Gastos Notariales en Colombia: Costos y Tarifas Actuales 2026

En 2026, comprar o vender vivienda en Colombia implica asumir gastos notariales y de registro que, en promedio, oscilan entre el 2% y el 3% del valor del inmueble, según estimaciones de portales especializados y simuladores de costos para esta vigencia. Estos valores integran derechos notariales, impuesto de registro, beneficencia y otros cobros administrativos calculados con base en las tarifas actualizadas por la Superintendencia de Notariado y Registro desde el 1 de febrero de 2026, mediante la resolución RES‑2026‑000964‑6.

El esquema mantiene la lógica tradicional: los derechos notariales de la escritura (cerca de 0,54% del valor del negocio) suelen repartirse entre comprador y vendedor, mientras que el impuesto de registro y la beneficencia, que suman alrededor de 1,7% a 2%, recaen casi siempre sobre el comprador. A esto se agrega la retención en la fuente a cargo del vendedor, con tarifas entre 1% y 2,5%, y los beneficios para vivienda VIS y VIP, donde los derechos notariales pueden reducirse hasta en un 50% o incluso estar exentos en ciertos proyectos.

1. Marco oficial Superintendencia de Notariado 2026

La SNR actualizó las tarifas de derechos notariales mediante la Resolución 2026‑000964‑6 del 20 de enero de 2026, vigente desde el 1 de febrero de 2026, con un ajuste que no supera el IPC 2025 (5,10%). La resolución fija los valores base para actos sin cuantía, escrituras mínimas, autenticaciones, firma digital y otros servicios, que todas las notarías deben aplicar y exhibir en lugar visible.

En paralelo, los portales especializados en vivienda estiman los gastos totales de escrituración y registro de una compraventa de vivienda alrededor de 2,4% a 2,8% del valor del inmueble, sumando derechos notariales, impuestos de registro y beneficencia y otros gastos administrativos, sin incluir retención en la fuente ni comisiones financieras.

2. Componentes principales de gastos notariales

Para una compraventa típica de vivienda urbana (no VIS/VIP), los rubros clave son:

• Derechos notariales (escritura):

  • Aproximadamente 0,54% del valor del inmueble (5,4 por mil).

  • Se acostumbra dividirlos 50% comprador y 50% vendedor, salvo pacto distinto.

• Impuesto de registro e impuesto de beneficencia:

  • En conjunto, se sitúan entre 1,67% y 2% del valor del inmueble, según tarifas departamentales.

  • Tradicionalmente los paga el comprador, porque están asociados a la inscripción de la escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

• Gastos administrativos y varios:

  • Incluyen copias de la escritura, papel notarial, certificados de tradición y libertad, autenticaciones, biometría, domicilios y otros servicios.

  • Portales especializados estiman que pueden sumar cerca de 0,5% del valor del negocio, aunque dependen de la notaría y del número de documentos.

• Retención en la fuente por venta de inmueble:

  • Es un impuesto a cargo del vendedor, que se recauda en notaría como anticipo de renta.

  • La tarifa es 1% cuando el vendedor es persona natural y el valor de la operación es inferior a aproximadamente 685 millones de pesos; si supera ese umbral o si el vendedor es persona jurídica, se aplica normalmente 2,5%.

3. ¿Quién paga qué en la compraventa?

La práctica generalizada en Colombia asigna los gastos así:

4. Particularidades para vivienda VIS y VIP

Para la Vivienda de Interés Social (VIS) y la Vivienda de Interés Prioritario (VIP) se mantienen beneficios históricos:

• En compraventa e hipoteca de VIS, los derechos notariales se liquidan a la mitad de la tarifa ordinaria (1,5 por mil en lugar de 3 por mil), cuando intervienen particulares.

• Muchos proyectos VIP con subsidio familiar y en los que todas las unidades son de este tipo tienen exención de derechos notariales y registrales, lo que reduce de forma importante el costo de escrituración para los hogares de menores ingresos.​

En la práctica, esto suele ubicar los gastos notariales y registrales de una vivienda VIS/VIP entre 1,5% y 2% del valor del inmueble, antes de impuestos como la retención en la fuente.

5. Nuevas tarifas fijas y servicios en notaría 2026

La resolución de la SNR también actualizó valores fijos para varios trámites cotidianos:

• Actos sin cuantía o de cuantía indeterminable: alrededor de 90.600 pesos por actuación.
• Autenticación de documentos y firmas: 7.000 pesos por firma autenticada.
• Cambio de nombre o corrección de registro civil: cerca de 64.200 pesos.
• Firma digital y tránsito cibernético: 10.400 pesos, con recargo del 10% por cada folio adicional enviado de forma electrónica.
• Escritura pública (costo mínimo): desde 53.000 pesos, cuando el acto es de baja cuantía o se trata de tarifas mínimas regladas.

