La retención en la fuente en la compraventa de inmuebles destinados a vivienda es un mecanismo tributario fundamental que todo propietario debe conocer antes de vender su propiedad en Colombia. Este anticipo del impuesto sobre la renta se ha convertido en un requisito ineludible para formalizar cualquier transacción inmobiliaria, con tarifas específicas que varían según el valor de la propiedad y nuevas disposiciones que entraron en vigor en 2025.
El sistema establece una tarifa del 1% sobre el valor de venta para las primeras 20.000 UVT (equivalentes a $995.980.000 aproximadamente con la UVT 2025 de $49.799), mientras que el exceso se grava al 2.5%. Este procedimiento, administrado por las notarías como agentes de retención, garantiza el recaudo anticipado y permite la escrituración legal del inmueble, siendo especialmente relevante en un mercado que proyecta un crecimiento del 47.5% en ventas para 2025.
Marco normativo y valores vigentes para 2025
La DIAN estableció para 2025 el valor de la Unidad de Valor Tributario (UVT) en $49.799 pesos, según la Resolución 000193 de diciembre de 2024. Este ajuste del 5.8% respecto al año anterior impacta directamente el cálculo de las retenciones en la venta de inmuebles.
Las tarifas vigentes para inmuebles destinados a vivienda son:
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1% sobre el valor de venta hasta 20.000 UVT ($995.980.000 aproximadamente)
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2.5% sobre el exceso cuando la transacción supera las 20.000 UVT
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Para inmuebles con destino diferente a vivienda: 2.5% desde el primer peso
A partir del 1 de junio de 2025, entraron en vigor modificaciones importantes establecidas por el Decreto 572 de 2025, que buscan anticipar el recaudo tributario. La Superintendencia Delegada para el Notariado instruyó a todos los notarios sobre la aplicación de estas nuevas disposiciones, enfatizando la obligación de dejar constancia de la destinación del inmueble en la escritura pública.
El proceso notarial paso a paso
El notario actúa como agente de retención obligatorio cuando el vendedor es una persona natural, según el artículo 398 del Estatuto Tributario. Esta figura es crucial porque:
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No puede autorizar la escritura sin el comprobante de pago de la retención
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Debe verificar la destinación del inmueble (vivienda o uso comercial)
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Calcula automáticamente el valor de la retención según las tarifas vigentes
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Remite los recursos retenidos directamente a la DIAN
Procedimiento de escrituración
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Promesa de compraventa: Las partes definen precio y condiciones
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Cita notarial: El vendedor programa la escritura pública
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Liquidación de retención: El notario calcula el monto según las tarifas
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Pago de retención: El vendedor cancela directamente al notario
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Otorgamiento de escritura: Con el paz y salvo, se formaliza la venta
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Registro: La escritura se inscribe en Instrumentos Públicos
«La retención en la fuente es un sistema de recaudo anticipado del impuesto sobre la renta y complementarios (…) le da la posibilidad al Gobierno de recibir mensualmente el impuesto sin esperar al cierre del año fiscal» – Representante de Bancolombia, citado en análisis sectorial
Casos especiales y excepciones
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Vendedor persona natural – Comprador persona jurídica: Retención del 1% aplicada por el notario
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Vendedor persona jurídica – Comprador persona jurídica: Retención del 2.5% aplicada por el comprador (no por el notario)
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Vendedor persona jurídica – Comprador persona natural: No aplica retención
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Vendedor persona natural – Comprador persona natural: Retención del 1% aplicada por el notario
Ejemplo práctico de cálculo
Para una vivienda vendida en $1.200.000.000:
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Primeras 20.000 UVT ($995.980.000): 1% = $9.959.800
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Exceso ($204.020.000): 2.5% = $5.100.500
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Total retención: $15.060.300
Recomendaciones para vendedores
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Verifique el valor UVT actualizado antes de calcular la retención
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Confirme la destinación del inmueble (vivienda o comercial) para aplicar la tarifa correcta
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Presupueste el costo de retención como parte de los gastos de venta
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Conserve el recibo de pago para descontarlo en la declaración de renta
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Consulte con la notaría sobre procedimientos específicos según el tipo de transacción
La retención en la fuente en la venta de viviendas representa un mecanismo tributario consolidado que facilita el recaudo anticipado mientras garantiza la formalización legal de las transacciones inmobiliarias. Con las tarifas actualizadas para 2025 y un mercado en recuperación que proyecta crecimiento sostenido, los propietarios deben estar informados sobre estos procedimientos obligatorios que, aunque representan un costo adicional, permiten el acceso a la seguridad jurídica de la escrituración.