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El mercado inmobiliario de Bogotá experimenta un dinamismo notable en el segmento de vivienda diferente de interés social (no VIS), impulsado por condiciones crediticias favorables y el lanzamiento de desarrollos residenciales de gran escala en la zona norte. Entre enero y septiembre de 2025, las ventas de vivienda en la capital colombiana alcanzaron 34.426 unidades, registrando un crecimiento del 18% respecto al mismo período de 2024, según datos de Coordenada Urbana, el sistema de información de Camacol.
Dentro de este panorama positivo, el segmento no VIS ha mostrado un comportamiento destacado con un crecimiento del 29% en ventas durante el primer semestre de 2025, pasando de 23.424 a 30.167 unidades comercializadas, en comparación con el año anterior. Este repunte contrasta con la tradicional preponderancia de la vivienda de interés social, que aunque sigue liderando en volumen, ahora comparte protagonismo con proyectos destinados a estratos medios y altos.
La reactivación del segmento no VIS ha estado directamente vinculada a la disminución de las tasas hipotecarias. Entre junio de 2024 y junio de 2025, las tasas para créditos no VIS bajaron de 14,69% a 12,56% en modalidad UVR, un descenso de 490 puntos básicos que ha mejorado significativamente las cuotas mensuales de los compradores. Esta reducción en el costo del financiamiento ha permitido que miles de familias amplíen su capacidad adquisitiva.
Lagos de Torca: el motor del norte bogotano
La zona norte de Bogotá se ha convertido en el epicentro del desarrollo inmobiliario no VIS, especialmente a través del macroproyecto Lagos de Torca, un ambicioso plan urbanístico que abarca 1.801 hectáreas entre la calle 183 y el límite con el municipio de Chía. Este desarrollo, estructurado como alianza público-privada, proyecta la construcción de aproximadamente 135.000 viviendas, de las cuales el 40% será destinado a vivienda de interés social (VIS) y prioritaria (VIP), mientras que el 60% servirá el segmento no VIS.
Dentro de Lagos de Torca se encuentran proyectos como Cerezo, Orquídea, Cedro y Nogal, que ofrecen apartamentos no VIS con precios que oscilan entre 570 millones y 906 millones de pesos. Estos desarrollos se caracterizan por ofrecer espacios amplios, áreas comunes diversificadas y ubicación estratégica cerca de importantes centros comerciales y vías de acceso.
Otro proyecto significativo en la zona norte es Vizcaya, un desarrollo mixto que combina 600 unidades de vivienda con 12 locales comerciales. Construido en el corazón de Lagos de Torca, Vizcaya se distingue por su arquitectura moderna, acabados de calidad y servicios diseñados para toda la familia, incluyendo zonas pet friendly.
Características del comprador no VIS en 2025
El perfil de quien adquiere vivienda no VIS ha experimentado transformaciones notables. Los compradores con ingresos entre 4 y 8 millones de pesos crecieron un 24% en 2025, mientras que aquellos con salarios superiores a 8 millones aumentaron un 18%. Por el contrario, el segmento de ingresos menores a 3 millones disminuyó un 21%.
En cuanto al tiempo de decisión, el mercado evidencia mayor agilidad. Las compras realizadas en menos de 6 meses crecieron un 12%, mientras que el grupo que tarda más de un año para decidir se redujo un 24%. Este comportamiento refleja una demanda más decidida y un mayor nivel de seguridad en la inversión.
Sin embargo, existe una tendencia preocupante: el respaldo en ahorros o cesantías cayó un 7,7%, indicando una mayor dependencia del crédito hipotecario entre los compradores de vivienda no VIS.
Normativa que favorece el acceso
El Gobierno nacional, mediante el Decreto 0583 de 2025 incrementó el límite del valor de la primera cuota del crédito hipotecario no VIS, llevando la relación cuota-ingreso del 30% al 40%. Según el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, esta medida podría beneficiar a alrededor de 553 mil hogares.
Para ilustrar el impacto, un hogar con ingresos de 6 salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMMLV) vería aumentada su capacidad de compra en hasta un 35%. Si antes podía adquirir una vivienda de 261 millones de pesos, ahora puede acceder a inmuebles de hasta 335 millones.
Proyecciones para el cierre de año
Las perspectivas para el mercado inmobiliario bogotano se mantienen positivas. Camacol Bogotá y Cundinamarca proyecta un crecimiento general del 16% en las ventas para 2025, siendo Bogotá responsable de generar más de 33.000 transacciones de vivienda nueva durante el año.
Estudios de BBVA Research indican que las ventas de vivienda nueva crecerán 9% en 2025 y 11,5% en 2026, con mejor desempeño en el segmento no VIS. Este dinamismo se sustentará en la continuidad de tasas de interés favorables, la creación de empleo y la confianza del consumidor en el sector.
A pesar del panorama alentador, existen desafíos que podrían limitar el crecimiento. La escasez de suelo urbanizable, la incertidumbre sobre los subsidios nacionales y el encarecimiento de insumos de construcción siguen siendo factores de riesgo. Además, aproximadamente un tercio de los solicitantes de crédito hipotecario continúan siendo rechazados por historial crediticio o empleo inestable, limitando el acceso a financiamiento.
La reactivación del mercado de vivienda no VIS en Bogotá representa un hito importante para la economía capitalina. Con inversiones directas e indirectas cercanas a 56,5 billones de pesos proyectadas para 2025, la construcción dinamizará la generación de empleo, fortalecerá la cadena de suministro de materiales y contribuirá significativamente a la recaudación tributaria de la ciudad.