción bajo un régimen inflacionario anterior, pero ahora deben construir con costos elevados. Según analistas del sector, este desajuste ha generado proyectos paralizados y ha impulsado insolvencias: durante 2024, el número de constructoras en procesos de insolvencia creció 20%, superando 540 empresas.
5 Propuestas de CAMACOL para Reactivar el Sector
Frente a la incertidumbre, CAMACOL presentó una hoja de ruta con cinco propuestas concretas para que el nuevo gobierno reconfigure la política habitacional:
1. Reactivar «Mi Casa Ya» en versión mejorada, con eficiencia fiscal y cobertura ampliada para acelerar el cierre de la brecha de 214.000 unidades anuales.
2. Implementar un programa de «Reactivación para Todos», dirigido a complementar la oferta nacional con mayor participación local.
3. Recuperar incentivos al ahorro, particularmente las cuentas AFC (Ahorro para la Formación de Capital), que estimulan el financiamiento complementario desde los hogares.
4. Impulsar nuevos modelos de negocio, como arrendamiento especializado e inversión de remesas, para diversificar fuentes de demanda.
5. Fortalecer políticas para ciudades ordenadas y sostenibles, con énfasis en regularización de vivienda informal y mejoramiento de asentamientos.
Oferta Crítica y Déficit Estructural: Un Reto Pendiente
El déficit habitacional colombiano alcanza el 26,8% según DANE, con mayor concentración en zonas rurales y municipios intermedios. De estos, 6,8% es déficit cuantitativo (falta absoluta de vivienda), mientras 20% es cualitativo (viviendas en malas condiciones). Medellín, por ejemplo, enfrenta un déficit que supera los 190.000 hogares, y expertos advierten que incluso bajo escenarios ideales donde toda la oferta VIS se destinara a déficit, solo cubriría el 15% de la necesidad actual.
Este desajuste estructural explica por qué, a pesar de crecimientos en ventas, millones de colombianos siguen sin acceso a vivienda digna. La oferta actual de vivienda nueva es profundamente regresiva: beneficia principalmente a segmentos de mayores ingresos, mientras familias pobres permanecen atrapadas en arriendo informal o hacinamiento.
Vivienda Sostenible y Digitalización: Nichos de Dinamismo
Un rayo de optimismo proviene de segmentos especializados. CAMACOL ha posicionado a Colombia como líder mundial en certificación de vivienda sostenible, con 19 millones de metros cuadrados certificados. Para 2026, se espera que esta tendencia se refuerce, atrayendo inversión institucional y extranjera.
Además, la digitalización integral del ciclo inmobiliario —desde búsqueda hasta cierre financiero— está acelerando transacciones y reduciendo costos de intermediación. Plataformas fintech especializadas en construcción ganaron tracción en 2025 y prometen democratizar el acceso a información y financiamiento en 2026.
El Veredicto: 2026 Como Año de Transición, No de Ruptura
Las proyecciones de CAMACOL para 2026 reflejan un sector en transición delicada. Si bien los números proyectados (5% a 12% en ventas, +13% en iniciaciones) representan mejora respecto a 2024-2025, siguen siendo modestos frente a la magnitud del problema. El recorte presupuestal del 35,7% en inversión pública de vivienda subraya que, mientras gobernantes no prioricen política habitacional con recursos genuinos, la recuperación será defensiva, no estratégica.
Guillermo Herrera advirtió que la consolidación real del sector dependerá de decisiones políticas inmediatas: reactivación de subsidios nacionales, estabilización de tasas de interés, y fortalecimiento de gobiernos locales. Sin estos cambios, 2026 reproducirá el patrón de 2025: ventas nominales crecientes, pero oferta insuficiente, déficit estructural sin resolver, y familias vulnerables fuera del mercado formal.
El mercado vivienda colombiano, en síntesis, enfrenta un encrucijada crítica: puede aprovechar 2026 para diseñar una política integral de largo plazo que combata el déficit, o puede conformarse con gestos graduales que perpetúen desigualdades. Las decisiones que tome el nuevo gobierno en los primeros meses serán determinantes no solo para los números que CAMACOL proyecta, sino para millones de colombianos que siguen esperando una vivienda digna.