CortesIA © vivienda.com.co
El sector de construcción de vivienda enfrentaría una afectación significativa con la implementación del Proyecto de Decreto propuesto por el Gobierno Nacional para desindexar los precios de viviendas de Interés Social (VIS) del salario mínimo mensual legal vigente (SMMLV). Según estimaciones de Camacol, presentadas a través de su división Coordenada Urbana, 132.000 unidades VIS en todo el país se verían comprometidas, equivalentes al 35% de la oferta en preventa o en construcción. Esta acción regulatoria representa una inversión afectada de $27 billones de pesos, consolidándose como una de las medidas de política habitacional más controvertidas del actual Gobierno.
La propuesta busca eliminar los topes máximos diferenciados que actualmente regulan el mercado de vivienda de menor costo, unificándolos en un único límite de 135 salarios mínimos. Esta decisión levanta preocupaciones entre constructores, desarrolladores y entidades gremiales por sus posibles consecuencias en un sector que atraviesa una recesión técnica desde hace más de dos años.
Marco regulatorio actual: los topes de precios en el Plan Nacional de Desarrollo 2022-2026
Antes de evaluar el impacto de la propuesta gubernamental, es fundamental comprender el andamiaje normativo vigente. El Plan Nacional de Desarrollo 2022-2026 establece topes máximos diferenciados según categoría y localización geográfica:
Topes generales:
-
Vivienda de Interés Prioritario (VIP): 90 SMMLV
-
Vivienda de Interés Social (VIS): 135 SMMLV
Topes excepcionales para VIS:
-
150 SMMLV en ciudades uninodales con población superior a 300.000 habitantes
-
150 SMMLV en aglomeraciones urbanas con población superior a 500.000 habitantes
-
150 SMMLV en territorios de difícil acceso
-
150 SMMLV en viviendas que cumplan criterios adicionales de sostenibilidad
Topes en zonas de renovación urbana:
-
VIP: 110 SMMLV
-
VIS: 175 SMMLV
Este esquema flexible permite que constructores desarrollen proyectos VIS con diferentes características según condiciones geográficas y ambientales, adaptándose a mercados locales con costos de construcción variables.
Análisis de afectación: distribución geográfica y por categoría
El análisis presentado por Camacol desglosa la afectación en dos componentes principales:
1. Eliminación del tope excepcional de 150 SMMLV
Según datos de entregas realizadas en 2025 (corte noviembre), el 26% de las unidades VIS entregadas presentaban un precio superior a los 135 SMMLV. Esta proporción se concentra principalmente en grandes ciudades:
-
Barranquilla, Bucaramanga, Cali, Cartagena, Cúcuta y Medellín: también registran afectaciones significativas
-
Municipios de Cundinamarca: impactados por proximidad a la capital
Camacol calcula que 76.000 unidades VIS (20% del mercado) se verían directamente afectadas por esta eliminación.
2. Eliminación de topes para renovación urbana
El análisis sobre 2025 (corte noviembre) en nueve ciudades con información georreferenciada mostró que 68% de las entregas VIS en zonas de renovación urbana superan el tope VIP o VIS general de 135 SMMLV. Esta proporción refleja que los proyectos de regeneración urbana, con mayores costos por intervención en suelo urbano consolidado, se verían especialmente impactados.
Camacol estima que 56.000 unidades VIS (15% del mercado) enfrentarían limitaciones por la eliminación de los topes de renovación.
Contexto del sector: dos años de recesión técnica
La propuesta llega en un momento crítico para el sector de edificaciones. Según datos de Cuentas Nacionales del DANE, el sector de edificaciones completa más de dos años en contracción técnica, reflejando debilidad en la demanda de vivienda, presiones en márgenes de ganancia y dificultades en la financiación del desarrollo inmobiliario.
En este contexto, eliminar los topes excepcionales y de renovación urbana podría acelerar la contracción del sector, reduciendo incentivos para desarrolladores a invertir en categorías de menor margen pero alto impacto social.
Posición de Camacol: llamado a la estabilidad normativa
La Cámara Colombiana de la Construcción enfatiza que el Proyecto de Decreto, tal cual fue presentado, elimina tanto el tope excepcional como el de renovación urbana, unificando todas las categorías VIS en un máximo de 135 SMMLV sin distinguir entre realidades geográficas o contextos urbanos.
