CortesIA © vivienda.com.co
En ejercicio de diálogo técnico coordinado con el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio, las secretarías de vivienda de las principales ciudades capitales —Bogotá, Cali, Cartagena y Medellín— presentaron recomendaciones estructuradas para incidir en el borrador de decreto que regula los ajustes al tope del valor de la Vivienda de Interés Social (VIS) y la Vivienda de Interés Prioritario (VIP).
La presentación ocurre en el marco de la Alianza por la Vivienda y el Hábitat, espacio de coordinación interinstitucional donde gobiernos territoriales buscan alinear propuestas con la política nacional de acceso a vivienda. La intervención de las ciudades responde a la urgencia de establecer reglas claras que protejan a 200.000 familias anuales que acceden a VIS en Colombia, así como mitigar impactos sobre el empleo en el sector constructor, uno de los más dinámicos en términos de generación directa e indirecta en zonas urbanas.
desindexación versus topes diferenciales
El Gobierno Nacional publicó para consulta pública, entre el 9 y 24 de enero de 2026, un proyecto de decreto orientado a desindexar los precios de VIS y VIP del salario mínimo. La medida surge como respuesta a un incremento del 23,7% en el salario mínimo para 2026, que de no intervenirse mediante regulación, habría elevado el tope general de la VIS de $192,2 millones a $262,5 millones automáticamente en ciudades grandes.
La propuesta presidencial busca expresar precios en pesos colombianos desde el inicio de la transacción, prohibiendo la indexación automática al incremento del salario mínimo en vigencias posteriores. Sin embargo, la propuesta también plantea unificar a 135 salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMMLV) como tope único para todas las viviendas VIS en el país, eliminando los topes diferenciales que hoy operan en ciudades uninodales y en proyectos de renovación urbana.
Vanessa Velasco, secretaria distrital del Hábitat de Bogotá, resaltó durante el encuentro que «este diálogo con el Gobierno Nacional nos permite avanzar en reglas claras, proteger a las familias que están en proceso de adquirir vivienda y cuidar los empleos que genera el sector de la construcción en las ciudades». La funcionaria enfatizó que «las familias necesitan seguridad y confianza. La política de vivienda debe garantizar que quienes ya iniciaron su proceso no vean modificadas las reglas a mitad del camino».
Tres recomendaciones de las ciudades capitales
Durante la mesa técnica, las cuatro ciudades capitales expusieron de manera coordinada aspectos críticos que justifican la necesidad de mantener topes diferenciales. Las ciudades manifestaron su disposición a presentar estudios técnicos que respalden la sostenibilidad de estos topes, considerando los mayores costos de producción de vivienda en territorios con mayor densidad poblacional y presiones urbanísticas.
- Primera recomendación: régimen de transición claro. Las ciudades solicitaron certeza jurídica para familias que adquirieron vivienda antes de 2026 y que escriturarán con posterioridad. Esta solicitud responde a un riesgo real: miles de hogares que separaron proyectos bajo ciertas condiciones contractuales enfrentarían cambios abruptos en los términos si el decreto entra en vigor sin disposiciones transitorias. Catalina Colorado, subdirectora Poblacional de ISVIMED Medellín, señaló específicamente que «desde las ciudades presentamos inquietudes frente al proceso de transición de las familias que hoy están pendientes de vincularse a un proyecto que está comercializado en los 150 salarios mínimos para definir cómo va a ser el proceso de valor de la vivienda y de vinculación».
- Segunda recomendación: transparencia desde la preventa. Las ciudades demandaron que, para los nuevos negocios, las familias conozcan desde la etapa de preventa el valor final de la vivienda al momento de la escrituración. Esta medida resuelve uno de los mayores focos de vulneración consumerista: la práctica de comercializar viviendas expresadas en «salarios mínimos» con cláusulas que permiten incrementos posteriores sin control explícito del comprador.
- Tercera recomendación: mantener topes diferenciales vigentes. Las ciudades capitales reiteraron la necesidad de preservar el tope de 175 salarios mínimos para la VIS en proyectos de renovación urbana y el de 90 salarios mínimos para la VIP, conforme a la normativa actual del Plan Nacional de Desarrollo 2022-2026. Gisella Román Ceballos, gerente de Corvivienda Cartagena, afirmó: «Como propuesta llevamos establecer un tope diferencial de vivienda VIS en las ciudades capitales para garantizar que se siga haciendo vivienda de interés social y poder reducir los déficits habitacionales». Esta solicitud se fundamenta en que los costos de urbanización, adecuación de predios y materialización de proyectos en ciudades consolidadas superan significativamente los de municipios intermedios.
