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La capital antioqueña arrancó 2026 con una alerta encendida en el mercado Inmobiliario. Según la Encuesta de Opinión del Consumidor (EOC) de Fedesarrollo, la disposición de los hogares de Medellín a comprar vivienda se hundió de -0,8% en diciembre a -43,3% en enero, una caída de 42,5 puntos porcentuales que la convierte en la ciudad con el peor registro entre las cinco principales del país. El giro es abrupto: al cierre de 2025 la ciudad estaba prácticamente en terreno neutro, pero en el primer mes del año se ubicó muy por debajo del promedio nacional, que se situó en -22,0% tras una disminución de 13,3 puntos frente al mes anterior.
La lectura de Fedesarrollo es clara: aunque el Índice de Confianza del Consumidor (ICC) en enero se mantuvo relativamente alto, en 18,2%, la intención de asumir decisiones de gasto de alto valor —como vivienda, vehículo o bienes durables— se enfrió con fuerza al comenzar 2026. Mientras ciudades como Cali mostraron mejoras marginales en el ánimo de compra, Medellín encabezó las caídas, seguida por Bucaramanga (-13,1 puntos), Bogotá (-9,4 puntos) y Barranquilla (-7,8 puntos).
Medellín, muy por debajo del promedio nacional
El contraste entre Medellín y el resto del país va más allá de un mal mes estadístico. Con un balance de -43,3%, la ciudad prácticamente duplica el nivel de pesimismo de la media nacional en disposición para compra de vivienda. Esto significa que, en la capital antioqueña, son muchos más los hogares que consideran que hoy no es un buen momento para adquirir un inmueble frente a quienes ven condiciones favorables, algo especialmente relevante en un mercado que venía de liderar el repunte de ventas en 2025.
A nivel nacional, Fedesarrollo destaca que la confianza del consumidor en enero de 2026 sigue por encima del nivel de un año atrás, pero con señales de “moderación” y una caída generalizada en la disposición a comprar vivienda y bienes durables. En este contexto, la fuerte corrección de Medellín sugiere que los hogares están reaccionando de manera más sensible a los cambios recientes en costos de vivienda, tasas de crédito e incertidumbre económica local, aun cuando el entorno de ingresos y empleo viene mostrando cierta recuperación.
El golpe del salario mínimo y el encarecimiento de la VIS
Uno de los factores que ayudan a explicar la brusca caída en la intención de compra es el efecto del aumento del 23,7% en el salario mínimo para 2026, que llevó el ingreso base de 1.423.500 pesos a 1.750.905 pesos (sin auxilio de transporte), bajo la figura de “salario mínimo vital”. Aunque la medida busca mejorar el poder adquisitivo de los trabajadores, en el caso de la Vivienda de Interés Social (VIS) genera un efecto inmediato: al estar indexados a salarios mínimos, los topes de precio se recalculan al alza.
En grandes ciudades como Medellín, donde la VIS puede costar hasta 150 salarios mínimos, esto significa que una vivienda que en 2025 se ubicaba en torno a 213,5 millones de pesos saltará a cerca de 262 millones en 2026, es decir, un encarecimiento de casi 48,5 millones sin que medie un incremento equivalente en la calidad del proyecto o en el ingreso real de los hogares. Este aumento presiona la cuota inicial, la capacidad de endeudamiento y la necesidad de subsidios más altos para cerrar el negocio, factores que golpean con especial fuerza a los hogares de ingresos bajos y medios.
Subsidios en riesgo y presión fiscal en Antioquia
El encarecimiento de la VIS por cuenta de la indexación también tensiona las finanzas de los programas de vivienda. La Gobernación y VIVA Antioquia han advertido que el salto en el valor de la VIS pone en riesgo más de 12.000 subsidios, pues obliga a conseguir alrededor de 260.000 millones de pesos adicionales para cumplir los compromisos pactados con hogares que ya contaban con asignación. El ajuste del salario mínimo, sumado a los cambios en el programa nacional Mi Casa Ya y a la caída esperada de la inversión pública en vivienda para 2026, deja menos margen de maniobra para mantener la oferta de apoyos en las mismas condiciones.
