En 2026, el impuesto predial vuelve al centro del debate en Colombia: el Decreto 1480 de 2025 ordenó que los avalúos catastrales de los predios urbanos y rurales que no fueron formados ni actualizados en 2025 se incrementen en 3% a partir del 1 de enero de 2026. Esta actualización automática, que se suma al avance del catastro multipropósito en más de 180 municipios y cerca del 50% del territorio bajo gestión del IGAC en 2024, redefine la base sobre la cual se calcula una de las principales rentas propias de los entes territoriales: el impuesto predial unificado.
De acuerdo con el Ministerio de Vivienda, el predial es hoy una de las fuentes más importantes de ingresos corrientes para municipios y distritos, mientras estudios de planeación y del Banco de la República estiman que este tributo puede representar alrededor de un tercio de las rentas tributarias locales, solo superado por el ICA. En este contexto, entender cómo interactúan el reajuste del 3% en avalúos, los topes de la Ley 1995 de 2019 y las tarifas fijadas por cada concejo municipal es clave para que propietarios de vivienda urbana, fincas rurales e inmuebles comerciales proyecten con realismo el costo de tener un predio en 2026.
avalúos 2026: aumento del 3% en predios no actualizados
El Decreto 1480 del 30 de diciembre de 2025 fijó para 2026 un reajuste del 3% en los avalúos catastrales de predios urbanos y rurales que no fueron formados ni actualizados durante 2025. Este porcentaje se calculó con base en el artículo 8 de la Ley 44 de 1990 y el artículo 6 de la Ley 242 de 1995, que obligan a que el ajuste anual no supere la meta de inflación definida por el Gobierno nacional, previa recomendación del CONPES.
Según la memoria justificativa del decreto, la medida busca mantener coherencia entre la evolución de precios y la base gravable del predial, evitando rezagos excesivos pero también saltos súbitos que superen la capacidad de pago de los hogares. El incremento automático del 3% se aplica sobre millones de predios sin actualización reciente, mientras que aquellos con procesos catastrales de los últimos 5 años se rigen por sus estudios técnicos específicos.
¿cuánto puede subir realmente el impuesto predial?
La Ley 44 de 1990 creó el Impuesto Predial Unificado (IPU) y fijó que las tarifas ordinarias deben estar entre el 5 y el 16 por mil del avalúo catastral, con posibilidad de llegar hasta el 33 por mil para terrenos urbanizables no urbanizados o urbanizados no edificados. Esta norma delega en los concejos municipales y distritales la definición de tarifas progresivas según estrato, uso del suelo, ubicación y valor del predio, lo que impacta directamente el costo anual de la vivienda.
La Ley 1995 de 2019 introdujo topes explícitos al incremento anual del impuesto predial, que siguen vigentes a marzo de 2026:
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Para predios con actualización catastral reciente, el predial no puede aumentar más del IPC + 8 puntos porcentuales frente al año anterior.
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Para predios sin actualización, el valor del impuesto no puede subir más del 50% respecto a lo pagado el año inmediatamente anterior.
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Para viviendas de estratos 1 y 2 con avalúo hasta 135 SMMLV, el incremento no puede sobrepasar el 100% del IPC, lo que configura un escudo especial para los hogares más vulnerables.
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Solo para predios mayores de 100 hectáreas se admite que el impuesto pueda llegar hasta el doble de lo pagado el año anterior, es decir, 100% más.
En la práctica, esto significa que un propietario que pagó $500.000 de predial en 2025 no debería recibir en 2026 una factura mayor a $750.000 si su predio no tuvo actualización catastral, y aún menos si su vivienda es estrato 1 o 2 protegida por la ley.
Reglas legales clave para el predial 2026
Camacol y grandes ciudades: alertas y ajustes locales
La Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) advierte que incrementos fuertes y desordenados del predial podrían profundizar la crisis del sector vivienda, en especial en medio de la desaceleración de ventas registrada desde 2023. En octubre de ese año, el gremio señaló que subir el predial en rangos de 150%, 200% o 300% pondría en riesgo la viabilidad de proyectos VIS y No VIS, e insistió en respetar estrictamente los topes de la Ley 1995 de 2019.
