En un mercado inmobiliario que retoma fuerza en Colombia, con crecimientos del 47,5% en unidades vendidas durante el primer semestre de 2025 en comparación con el mismo período del año anterior, el proceso de adquisición de vivienda representa tanto una oportunidad como un riesgo para miles de compradores. Aunque las condiciones de financiación han mejorado significativamente con la reducción de tasas de interés y nuevas regulaciones que facilitan el acceso, los fraudes inmobiliarios persisten como una amenaza constante que afecta a familias en todas las regiones del país.
Proteger la inversión más importante de muchos colombianos requiere seguir protocolos rigurosos y estar alerta ante las señales de riesgo. Desde verificar la documentación legal del inmueble hasta asegurar que los fondos se transfieran a través de canales seguros, cada paso del proceso es crítico para evitar convertirse en víctima de estafas que, en algunos casos, han dejado a familias sin sus ahorros y sin acceso a la propiedad que prometía cambiar sus vidas.
1. Verificación Exhaustiva de Documentos Legales
Antes de comprometerse con cualquier transacción, es fundamental obtener y revisar cuidadosamente el Certificado de Libertad y Tradición del inmueble. Este documento, expedido por la Superintendencia de Notariado y Registro, certifica que la propiedad está libre de gravámenes, demandas, prescripciones o medidas cautelares que pudieran comprometer su transferencia. Su costo aproximado es de entre 15.000 y 20.000 pesos colombianos.
Este proceso de debida diligencia es esencial porque, como advierte la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC), entre las estafas más frecuentes se encuentran propiedades con múltiples propietarios o derechos reclamantes. Cuando una transacción no se formaliza correctamente, el comprador corre el riesgo de descubrir, después de desembolsar su dinero, que otros herederos o acreedores tienen derechos sobre la propiedad.
También es obligatorio verificar que el proyecto cuente con licencia de construcción vigente y debidamente expedida por la autoridad municipal competente, especialmente en el caso de vivienda nueva. Para construcciones con antigüedad menor a un año, este documento es imprescindible para que el inmueble sea aceptable como garantía en entidades como el Fondo Nacional del Ahorro (FNA).
El Estatuto del Consumidor (Ley 1480 de 2011) establece que todo comprador tiene derecho a recibir información completa, oportuna, precisa, cierta y veraz sobre el inmueble en el que está interesado. Si la información proporcionada es confusa o incompleta, el comprador está protegido por ley para exigir aclaraciones o retractarse del negocio antes de que se otorgue la escritura pública e inscriba en el registro de instrumentos públicos.
2. Contratar Profesionales y Verificar Antecedentes
La SIC recomienda trabajar exclusivamente con agentes inmobiliarios certificados, abogados especializados en derecho inmobiliario y notarios legítimos. Desafortunadamente, hay suplantaciones de identidad donde delincuentes crean empresas ficticias o falsifican documentos de profesionales legítimos para captar a compradores desprevenidos.
Según reportes de medios, se han documentado casos donde empresas supuestamente dedicadas a remates judiciales cobraban membresías mensuales de hasta 400.000 pesos a cambio de acceso a catálogos de inmuebles a precios reducidos. Estos catálogos resultaban ser ficticios, y los dineros pagados desaparecían junto con los estafadores.
Para evitar esta trampa, es necesario verificar que el profesional esté debidamente registrado ante sus organismos de control: los abogados ante la Cámara de Comercio, los agentes inmobiliarios ante las asociaciones gremiales correspondientes, y los notarios ante la Superintendencia de Notariado y Registro. Contactar directamente a estas instituciones para confirmar la legitimidad del profesional es un paso prudente.
Adicionalmente, se recomienda desconfiar de ofertas con precios demasiado bajos para ser verdad, presiones para cerrar rápidamente el negocio, o solicitudes de pagos grandes por adelantado en efectivo. Estas son señales clásicas de fraude inmobiliario identificadas por la Alcaldía de Medellín en sus alertas sobre estafas en el sector.
3. Utilizar Métodos de Pago Seguros y Canalizados
El efectivo es el enemigo del comprador responsable. Nunca debe entregarse dinero en efectivo sin mediar una institución financiera que registre y respalde la transacción.
La forma más segura de proceder es utilizar mecanismos como transferencias bancarias directas desde y hacia cuentas previamente verificadas, cheques certificados, o —lo más recomendable— la fiducia inmobiliaria. Este último mecanismo coloca los fondos bajo supervisión de una entidad financiera, que solo libera el dinero cuando se cumplan todas las condiciones del contrato y se haya verificado que la propiedad está libre de gravámenes.
Con la entrada en vigencia de la Ley 2434 de noviembre de 2024, los costos notariales y de registro pueden ahora incluirse dentro del financiamiento hipotecario, lo que reduce la presión de contar con recursos adicionales en efectivo en el momento de la escrituración. Esta medida ha significado reducciones del 30% a 90% en los gastos notariales, según el tipo de vivienda: vivienda de interés social (VIS) con subsidio directo paga solo el 10% de la tarifa ordinaria, mientras que vivienda no VIS paga el 70%.
Mercado en Recuperación con Mayor Acceso al Crédito
El panorama actual para los compradores es relativamente favorable. Las tasas hipotecarias bajaron hasta 3,8 puntos porcentuales en 2025, con reducciones especialmente significativas en el segmento VIS. El Fondo Nacional del Ahorro anunció en diciembre de 2024 que financiaría hasta el 90% del valor de viviendas VIS y VIP, requiriendo solo una cuota inicial del 10%, una reducción histórica que amplía el acceso a miles de familias.
Camacol reporta que la comercialización de vivienda acumuló un crecimiento del 1,7% en noviembre de 2024 y se proyecta cerrar el año con incrementos cercanos al 3%, después de tres años consecutivos de contracción. Esta recuperación ha sido impulsada por la Ley 2079 de 2021 y por políticas de socialización de beneficios de financiación.
Comprar vivienda en Colombia es posible de manera segura si se cumplen protocolos rigurosos de verificación. Revisar documentos, trabajar con profesionales confiables y utilizar canales de pago seguros no son restricciones innecesarias, sino prácticas fundamentales que protegen el patrimonio familiar. En un mercado dinámico y cada vez más accesible, la prudencia sigue siendo la mejor estrategia para convertir el sueño de la vivienda propia en realidad, sin comprometer la seguridad económica.