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Comprar vivienda sobre planos implica un compromiso financiero de largo plazo que no siempre resulta sostenible. Cuando los ingresos del hogar cambian o aparecen nuevas oportunidades, muchos compradores se plantean desistir de la compra o buscar alternativas para salir del negocio. En ese escenario, surge la cesión de derechos como la figura jurídica que permite vender el inmueble antes de escriturar y recuperar lo abonado en la cuota inicial sin perder toda la inversión.
El fenómeno no es marginal. De acuerdo con cifras de Coordenada Urbana, el número de hogares que canceló voluntariamente la compra de una vivienda VIS pasó de 12.405 en el acumulado a agosto de 2022 a 33.187 con corte a junio de 2026, un incremento de 168% en cuatro años. Durante todo el actual gobierno, la cifra acumulada de renuncias —sumando VIS y VIP— supera las 134.000 unidades, según reportó el gremio a comienzos de 2026. El presidente ejecutivo de Camacol, Guillermo Herrera, atribuye este comportamiento al fin del programa Mi Casa Ya, al alza de las tasas de interés y a la incertidumbre económica que enfrentaron las familias compradoras.
¿Qué es la cesión de derechos?
Analistas en Bienes Raíces señalan que, mientras una persona se encuentra pagando la cuota inicial, puede vender el inmueble mediante una cesión de derechos: consiste en trasladar el contrato —normalmente fiduciario— a un tercero, que asume la continuidad del negocio antes de la escrituración.
Para que la operación proceda deben cumplirse dos condiciones básicas: la constructora tiene que autorizar expresamente la cesión y debe existir un comprador interesado en asumir el saldo pendiente. Los expertos también sugieren una estrategia comercial: vender otorgando al nuevo comprador un descuento frente al precio vigente en la sala de ventas, lo que asegura una ganancia intermedia sin perder competitividad frente a la oferta actual del proyecto. El trámite completo suele tardar entre 30 y 60 días, un plazo más corto que el de un desistimiento tradicional.
Cuándo puede desistir por incumplimiento del constructor
La cesión no es la única salida. Cuando es la constructora la que incumple —por atrasos en la entrega que superan la prórroga pactada en el contrato, discontinuidad del proyecto o modificación de las condiciones inicialmente acordadas—, el comprador puede retirarse sin que su inversión se vea afectada. Especialistas advierten, sin embargo, que algunos contratos incluyen cláusulas con sanciones desproporcionadas exclusivamente para el comprador; en esos casos, un juez o la Superintendencia de Industria y Comercio pueden reducir la penalidad o declararla ineficaz por abusiva. En un desistimiento sin incumplimiento del constructor, la sanción contractual suele ubicarse entre 5% y 10% del valor pactado.
VIVIENDAS VIS y No VIS: valorizaciones distintas
No todos los segmentos ofrecen el mismo margen de ganancia antes de escriturar. Expertos en finanzas personales señalan que en los proyectos VIS, cuyo precio suele estar indexado al salario mínimo, es poco probable capturar una valorización significativa mientras el inmueble no ha sido entregado, pues el valor del contrato se ajusta al mismo ritmo del reajuste salarial. La verdadera plusvalía, en la mayoría de los casos, se activa después de la escrituración.
En proyectos No VIS, la valorización puede capturarse durante la etapa de construcción, sobre todo cuando el proyecto está en zonas de alta demanda. Quien entra en las primeras etapas de venta suele acceder a un precio más bajo que el que tendrá el inmueble después, por lo que más adelante puede ceder su posición con una diferencia favorable frente al valor vigente en sala de ventas. En algunos casos, esa prima puede ubicarse entre 8% y 25% sobre el precio inicial.
¿Cómo están las tasas hipotecarias hoy EN COLOMBIA?
La decisión de comprar, ceder o esperar también depende del costo del crédito. Según datos de la Superintendencia Financiera con corte al 24 de julio de 2026, las tasas promedio ponderado para vivienda VIS en pesos oscilan entre 10,94% (FNA) y 16,84% (Credifamilia), pasando por entidades como Bancoomeva (12,42%), BBVA (13,41%), Banco Caja Social (13,95%) y Bancolombia (15,19%). Para vivienda No VIS, el rango va desde 11,72% (FNA) hasta 18% (Banco Unión), con Bancolombia en 15,68%, Davivienda en 15,72% y Banco de Bogotá en 15,86%.
El Fondo Nacional del Ahorro se mantiene como la entidad con las condiciones más competitivas del mercado: además de ofrecer las tasas más bajas en ambos segmentos, eliminó recientemente la exigencia de cuota inicial para créditos VIS y VIP, financiando hasta el 100% del valor del inmueble. Este entorno de tasas elevadas —sumado a la reducción de subsidios— ayuda a explicar por qué la cesión de derechos ha ganado protagonismo: permite a compradores que ya no pueden o no quieren sostener el crédito recuperar su inversión sin asumir los costos de un desistimiento formal ni quedar expuestos a las penalidades contractuales.
Desistimientos y presión sobre subsidios y crédito en 2026
El repunte de desistimientos ocurre en un sector que apenas empieza a estabilizarse. Camacol reportó que, durante el primer semestre de 2026, las iniciaciones de proyectos VIS cayeron 25,5%, los lanzamientos retrocedieron 17,16% y las ventas del segmento bajaron 6,63%. Con corte a mayo de 2026, las ventas totales de vivienda nueva acumuladas en doce meses llegaron a 173.612 unidades, 33,6% menos que las 261.485 registradas en el mismo periodo de 2022. Pese a ese enfriamiento, el gremio proyecta un crecimiento entre 5% y 12% en ventas para el cierre de 2026, impulsado principalmente por el segmento No VIS.
El presidente de Asobancaria, Jonathan Malagón, advirtió que cerca de 100.000 hogares no lograrán el cierre financiero para acceder a casa propia mientras no se reactiven los subsidios estatales, un llamado que refuerza la urgencia de mecanismos alternativos como la cesión de derechos. Camacol, por su parte, ha insistido ante el nuevo Gobierno en la necesidad de un plan de reactivación que incluya una versión renovada de apoyos a la vivienda y mejores condiciones de acceso al crédito.
¿cuándo es realmente conveniente para el comprador?
La cesión de derechos se perfila como una herramienta legal y relativamente ágil para quienes necesitan salir de un compromiso de compra sin resignar lo abonado en la cuota inicial, siempre que cuenten con autorización de la constructora y un comprador dispuesto a continuar el negocio. Su rentabilidad, sin embargo, no es uniforme: en vivienda VIS la ganancia potencial es limitada por la indexación del precio al salario mínimo, mientras que en proyectos No VIS ubicados en zonas de alta demanda el margen puede ser más atractivo gracias al incremento de precios por etapas de venta.
Con tasas hipotecarias que aún superan el 10% anual y un mercado que registra más de 33.000 desistimientos voluntarios al año solo en VIS, revisar con detalle las cláusulas del contrato fiduciario antes de firmar —y conocer de antemano las condiciones para ceder o desistir— se vuelve un paso tan importante como elegir el proyecto mismo. Los compradores interesados en esta figura deben verificar directamente con la constructora los requisitos de autorización y evaluar, con asesoría financiera, si la cesión representa una salida conveniente frente a otras alternativas, como la renegociación del crédito o la espera de una eventual reactivación de los subsidios estatales.