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El mercado inmobiliario colombiano enfrenta una crisis profunda de desistimientos (renuncias a comprar vivienda durante el proceso de adquisición) agravada por el aumento del 23.7% del salario mínimo anunciado para 2026. Durante 2025, más de 25.000 familias fueron obligadas a abandonar su sueño de comprar vivienda, principalmente por la cancelación del programa de subsidios «Mi Casa Ya» que dejó a los compradores sin el cierre financiero necesario.
Las proyecciones iniciales de Camacol esperaban que la situación mejorara en 2026, con una reducción estimada de desistimientos a aproximadamente 16.000 unidades (13% del total de ventas proyectadas). Sin embargo, el sorpresivo aumento del salario mínimo cambió completamente las reglas del juego, poniendo en duda esas expectativas de mejora.
El Problema: Indexación de Precios a Salarios Mínimos
El dilema radica en que los precios máximos de viviendas de interés social (VIS) y de interés prioritario (VIP) no están fijados en pesos, sino que están atados directamente a la cantidad de salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMMLV). Esto significa que cuando el salario mínimo aumenta en 23.7%, los techos de precio para estas viviendas se incrementan automáticamente en la misma proporción.
Para ilustrar la magnitud del problema, considérese un ejemplo concreto: una vivienda VIS que en 2022 tenía un techo de aproximadamente 150 millones de pesos alcanzará un precio máximo de 262.6 millones de pesos en 2026, según los cálculos basados en el nuevo salario mínimo. Esto representa un incremento de más de 112 millones de pesos en apenas cuatro años —un incremento del 75%— una cifra que golpea directamente la capacidad de ahorro de los hogares de ingresos medios y bajos.
Nuevos Techos de Precio para 2026
Con la aplicación del nuevo salario mínimo, los techos de precio se redefinirían completamente según ubicación y categoría:
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Viviendas de Interés Prioritario (VIP): hasta 90 SMMLV, equivalentes a aproximadamente 157.6 millones de pesos
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Viviendas de Interés Social (VIS) en ciudades principales como Bogotá, Medellín y Cali: hasta 150 SMMLV, o 262.6 millones de pesos
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Viviendas de Interés Social (VIS) en zonas rurales y ciudades intermedias: 135 SMMLV, equivalentes a 236.3 millones de pesos
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Proyectos de Renovación Urbana: 175 SMMLV, alcanzando 306.4 millones de pesos
Si se comparan estos valores con los de 2025, se observan incrementos que oscilan entre 44 y 57 millones de pesos por un mismo inmueble.
La Trampa Legal: Penalizaciones por Desistimiento
Abandonar el proceso de compra de una vivienda no es una decisión sencilla, ya que los compradores enfrentan severas sanciones económicas. Cuando una familia decide desistir porque el precio subió demasiado o su banco ya no le presta lo suficiente, se activa la cláusula penal contractual.
Por lo general, los contratos de compraventa establecen multas que oscilan entre el 10% y el 20% del valor total del inmueble. Esto significa que una familia podría perder no solo sus ahorros de años, sino que la constructora tiene facultad legal de descontar esa multa del dinero que ya ha sido entregado como cuota inicial.
Adicionalmente, existen otros cobros por gastos administrativos y de gestión que suelen rondar entre uno y tres salarios mínimos. Aunque existen herramientas legales para reclamar ante la Superintendencia de Industria y Comercio por falta de información o cambios injustificados en los precios, estos procesos suelen ser lentos y pueden tardar años en resolverse.
Impacto en el Sector Constructor
Esta realidad afecta no solo a los compradores, sino también al sector de la construcción, que es intensivo en mano de obra. Según Sandra Forero, actual concejal de Bogotá y expresidente de Camacol, aproximadamente el 90% de las empresas constructoras en Colombia son pequeñas y medianas. Para estas compañías, la mano de obra representa una cuarta parte de los costos directos de un proyecto.
Un incremento salarial tan elevado presiona severamente la viabilidad financiera de las obras, aumentando el riesgo de suspensiones, quiebras y, por ende, una mayor pérdida de empleos en un sector que es motor fundamental de la economía nacional. Los constructores estiman que sus costos de producción se elevarán entre un 10% y 15% durante 2026.
Obstáculos Legales para la Solución
El Gobierno Nacional trabaja contrarreloj en la redacción de un decreto que busca desindexar el precio de la vivienda VIS del aumento del salario mínimo. Sin embargo, esta maniobra jurídica enfrenta obstáculos de gran calado.
Guillermo Herrera, presidente de Camacol, fue enfático al explicar que los topes de precio están definidos por el Plan Nacional de Desarrollo, lo que implica que un decreto podría ser insuficiente. Según su análisis, solo el Congreso de la República tendría la facultad de modificar este esquema. Esta limitación legal complica significativamente la búsqueda de una solución rápida.
Advertencias de Expertos
Expertos advierten que, lejos de estabilizarse, la tendencia de familias que abandonan sus procesos de compra podría dispararse en los próximos meses. Quienes separaron su vivienda hace dos o tres años con la expectativa de pagar un precio determinado se encontrarán ahora con que el valor final de su inmueble será mucho mayor al momento de la entrega.
De esta forma, el comprador se encuentra atrapado entre un precio que subiría como espuma y una capacidad de pago que va a un ritmo más lento, enfrentando sanciones económicas que podrían dejarlo sin casa y afectar severamente su situación financiera personal.
Es importante destacar que los aumentos salariales históricos en Colombia han oscilado entre 3% y 8% anualmente. Sin embargo, desde 2022 hasta 2026, los aumentos han sido sustancialmente mayores: 9%, 13.3%, 12.7%, y ahora 23.7%, creando una presión sin precedentes sobre los costos de vivienda social que trasciende la capacidad de adaptación del mercado inmobiliario y de las familias que dependen de subsidios para acceder a vivienda.
El aumento del 23.7% en el salario mínimo para 2026 ha creado una crisis en el mercado de vivienda social: al indexar automáticamente los precios de VIS y VIP a los salarios, el sistema que pretendía garantizar accesibilidad ha logrado exactamente lo contrario. Con 25.000 desistimientos en 2025 y una cifra potencialmente mayor para 2026, queda claro que la indexación se ha convertido en un mecanismo de exclusión.
La solución requiere más que decretos transitorios. Una reforma integral que redefina la estructura de precios y los derechos de los compradores es necesaria para evitar que decenas de miles de familias sean expulsadas del mercado de vivienda formal en 2026. Solo una intervención legislativa coordinada puede desactivar esta crisis.