La Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) emitió recientemente un pronunciamiento en el que define con precisión cómo deben calcularse los valores patrimoniales de los bienes inmuebles al momento de la declaración de renta y del impuesto al patrimonio. Con base en el Concepto 008692 de 2023, la entidad establece que para las propiedades heredadas o adquiridas deberá considerarse el mayor valor entre el costo fiscal, el avalúo catastral, el autoavalúo o el precio de compra.
Este ajuste normativo busca dar claridad y uniformidad al tratamiento tributario de las propiedades, evitando discrepancias en la base gravable tanto para personas naturales como jurídicas. La medida impacta directamente a quienes deben declarar inmuebles por primera vez o a quienes han aplicado distintos criterios de valoración en ejercicios anteriores.
Alcance de la aclaración
La DIAN puntualiza que, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 277 del Estatuto Tributario, las propiedades deberán declararse siempre por el mayor valor de entre las siguientes opciones:
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Costo fiscal: conformado por el precio de adquisición más mejoras y contribuciones por valorización, ajustado opcionalmente según el artículo 73 del ET.
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Avalúo catastral: certificado por las autoridades municipales al cierre del ejercicio.
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Autoavalúo: valoración realizada por el contribuyente y reportada en años anteriores.
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Precio de compra: valor consignado en la escritura de compraventa.
Además, las construcciones o mejoras no incorporadas en el avalúo o costo fiscal deberán declararse por separado, garantizando que cada componente patrimonial quede correctamente registrado.
Criterios según tipo de contribuyente
Contribuyentes obligados a llevar contabilidad
Los contribuyentes que registran libros contables deben declarar el patrimonio de sus inmuebles exclusivamente por su costo fiscal, sin comparar con avalúos catastrales o autoavalúos. En caso de optar por el ajuste fiscal del artículo 73 del Estatuto Tributario, dicho valor ajustado debe figurar como valor patrimonial en la declaración de renta.
Contribuyentes no obligados a llevar contabilidad
Quienes no están sujetos a llevar libros contables deben escoger el mayor valor entre:
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Costo de adquisición
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Costo fiscal
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Autoavalúo
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Avalúo catastral
Este criterio garantiza que la base gravable refleje el valor real de mercado y evita elegimientos de valores inferiores que puedan dar lugar a sanciones por omisión o inexactitud.
Implicaciones prácticas y recomendaciones
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Revisión de escrituras y avalúos: Corroborar en la escritura de adquisición el precio consignado y compararlo con los avalúos catastrales más recientes.
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Registro de mejoras: Documentar y facturar adecuadamente las mejoras para incorporarlas en el costo fiscal o declararlas por separado.
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Actualización de factores: Verificar el factor de actualización fiscal vigente cada año, según el Decreto anual, si se opta por el artículo 73 del ET.
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Sanciones por inexactitud: Declarar un valor inferior al correspondiente puede acarrear sanción del 200% por inexactitud y recargos por intereses moratorios, conforme a lo dispuesto en el Estatuto Tributario.
La aclaración de la DIAN fortalece la transparencia en la determinación del valor patrimonial de los bienes inmuebles, ofreciendo un marco claro para contribuyentes con y sin obligación contable. Adoptar estos criterios permite evitar sanciones y garantizar declaraciones tributarias ajustadas a la normativa vigente, contribuyendo a una mayor seguridad jurídica en el sector inmobiliario.