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El mercado residencial colombiano atraviesa uno de sus periodos más retadores en más de una década. Según el informe «Datos que Construyen» de Camacol al primer semestre de 2026, las ventas de vivienda nueva llegaron a 78.423 unidades, lo que representa una caída anual de -9,9% frente al mismo periodo de 2025.
Los lanzamientos de proyectos y las iniciaciones de obra también mostraron retrocesos significativos, con variaciones de -15,8% y -19,6%, respectivamente, según Coordenada Urbana, la base de datos inmobiliaria del gremio. En el caso de las iniciaciones, el indicador se ubicó en su nivel más bajo desde el primer semestre de 2011, evidenciando la prudencia de las empresas edificadoras a la hora de arrancar nuevas construcciones.
Un semestre débil frente al cierre de 2025
La desaceleración no solo se observa en la comparación anual. Al contrastar el primer semestre de 2026 con el segundo semestre de 2025, las cifras también retroceden: las ventas disminuyeron 15,2%, los lanzamientos 17,8% y las iniciaciones 18,3%, lo que confirma una tendencia de enfriamiento más allá de efectos de base estadística.
Por segmento de precio, tanto la vivienda de interés social como las de rango medio y alto registraron reducciones en los tres indicadores, aunque con matices distintos. La VIS concentra la mayor caída anual en iniciaciones (-25,6%) y lanzamientos (-17,2%), mientras que la No VIS presenta la contracción más severa en ventas (-16,5%), lo que sugiere una demanda más cauta en los rangos medios y altos del mercado.
Radiografía: caídas generalizadas y pocos mercados al alza
Desde una perspectiva territorial, el freno se sintió de manera generalizada. Solo cuatro de las veinte regionales analizadas por Camacol registraron incrementos anuales o semestrales en ventas de vivienda nueva durante el primer semestre de 2026.
Los lanzamientos siguieron un patrón similar: cuatro regiones con crecimiento anual y cinco con variaciones positivas frente al segundo semestre de 2025, evidencia de la cautela de las compañías constructoras frente al ingreso de nuevos proyectos al mercado. En contraste, las iniciaciones mostraron una dinámica algo más diversa, con siete regionales logrando crecimiento tanto en la comparación anual como en la semestral.
Entre los mercados más grandes, Bogotá concentra el mayor volumen de unidades vendidas y muestra un comportamiento relativamente más estable, mientras regiones como Antioquia, Valle del Cauca, Santander y Atlántico evidencian ajustes significativos en comienzos de obra y lanzamientos, en línea con lo observado en boletines de vivienda publicados por observatorios urbanos y gremios regionales.
Cuatro factores que explican el menor dinamismo
Camacol atribuye el menor dinamismo del mercado residencial a una combinación de factores acumulados en los últimos cuatro años:
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Entorno macroeconómico de 2023: bajo crecimiento económico, alta inflación y tasas de interés elevadas que encarecieron el crédito hipotecario, afectando la capacidad de compra de los hogares y alargando los tiempos de decisión.
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Cambios en Mi Casa Ya: ajustes al programa en 2023 y su posterior cierre a finales de 2024, que se tradujeron en una reducción cercana al 42,4% del presupuesto de inversión para vivienda entre 2022 y 2026, limitando el acceso a subsidios para hogares de ingresos bajos y medios.
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Proyecto de decreto sobre precios VIS: la publicación en enero de 2026 de una propuesta de regulación que busca establecer un tope general para el valor de las unidades de interés social, desindexándola del salario mínimo y fijando precios en pesos con límites definidos por ciudad y rango, lo que ha generado incertidumbre entre desarrolladores y compradores.
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Medidas arancelarias: la implementación de nuevos gravámenes a insumos del sector construcción que presionan al alza los costos de materiales, reducen márgenes y dificultan la estructuración de proyectos en un entorno de demanda frágil.
Mientras el Ministerio de Vivienda sostiene que el proyecto de decreto busca evitar aumentos desproporcionados en el precio de la VIS y proteger la estabilidad de los compradores durante todo el proceso de adquisición, Camacol ha advertido que un esquema percibido como control de precios podría traducirse en menor oferta formal y mayores barreras de acceso, especialmente para hogares que dependen de la vivienda de interés social.
36 meses de caída, pero con opciones de reactivación
El gremio constructor ha señalado que el sector acumula tres años de caídas consecutivas en varios de sus indicadores clave, y que las iniciaciones de obra residenciales se han reducido a niveles similares a los observados tras la crisis internacional de comienzos de la década pasada. Cifras del DANE sobre producto interno bruto por ramas refuerzan esa lectura, mostrando contracciones en el valor agregado de la construcción durante 2025 y el arranque de 2026.
A pesar del panorama retador, el informe de Camacol destaca algunos elementos que podrían abrir espacio para una recuperación gradual. En primer lugar, se observan señales de mejora en los rendimientos de la deuda pública, lo que podría reducir las tasas de interés hipotecarias y aliviar las condiciones de financiamiento para la compra de vivienda nueva.
Adicionalmente, el gremio plantea la oportunidad de impulsar estrategias de reactivación en alianza con Asobancaria y Asocajas, con apoyo del Banco Interamericano de Desarrollo (BID), orientadas a recomponer la demanda, ajustar los esquemas de financiación y recuperar el ritmo de iniciaciones a partir de 2027 si se estabiliza el marco regulatorio. Se resalta también la existencia de un tejido empresarial sólido, conformado por más de mil compañías del ladrillo, con capacidad para responder rápidamente cuando se consoliden mejores condiciones macroeconómicas y sectoriales.
Camacol había proyectado para el conjunto de 2026 un crecimiento en ventas de entre 5% y 12%, e incluso un repunte en iniciaciones de obra superior al 13%, según reportes previos sobre perspectivas del mercado. Sin embargo, los resultados del primer semestre obligan a revisar esos escenarios, mientras el gremio insiste en que el ajuste de precios y la moderación de tasas configuran “un buen momento para comprar vivienda” para hogares con capacidad de endeudamiento estable.
¿Qué implica esto para compradores y desarrolladores?
De cara al segundo semestre de 2026, el rumbo del mercado de vivienda nueva dependerá de tres palancas centrales: la trayectoria de las tasas de interés, la definición final del decreto de precios VIS y la articulación de una nueva política de vivienda por parte del próximo Gobierno nacional. Para los hogares, la combinación de una oferta más prudente, posibles ajustes a la baja en tasas y promociones comerciales abre una ventana para negociar mejores condiciones, siempre que el entorno regulatorio se mantenga claro y predecible.
Para las empresas edificadoras y demás actores de Bienes Raíces, el reto pasa por leer con precisión la demanda en cada ciudad, privilegiar unidades compactas, sostenibles y bien ubicadas, y diversificar su portafolio entre VIS y No VIS, en un contexto en el que mercados como Atlántico, Bolívar y algunos departamentos del Eje Cafetero comienzan a mostrar señales de adaptación a las nuevas preferencias de los compradores. En ese escenario, la capacidad de ajuste de los proyectos residenciales será clave para aprovechar la posible reactivación cuando el ciclo financiero y regulatorio sea más favorable.