Estos valores se suman a los porcentajes sobre el valor de la compraventa, y todas las notarías deben emitir factura electrónica detallando cada concepto cobrado.

6. los gastos notariales de una compraventa en 2026

Portales inmobiliarios y simuladores financieros coinciden en una metodología práctica para calcular los costos antes de ir a la notaría:

1. Tomar el valor de compraventa pactado en la promesa (no el avalúo catastral).

2. Aplicar la fórmula de referencia para vivienda no VIS:

   • ≈2,48% del valor para gastos notariales, registro y beneficencia, distribuido así:

     • 0,54% derechos notariales totales.

     • 1,67% impuesto de registro.

     • 0,29% beneficencia.

     • 0,54% otros gastos y misceláneos.

3. Sumar la retención en la fuente que deberá cancelar el vendedor (1% o 2,5% según el caso).

4. Incluir el costo de certificados, avalúos, estudios de títulos y pólizas que exija el banco o el Fondo Nacional del Ahorro, si la compra es financiada.

Plataformas como vivienda.com.co ofrecen simuladores en línea que permiten aproximar el monto total a pagar según el valor del inmueble y el tipo de operación.

Tips para reducir los gastos notariales en 2026

• Negocia quién paga cada rubro. Por costumbre el comprador asume registro y beneficencia y se dividen los derechos notariales, pero la ley permite pactar otra distribución; dejarlo claro en la promesa de compraventa puede ahorrarte cientos de miles de pesos.

• Aprovecha beneficios VIS y VIP. Si la vivienda es VIS o VIP, verifica con la constructora y la notaría que se aplique el descuento del 50% en derechos notariales y las posibles exenciones de registro, y exige que estos alivios se reflejen en la liquidación final.

• Centraliza trámites y documentos. Llevar completos certificados, poderes y documentos de identidad vigentes reduce repeticiones de escrituras, autenticaciones extra y domicilios notariales, que encarecen el proceso.

• Planea el crédito y la hipoteca. Simular el valor de la hipoteca y escoger bien el monto a financiar ayuda a evitar gastos de escrituración de hipoteca innecesariamente altos, que pueden sumar 0,3% adicionales sobre el valor del crédito.

• Compara entre notarías cuando sea posible. Las tarifas de derechos están unificadas, pero algunos costos fijos (copias, certificaciones, domicilios) pueden variar levemente entre notarías; preguntar por anticipado te permite escoger la opción más eficiente dentro del mismo círculo registral.

Recomendaciones para compradores y vendedores

• Verificar en la notaría que las tarifas exhibidas correspondan a la resolución vigente de la SNR para 2026, y solicitar siempre la liquidación detallada de cada rubro.

• Dejar en la promesa de compraventa una cláusula clara sobre cómo se repartirán los gastos notariales, impuestos y retención en la fuente para evitar conflictos al momento de escriturar.

• Para adquisiciones con subsidio VIS o VIP, confirmar con la constructora o con la caja de compensación cuáles exenciones en derechos notariales y registrales aplican efectivamente al proyecto.

• Considerar que el costo real de comprar vivienda no es solo la cuota inicial y el crédito: los gastos notariales y de registro pueden representar entre el 2% y el 3% del valor del inmueble, y deben formar parte del cierre financiero desde el inicio.

Con esta guía, los usuarios de vivienda.com.co cuentan con un mapa actualizado para anticipar cuánto pagarán por notaría y registro al comprar o vender vivienda en Colombia durante 2026, y para exigir transparencia en la liquidación de sus trámites.

Para quienes están planeando comprar o vender vivienda en 2026, entender la estructura de los gastos notariales y simularlos con anticipación marca la diferencia entre un cierre tranquilo y una sorpresa en la notaría. Herramientas como este simulador, construidas con porcentajes de referencia basados en la normativa y la práctica real del mercado, permiten estimar de forma rápida cuánto representan la beneficencia, el registro, la retención en la fuente y los derechos notariales frente al valor total del negocio. Con esos números sobre la mesa, es más fácil negociar quién asume cada rubro, ajustar el valor de la transacción y dejarlo por escrito en la promesa de compraventa.

Aunque las tarifas de beneficencia, registro y algunos costos fijos pueden variar entre departamentos y notarías, el rango del 2% al 3% del valor del inmueble sigue siendo una guía confiable para proyectar el esfuerzo financiero adicional a la cuota inicial y al crédito. En el caso de la vivienda VIS y VIP, aprovechar los descuentos en derechos notariales y los subsidios vigentes reduce de manera importante el costo de escriturar, por lo que conviene validar cada beneficio con la constructora, la entidad financiera y la propia notaría antes de firmar.