Articulación de experiencias y modelos replicables
Como parte del ejercicio de diálogo interinstitucional, las ciudades capitales compartieron herramientas de gestión y sistemas de información desarrollados por Bogotá para la implementación y seguimiento de programas VIS y VIP. Se destacó el impacto positivo del programa Mi Casa en Bogotá, liderado por la Secretaría Distrital del Hábitat, como una de las principales políticas públicas para facilitar acceso a vivienda digna a miles de hogares de ingresos bajos y medios.
Velasco manifestó: «Bogotá pone a disposición del país información, modelos y metodologías que ya han demostrado resultados. Compartir lo que funciona es clave para fortalecer la política de vivienda social en Colombia». Esta iniciativa responde a un principio de cooperación horizontal entre territorios, permitiendo que municipios de menor capacidad técnica repliquen y adapten instrumentos probados en ciudades principales.
María del Mar Mozo, secretaria de Vivienda de Santiago de Cali, destacó que desde la Alianza para la Vivienda y el Hábitat se presentó al Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio las inquietudes técnicas sobre el nuevo decreto de topes VIS, fundamentales para estas ciudades capitales en términos de sostenibilidad fiscal y acceso efectivo.
Impacto económico y laboral: variable crítica
Las ciudades expusieron durante el encuentro la importancia de que cualquier ajuste normativo tenga en cuenta los mayores costos de producción de vivienda en las capitales, así como su impacto directo sobre tres variables interdependientes: acceso a la vivienda, seguridad jurídica de las familias y empleabilidad en el sector constructor.
En Colombia, el sector de la construcción representa aproximadamente 4 millones de empleos directos e indirectos. Las ciudades capitales concentran el mayor volumen de proyectos VIS y generan encadenamientos productivos con sectores de acero, cemento, logística y servicios complementarios. Un ajuste regulatorio que reduzca competitividad de la oferta VIS en grandes ciudades podría forzar a promotores a migrar hacia vivienda VIP (tope de 90 SMMLV) o descategorizar proyectos hacia municipios periféricos, fragmentando la oferta urbana consolidada y aumentando la segregación territorial.
Puntos de acuerdo y compromisos prospectivos
El espacio de diálogo fue valorado como «un ejercicio positivo de coordinación interinstitucional y como un mensaje de tranquilidad para las familias y para el sector vivienda«, según consta en la declaración oficial. El encuentro reafirmó el compromiso de las ciudades capitales de continuar trabajando de manera coordinada con el Gobierno Nacional en la formulación de políticas públicas de vivienda.
La Alianza por la Vivienda y el Hábitat reiteró su disposición de continuar aportando insumos técnicos y propuestas que permitan que la política de vivienda social siga siendo una herramienta efectiva de acceso a vivienda digna y de desarrollo urbano sostenible en Colombia. Las ciudades ofrecieron presentar estudios técnicos que respalden la viabilidad de mantener topes diferenciales, considerando variables de costo de suelo, índices de productividad laboral regional, y presiones inflacionarias específicas de territorios metropolitanos.
Contexto regulatorio actual
El decreto que ahora se discute se inscribe en el marco del Plan Nacional de Desarrollo 2022-2026 «Colombia Potencia Mundial de la Vida» (Ley 2294 de 2023), que estableció la política pública de vivienda social como eje transversal. La propuesta de desindexación también busca alinearse con lo dispuesto en la Circular 004 de 2024 de la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC), que establece que el precio total de vivienda debe pactarse en pesos colombianos desde el inicio, prohibiendo prácticas de indexación automática que generen asimetrías informativas entre vendedores y compradores.
Sin embargo, el dilema regulatorio persiste: mientras que la desindexación protege financieramente al comprador en el corto plazo, una unificación de topes que no considere diferencias estructurales de costos podría reducir la oferta de VIS precisamente en las ciudades donde más se requiere, incrementando presión sobre precios de vivienda usada y profundizando el déficit habitacional acumulado en Bogotá, Medellín, Cali y Cartagena.
el sector inmobiliario y acceso a vivienda
A modo de síntesis, el diálogo entre ciudades capitales y Ministerio de Vivienda representa un esfuerzo por balancear dos derechos fundamentales: la protección consumerista de familias compradores y la viabilidad económica de la oferta de vivienda social. Las recomendaciones técnicas presentadas no se oponen a la desindexación de precios, sino que solicitan mecanismos de transición que no generen disrupciones abruptas en el mercado, y que preserven diferenciación de topes cuando existan justificaciones económicas comprobables.
El proceso permanece abierto para que el Ministerio de Vivienda analice las evidencias técnicas presentadas por las ciudades. Decisiones que se adopten en próximas semanas incidirán en la capacidad de atracción de inversión privada en proyectos VIS, en el costo final para familias de ingresos bajos y medios, y en la sostenibilidad laboral de territorios donde la construcción es motor económico estratégico. La búsqueda de equilibrio entre regulación protectora y viabilidad de oferta seguirá siendo central en la agenda de política habitacional del país durante 2026.