Los informes jurídicos de Camacol de 2024–2025 recogen y explican estos límites, recordando a alcaldías y concejos que para predios sin actualización el techo del 50% es obligatorio, y que las viviendas de estratos 1 y 2 hasta 135 SMMLV solo pueden aumentar en línea con el IPC. El gremio respalda la modernización catastral, pero pide implementación gradual para no elevar en exceso el costo de tenencia de inmuebles residenciales y comerciales.
En el ámbito distrital, Bogotá actualiza cada año las bases gravables mínimas para predios sin avalúo catastral con apoyo del Índice de Valoración Inmobiliario (IVI). Mediante la Resolución SDH‑000204 de 2025, la Secretaría de Hacienda fijó nuevos valores mínimos por metro cuadrado vigentes desde el 1 de enero de 2026, articulados con los topes nacionales para evitar que el salto en el recibo supere los límites de ley.
Impacto para propietarios y mercado inmobiliario
Para los propietarios de vivienda urbana, fincas rurales o locales comerciales, 2026 combina tres variables: el aumento del 3% en avalúos para predios no actualizados, los topes nacionales al incremento del predial y las decisiones locales de tarifas, alivios y descuentos. Aún con avalúos más altos, el recibo del impuesto no debería duplicarse ni triplicarse de un año a otro, salvo en casos específicos previstos en la ley y respetando siempre los límites de 50%, IPC + 8 puntos o 100% del IPC para viviendas protegidas.
En el mercado inmobiliario, estos cambios inciden en:
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La planificación financiera de los hogares que compran vivienda, que deben sumar el predial a la cuota del crédito, administración y servicios públicos para evaluar la verdadera carga mensual o anual de la propiedad.
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La rentabilidad de inversiones en vivienda en arriendo, oficinas y locales comerciales, donde la mayor carga tributaria puede trasladarse parcial o totalmente al canon de arrendamiento o inducir ventas de activos poco rentables.
Para los municipios, un predial técnica y legalmente fortalecido es una fuente clave de recursos para financiar vías, espacio público, servicios urbanos y equipamientos, con impacto directo en la valorización y calidad de vida en barrios residenciales y zonas de expansión. Sin embargo, la legitimidad de este esfuerzo fiscal depende de que los contribuyentes perciban cálculos claros, topes respetados y resultados visibles en el territorio.
claves para decidir y planear en 2026
En 2026, el marco del impuesto predial en Colombia combina el Decreto 1480 de 2025 (ajuste del 3% en avalúos) con los límites de la Ley 44 de 1990 y la Ley 1995 de 2019, más reglas y resoluciones de ciudades en particular. Este entramado normativo protege al contribuyente de incrementos desbordados, pero exige una lectura cuidadosa de la factura: comparar con lo pagado en 2025, verificar el porcentaje de aumento y, si se exceden los topes, activar los canales de reclamo ante la Secretaría de Hacienda o el gestor catastral correspondiente.
Para el sector de vivienda y finca raíz, el reto de los próximos años será equilibrar un catastro moderno y multipropósito con la estabilidad de los costos de tenencia para hogares e inversionistas, tal como lo han planteado Camacol, el DNP y MinVivienda en sus documentos recientes. Para los usuarios de vivienda.com.co, la recomendación es incorporar siempre el predial en el cálculo total de la propiedad, revisar cada año los cambios normativos y usar la información oficial disponible para tomar decisiones informadas de compra, venta o mantenimiento de sus inmuebles.
FAQ – Impuesto predial 2026 y avalúos catastrales
1. ¿El aumento del 3% en el avalúo catastral significa que mi impuesto predial sube también 3% en 2026?
2. ¿Cuál es el máximo que puede subir mi impuesto predial en 2026 según la Ley 1995 de 2019?
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Si el predio no se ha actualizado, el impuesto predial no puede aumentar más del 50% frente al valor pagado el año anterior.
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Si el predio sí fue objeto de actualización catastral, el incremento máximo permitido es el IPC del año anterior más 8 puntos porcentuales.
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Para viviendas de estratos 1 y 2 cuyo avalúo catastral no supere 135 SMMLV, el impuesto predial anual no puede subir más del 100% del IPC, incluso si hubo actualización.