Remodelaciones que están prohibidos por Ley y pueden generarle multas en 2025

En Colombia, no todas las intervenciones en una vivienda son viables sin aprobación previa. La Ley 675 de 2001, que rige la Propiedad Horizontal, define cuáles modificaciones están prohibidas en conjuntos residenciales y exige tramitar licencias ante la asamblea de copropietarios y la curaduría urbana correspondiente. Además, el Código Nacional de Policía y Convivencia contempla infracciones urbanísticas con multas que oscilan entre 4 y 32 SMMLV, según la gravedad de la alteración.

Estas disposiciones impactan tanto a propietarios de apartamentos como a residentes de edificios de uso mixto, pues buscan preservar la integridad estructural, la seguridad y la convivencia armoniosa. A continuación, se detallan las restricciones más relevantes, el procedimiento de autorización y las sanciones asociadas.

¿Por qué existen restricciones a las modificaciones?

La Ley 675 de 2001 establece que las zonas y elementos comunes esenciales —cimientos, fachadas, techos, estructura portante y terreno subyacente— son bienes cuya alteración sin aval comunitario puede comprometer la estabilidad del conjunto. Este marco legal tiene por objetivo:

• Proteger la seguridad de todos los residentes.

• Evitar cambios que afecten la estética y el valor arquitectónico del edificio.

• Garantizar la convivencia pacífica y el orden en la copropiedad.

Obras Prohibidas sin Permiso

Las siguientes intervenciones requieren autorización expresa de la asamblea de copropietarios y, en su caso, licencia de la curaduría urbana:

1. Reforma de Fachadas

• Pintura exterior en tonos distintos a los aprobados.

• Cierre de balcones o cambio de materiales en barandas.

• Instalación de elementos fijos (ventanas, toldos) que modifiquen la línea visual.

2. Alteraciones de Estructura

• Construcción de un nuevo nivel en el último piso.

• Excavaciones o sótanos en el primer piso que pongan en riesgo la cimentación.

• Demolición parcial de muros portantes o refuerzos sin plan de ingeniero.

3. Instalaciones de Servicios

• Desvío o modificación de redes de agua y gas sin permiso.

• Instalación de antenas satelitales o paneles solares en zonas comunes.

4. Uso Diferente al Autorizado

• Convertir áreas comunes en espacios privados (salones, bodegas).

• Destinar el inmueble a actividades comerciales no previstas en el reglamento.

Procedimiento para Obtener Aprobación

1. Revisión del reglamento interno de la copropiedad para conocer requisitos específicos.

2. Presentación de proyecto a la administración, incluyendo planos y concepto de un profesional.

3. Convocatoria a asamblea con quórum mínimo (mayoría de coeficientes de propiedad).

4. Votación y acta de aprobación.

5. Obtención de licencia de construcción o interventoría de la Curaduría Urbana.

Régimen Sancionatorio

El Código Nacional de Policía y Convivencia clasifica las infracciones urbanísticas y fija multas por metro cuadrado intervenido y graduación según el estrato del bien: