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Con la fijación del salario mínimo de $1.750.905 para 2026 —un aumento del 23.7% según los Decretos 1469 y 1470 de 2025 emitidos el 29 de diciembre—, el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio publicó un proyecto de decreto el 9 de enero de 2026 destinado a blindar el acceso a Vivienda de Interés Social (VIS) contra prácticas de indexación automática.
El documento establece un tope máximo de 135 salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMMLV) como regla general para toda VIS en el país, y obliga a que los precios se fijen en pesos colombianos desde la separación del inmueble, prohibiendo ajustes automáticos asociados al salario mínimo. La propuesta se sometió a consulta pública hasta el 24 de enero de 2026 y cuenta con respaldo coordinado del Ministerio de Vivienda, Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) y Ministerio de Comercio, Industria y Turismo.
Artículo 1: Tope máximo de 135 SMMLV como clasificación legal
El decreto establece explícitamente que el valor máximo de la Vivienda de Interés Social será de 135 salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMMLV), de conformidad con el Artículo 293 de la Ley 2294 de 2023 (Plan Nacional de Desarrollo 2022-2026).
Un punto crucial del decreto, detallado en su considerando inicial: la definición de este tope no equivale por sí misma a la fijación del precio final de las viviendas. El precio debe obedecer a costos reales de construcción: valor del suelo, insumos, costos directos e indirectos, financieros, administrativos y mano de obra. En otras palabras, no todas las VIS alcanzarán los 135 SMMLV; es simplemente el límite legal máximo.
El decreto se respalda en la Sentencia C-385 de 2022 de la Corte Constitucional, que declaró exequible la facultad del Gobierno para establecer el tipo y precio máximo de VIS en cada Plan Nacional de Desarrollo.
Artículo 2: Fijación en pesos colombianos y prohibición de indexación posterior
Este es el artículo transformador. La norma ordena que toda transacción para adquisición de VIS —separación, promesa de compraventa, encargo fiduciario, opción de compra— debe establecer de forma expresa, clara y verificable el precio total en pesos colombianos desde el momento inicial.
Prohibición taxativa: una vez fijado ese precio inicial en pesos:
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Es el único exigible hasta finalización del contrato
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No podrá quedar sujeto a mecanismos de indexación automática asociados a incrementos del salario mínimo posteriores a la separación o promesa
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Genera certeza absoluta: las familias conocen exactamente cuánto pagarán
La excepción controlada: el artículo abre la puerta a ajustes únicamente cuando existan «motivos extraordinarios que afecten los precios de los insumos», y solo si están soportados en el Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones (ICOCED) del DANE.
¿Por qué ICOCED y no salario mínimo? El decreto subraya en su considerando que «en los últimos años se ha evidenciado que la variación del ICOCED ha sido inferior al incremento del salario mínimo legal mensual vigente e incluso, en determinados periodos, inferior al Índice de Precios al Consumidor«, demostrando que indexar automáticamente al salario mínimo genera incrementos sin base en costos reales de producción.
El ICOCED es publicado por el DANE y reemplazó al antiguo Indicador de Costos de la Construcción de Vivienda (ICCV) desde 2022, proporcionando mediciones más precisas de la variación de costos en construcción de edificaciones residenciales.
Artículo 3: Tipificación de prácticas abusivas contra el consumidor
El decreto tipifica como prácticas abusivas —violaciones directas a la Ley 1480 de 2011 (Estatuto del Consumidor)— conductas que han perjudicado históricamente a compradores de VIS:
a) Omisión de fijación de precio en pesos
No establecer un precio definitivo en pesos colombianos desde la separación o promesa de compraventa. Sin este requisito, familias quedan expuestas a que constructoras exijan aportes adicionales argumentando indexación.
b) Dilación injustificada de firma de contrato
Retrasar intencionalmente la formalización de promesas o escrituración para que el comprador absorba incrementos del salario mínimo acumulados en ese período de espera. Esta práctica fue especialmente denunciada tras el anuncio del incremento salarial del 23.7% para 2026.
c) Cláusulas que generen desequilibrios contractuales
Términos que permitan al vendedor modificar unilateralmente especificaciones, materiales, tiempos de entrega o costos sin consentimiento informado del comprador.
Parágrafo importante:
Cuando la fecha pactada debe modificarse por causas no imputables al vendedor —retrasos en permisos municipales, desastres naturales, paros laborales—, el constructor debe informar y justificar oportunamente la prórroga al consumidor. En ningún caso esa modificación autoriza aumento de precio.
Artículo 4: Régimen de transición para proyectos iniciados
Para proyectos de VIS iniciados antes de la entrada en vigencia del decreto, se establece una regla de transición:
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Pueden culminarse conforme a la normatividad vigente al momento de su celebración (bajo reglas anteriores de indexación)
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Solo si se trata de «situaciones jurídicas consolidadas» —esto es, contratos ya formalizados, no promesas incipientes—
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Restricción crítica: incluso en estos casos, el precio final al momento de la escrituración no podrá estar indexado
Esta disposición equilibra dos necesidades: protege a constructores con proyectos ya iniciados bajo normativa previa, pero cierra la puerta para que ejecuten alzas de precio a último momento mediante indexación.
Artículo 5: Interpretación favorable al consumidor
El decreto ancla un principio hermenéutico explícito: todas sus disposiciones se interpretarán conforme al principio de protección del consumidor, privilegiando en todo caso la interpretación más favorable al adquirente de VIS, en los términos de la Ley 1480 de 2011.
Esto es jurídicamente significativo: cuando exista ambigüedad en cláusulas contractuales o disposiciones regulatorias, jueces y autoridades deben fallar a favor de quien adquiere la vivienda, no del constructor. Alinea el decreto con estándares internacionales: el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (Pacto DESC) reconoce vivienda adecuada como derecho humano fundamental, obligación que Colombia asume.
Artículo 6: Vigilancia por la Superintendencia de Industria y Comercio
La SIC ejerce funciones directas de inspección, vigilancia y control respecto del cumplimiento del decreto, sin perjuicio de competencias de otras autoridades judicales o administrativas.
Fundamento normativo: La SIC ya emitió la Circular Externa 004 del 12 de noviembre de 2024, mediante la cual instruyó a constructoras, promotores y comercializadores sobre la obligación de informar el precio en pesos colombianos de manera clara, verificable y suficiente en la comercialización de vivienda.
¿Qué puede investigar la SIC bajo este decreto?
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Omisión de fijar precio definitivo en pesos desde separación
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Dilaciones injustificadas en firma de promesas o escrituración
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Cláusulas abusivas en contratos de adhesión
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Información incompleta, falsa o que induzca a error sobre precios
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Prácticas de indexación oculta o disimulada
Precedente: Según documentación de la SIC de 2025, la Superintendencia ha emitido múltiples conceptos jurídicos confirmando que el precio de VIS y VIP debe informarse obligatoriamente en pesos colombianos, sin que se pueda emplear el SMLMV como unidad de medida para fijar o reajustar el precio.
Artículo 7: Derogatorias de normas conflictivas
El decreto abroga explícitamente tres disposiciones previas:
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Decreto 1467 de 2019: establecía precios excepcionales de 150 SMMLV para grandes ciudades (Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla, Bucaramanga, Cartagena)
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Decreto 1607 de 2022: generaba complejidad en regímenes transitorios
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Artículo 1 del Decreto 584 de 2025: disposiciones conflictivas recientes
Objetivo: consolidar un tope único de 135 SMMLV para el país entero como regla general, reduciendo arbitrariedad y creando certeza jurídica uniforme.
Periodo de consulta pública y próximos pasos
El proyecto fue publicado en minvivienda.gov.co para observaciones y comentarios públicos entre el 9 y el 24 de enero de 2026. Tras cierre de consulta, la norma será elevada para revisión por parte de autoridades competentes antes de su entrada en vigencia el día siguiente a su publicación en el Diario Oficial.
El proyecto de decreto sobre tope y fijación de precios de VIS representa un cambio regulatorio en protección del consumidor inmobiliario colombiano. Al exigir que precios se establezcan en pesos colombianos desde la separación del inmueble y al prohibir indexación automática al salario mínimo, el Estado traslada la responsabilidad de transparencia inicial a constructoras, cerrando una brecha legal que permitía incrementos en fases finales de transacción.
Con la SIC como autoridad vigilante bajo estándares de la Ley 1480 de 2011, y con fundamentos en el Pacto DESC, el decreto genera mecanismos concretos de exigibilidad. Su efectividad dependerá de la implementación de la SIC, de la aceptación de constructoras y de procesos de vigilancia que confirmen cumplimiento en el mercado inmobiliario nacional durante 2026 y años siguientes.