Esta situación no solo afecta a las familias que estaban a punto de comprar, sino que también introduce incertidumbre en los constructores, que deben recalibrar proyecciones de ventas, cronogramas de obra y modelos de financiación de proyectos VIS y VIP. Para Medellín y el Valle de Aburrá, donde la política de subsidios municipales y departamentales ha sido clave para sostener el mercado en los últimos años, el riesgo de desfinanciamiento incrementa la cautela a la hora de lanzar nuevas etapas o proyectos completos en segmentos de menor precio.
contraste con las buenas cifras de 2025
La caída en la intención de compra choca con un dato que marcó el discurso del sector: en 2025, Antioquia fue el tercer departamento del país con más viviendas vendidas, con un crecimiento de alrededor de 30% frente al año anterior y cerca de 11.000 unidades nuevas comercializadas solo en el primer semestre, tanto VIS como No VIS. Según Camacol Antioquia, ese repunte respondió a tres elementos: demanda represada luego de casi tres años de contracción, una reducción gradual de las tasas de interés hipotecarias y programas de subsidios locales que complementaron la menor disponibilidad de ayudas nacionales.
Ante este contexto, analistas consultados señalan que lo que se está observando en enero de 2026 no es un desplome estructural del mercado, sino un “choque de realidad” entre mejores cifras de ventas y una percepción de mayor dificultad para comprar, alimentada por los nuevos precios de VIS, la incertidumbre sobre subsidios y el recuerdo reciente de tasas altas. En palabras de expertos del sector, la vivienda en Medellín se está consolidando más como un servicio —vinculado al arriendo y la inversión de largo plazo— que como un bien que los hogares adquieren de forma inmediata, lo que aumenta la participación de inversionistas y reduce el peso de la compra para uso propio en el corto plazo.
Implicaciones para el sector constructor en Medellín
Para las empresas del Valle de Aburrá, el desplome de 42,5 puntos en la disposición a comprar vivienda implica enfrentar un arranque de año con más vitrinas y menos cierres, especialmente en proyectos que dependen de créditos hipotecarios y subsidios para mover inventario. El enfriamiento en la intención de compra también podría retrasar decisiones de lanzamiento de nuevas etapas y frenar el ritmo de iniciaciones en segmentos medios, aun cuando las perspectivas nacionales de Camacol apuntan a un crecimiento de entre 5% y 12% en ventas y un repunte superior al 13% en inicios de obra para 2026.
A la vez, la menor disposición a comprar vivienda se suma a la caída en el ánimo para adquirir otros bienes durables, lo que refuerza la señal de que los hogares están priorizando liquidez y cautela frente a compromisos de largo plazo. Si esta tendencia persiste varios meses, podría trasladarse a una presión adicional sobre el mercado de arriendo —donde los hogares posponen la compra y permanecen como inquilinos— y sobre la estructura de proyectos, incentivando productos más flexibles en tamaño, precios y formas de pago.
cautela y oportunidad: lo que viene para Medellín
Con la información disponible a febrero de 2026, Medellín enfrenta una paradoja: mientras las estadísticas de 2025 la ubicaron como una de las regiones con mejor desempeño en ventas de vivienda nueva, la Encuesta de Opinión del Consumidor revela que los hogares arrancan el año con un pesimismo récord para comprar casa o apartamento. La combinación de VIS más costosa, subsidios tensionados, memoria reciente de tasas altas y un entorno de consumo más prudente explica gran parte de este frenazo en la intención de compra, sin desconocer que la ciudad mantiene un crecimiento de hogares y una demanda estructural de vivienda que no desaparece.
El reto para los próximos meses será convertir este escenario en una oportunidad de ajuste y no en un bloqueo prolongado del mercado. De cómo se articulen las decisiones del Ministerio de Vivienda, Gobernación de Antioquia, Alcaldía de Medellín y Camacol en temas como actualización de topes VIS, focalización de subsidios, tasas hipotecarias y ritmo de lanzamientos dependerá que la caída de 42,5 puntos en intención de compra sea solo un bache estadístico o la antesala de una desaceleración más profunda de la construcción en el Valle de Aburrá.