Derechos Reservados © vivienda.com.co
El Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio acaba de pronunciarse sobre uno de los conflictos más recurrentes en los conjuntos residenciales colombianos: el uso indebido de parqueaderos de visitantes por parte de propietarios y residentes. A través de un concepto jurídico reciente, la entidad aclaró la interpretación de la Ley 675 de 2001, poniendo fin a años de ambigüedad que ha generado tensiones y sanciones injustificadas en las copropiedades del país.
La decisión del ministerio busca establecer criterios claros sobre cuál es el uso permitido de estos espacios compartidos, un tema que ha causado innumerables conflictos entre administradores, copropietarios e inquilinos en edificios y conjuntos residenciales. Con esta interpretación oficial, se espera reducir los abusos por parte de juntas administrativas y aclarar derechos y obligaciones de quienes habitan estas propiedades bajo el régimen de propiedad horizontal.
¿Qué establece la normativa actual sobre parqueaderos?
La Ley 675 de 2001, que regula la propiedad horizontal en Colombia, clasifica los parqueaderos en tres categorías principales. En primer lugar, están los parqueaderos privados, que son de uso exclusivo del propietario que los adquirió junto con su unidad habitacional; en segundo lugar, los parqueaderos comunes, destinados a ser compartidos por los copropietarios sin asignación fija; y en tercer lugar, los parqueaderos de visitantes, que fueron diseñados específicamente para el uso temporal de personas que no son residentes permanentes del conjunto.
El artículo 22 de esta ley establece de manera explícita que los parqueaderos de visitantes no pueden ser objeto de uso exclusivo, ya que se consideran bienes comunes de goce general. Esto significa que estos espacios están destinados únicamente para amigos, familiares, proveedores o técnicos que visitan el conjunto de forma temporal, nunca para uso permanente o frecuente de los residentes que ya cuentan con asignación de parqueaderos propios.
conflictos en conjuntos residenciales
A pesar de la claridad que debería ofrecer la normativa, durante años ha existido ambigüedad en la interpretación de qué constituye un uso «sistemático» o «frecuente» de estos espacios. Muchas administraciones y juntas directivas han aplicado criterios distintos, generando multas, prohibiciones de acceso y conflictos entre vecinos. Algunos conjuntos han llegado al extremo de prohibir el ingreso de vehículos a propietarios morosos, una práctica que incluso ha sido cuestionada por la Corte Constitucional colombiana.
El concepto jurídico del Ministerio de Vivienda aclaraba precisamente esto: los administradores no pueden prohibir el uso de parqueaderos privados como mecanismo de presión por deudas de administración. Tal como se establece en sentencias como la T-595 de 2003, los parqueaderos privados son parte del dominio exclusivo del propietario y, aunque estén ubicados en zonas comunes, no pueden ser restringidos como castigo por incumplimiento de obligaciones económicas.
Las implicaciones para propietarios e inquilinos
La decisión del ministerio tiene alcances significativos. En primer lugar, clarifica que un propietario o residente que cuente con un parqueadero asignado no puede usar frecuentemente los de visitantes, independientemente de su situación económica. En segundo lugar, precisa que incluso si existe atraso en el pago de administración, la junta no puede prohibir el acceso al vehículo mediante la restricción del parqueadero privado, aunque sí puede adelantar cobros judiciales.
Esto genera un equilibrio importante: por un lado, se protege el derecho de los verdaderos visitantes a tener espacios disponibles; por otro, se evita que las administraciones utilicen el parqueadero como herramienta de coerción financiera contra los propietarios. «El usuario debe respetar la destinación del espacio, pero tampoco puede ser penalizado de forma desproporcionada mediante la restricción de acceso a su propiedad», como lo recalca la normativa vigente.
¿Puede cobrarse por el uso de parqueaderos de visitantes?
La ley sí permite que las copropiedades cobren por el uso de estos espacios, pero únicamente si la Asamblea General de Propietarios lo aprueba formalmente y lo consigna en el reglamento de propiedad horizontal. Esto busca garantizar el mantenimiento de las zonas comunes sin permitir cobros unilaterales o arbitrarios por parte de la administración.
El cobro debe estar claramente comunicado a todos los residentes y debe constar en documentos públicos. Sin esta aprobación de la asamblea, cualquier intento de cobro por estacionamiento de visitantes sería considerado como un cobro indebido, pasible de reclamación ante los organismos competentes.
Contexto de la normativa sobre vivienda en Colombia
La clarificación del Ministerio de Vivienda se enmarca en una serie de reformas que ha impulsado el Gobierno para mejorar la convivencia en los espacios residenciales. Recientemente, también se han expedido normas sobre vehículos eléctricos y la obligación de que nuevas construcciones en municipios de categoría especial, 1, 2 y 3 cuenten con infraestructura de carga en parqueaderos, como parte de la estrategia de movilidad sostenible.
Adicionalmente, el Congreso de la República tramita iniciativas legislativas dirigidas a poner fin a multas excesivas en conjuntos residenciales, buscando proteger a los copropietarios de sanciones desproporcionadas por incumplimientos menores en las normas de convivencia.
Con la clarificación del Ministerio de Vivienda, es fundamental que toda administración revise sus reglamentos internos y se alinee con la normativa vigente. Los propietarios, por su parte, deben conocer estos derechos para evitar abusos. Ante cualquier restricción injustificada de acceso a parqueaderos privados, existen mecanismos legales como acciones de tutela y denuncias ante la Superintendencia de Industria y Comercio.
El principal aprendizaje es que la convivencia pacífica en propiedad horizontal requiere tanto del conocimiento claro de normas como de la aplicación proporcional de sanciones. El concepto jurídico del Ministerio contribuye a ello, ofreciendo criterios objetivos que deben guiar las decisiones de administradores, juntas directivas y asambleas en todo el país.