En respuesta, Camacol formula un llamado explícito: las acciones de política pública deben orientarse a promover la construcción de vivienda VIS mediante «condiciones claras y estabilidad normativa que brinden seguridad jurídica y continúen incentivando la inversión privada».
El gremio reconoce que el problema de asequibilidad existe, pero sostiene que la solución no es control de precios sino: (i) reducción de costos operacionales, (ii) mejora regulatoria que agilice licenciamientos y (iv) programas de subsidio mejor focalizados.
Componentes adicionales de la propuesta
Más allá de la eliminación de topes, la propuesta incluye disposiciones complementarias:
-
Obligatoriedad de fijar precios en pesos desde el momento de la separación (antes de la firma del contrato definitivo), eliminando la indexación a SMMLV
-
Tipificación como práctica abusiva la omisión de fijar precios en pesos desde la separación
-
Régimen de transición aún no detallado, lo que genera incertidumbre sobre cómo serán tratados los proyectos en ejecución
IMPACTO EN SUBSIDIOS Y ACCESO AL CRÉDITO
Un aspecto crítico, frecuentemente pasado por alto en el debate público: los subsidios de vivienda y las tasas preferenciales de crédito se determinan con base en el valor de la vivienda al momento de escrituración. Si un proyecto que comenzó como VIS (tope 135 SMMLV) debe reposicionarse fuera de esa categoría por el cambio regulatorio, los compradores ya enganchados perderían acceso a subsidios de hasta 30 SMMLV (aproximadamente $52.5 millones para 2026) y coberturas de tasas de interés del programa Mi Casa Ya.
Camacol advierte que esto ya ha ocurrido en ciclos anteriores: 55.000 hogares desistieron de comprar vivienda y más de 70.000 familias quedaron en el limbo tras suspensiones o cambios de programas de financiamiento.
IMPACTO DIFERENCIADO POR SEGMENTO POBLACIONAL
El decreto afectaría desproporcionadamente a:
-
Jóvenes hogares de estratos 1, 2 y 3 sin patrimonio inmobiliario previo
-
Población informal e independiente (sin historial crediticio formal)
-
Mujeres cabeza de hogar que dependen críticamente de subsidios
-
Personas en zonas de renovación urbana (frecuentemente población desplazada que requiere realojamiento formal)
Implicaciones y próximos pasos
La medida, si se aprueba en su forma actual, provocaría un reajuste de condiciones iniciales en múltiples proyectos, llevando a muchos a superar el umbral de 135 SMMLV. Esto podría resultar en:
-
Cancelación de licencias y permisos de construcción para proyectos VIS que excedan el nuevo tope
-
Reducción en la oferta de vivienda asequible en grandes ciudades
-
Menor incentivo para desarrolladores de proyectos de renovación urbana, donde los costos de intervención son más altos
-
Potencial contracción adicional del sector en un contexto de recesión
El análisis de Camacol pone sobre la mesa un debate fundamental: la viabilidad económica de la vivienda VIS frente a costos diferenciados de construcción según ubicación geográfica y contexto urbano.
Por su parte, la Asociación Nacional de Instituciones Financieras (Anif) ha señalado en análisis recientes que la reducción de oferta VIS derivada de estas medidas afectaría indirectamente los recaudos tributarios municipales (predial y plusvalía) y reduciría el empleo en construcción, con efectos multiplicadores negativos en economías locales.
El Gobierno Nacional busca simplificar y democratizar el acceso a vivienda de menor costo mediante la unificación de topes de precio. Sin embargo, según el análisis sectorial, la propuesta en su forma actual generaría una afectación de 132.000 unidades VIS (35% del mercado), equivalentes a una inversión de $27 billones de pesos, principalmente en grandes ciudades donde los costos de construcción justificaban los topes excepcionales.
La evidencia sugiere que una reforma sin ajustes que reconozcan realidades geográficas diferenciadas podría profundizar la contracción del sector de construcción, reduciendo precisamente la oferta de vivienda asequible que la medida pretende ampliar. El debate sobre política habitacional permanece abierto, aguardando ajustes que equilibren objetivos de asequibilidad con viabilidad económica del sector constructor.