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En 2026, el Fondo Nacional del Ahorro (FNA) se consolida como uno de los grandes protagonistas del crédito de vivienda en Colombia, al combinar la compra de cartera hipotecaria con la posibilidad de financiar hasta el 100% del valor de viviendas VIS y VIP, eliminando la cuota inicial para muchos hogares. Estos cambios llegan en un momento en el que el país logró reducir el déficit habitacional de 30,4% a 26,8% entre 2022 y 2024, y en el que el mercado de vivienda nueva cerró 2025 con cerca de 174.000 unidades comercializadas, un crecimiento de 12,4% frente al año anterior, según reportes oficiales de Minvivienda y Camacol.
Pese a estos avances, la brecha de vivienda sigue siendo alta, especialmente en calidad, y muchos hogares sienten la presión de cuotas hipotecarias elevadas o enfrentan la barrera de no contar con ahorro para la cuota inicial. En este contexto, entender cómo trasladar un crédito de vivienda al FNA, qué implica la compra de cartera, cuáles son los requisitos para acceder a financiación sin cuota inicial y cómo se insertan estas opciones en la dinámica actual del mercado inmobiliario, se vuelve clave para tomar decisiones informadas en 2026.
Traspasar un crédito de vivienda al FNA: ¿a quién le sirve?
La herramienta central para quienes ya tienen un préstamo hipotecario es la compra de cartera de vivienda, mediante la cual el FNA asume el saldo insoluto del crédito que hoy está en un banco, cooperativa o fondo de empleados, y el deudor pasa a pagarle directamente al Fondo. Este traslado se realiza a través de una cesión de hipoteca, por lo que no se firma una nueva escritura ni se generan costos notariales y de registro, reduciendo significativamente los gastos asociados al cambio de entidad.
El producto está dirigido a afiliados al FNA por cesantías o ahorro voluntario, propietarios del inmueble hipotecado, que tengan un crédito vigente con entidades vigiladas por la Superintendencia Financiera o esquemas de cartera hipotecaria reconocidos. Para muchos hogares, esta figura es atractiva cuando la cuota se volvió pesada por tasa alta o por estar en UVR, ya que el FNA permite cambiar a pesos, ampliar plazo o mejorar la tasa, con el objetivo de reducir el valor mensual a pagar.
Condiciones, requisitos y simulación de cuotas
Según las condiciones vigentes, el FNA puede financiar hasta el 70% del valor comercial del inmueble en compra de cartera, cubriendo el total del saldo del crédito siempre que respete ese límite de relación préstamo‑valor. Los plazos llegan hasta 30 años para créditos en UVR y hasta 20 años en pesos, lo que amplía el margen para ajustar cuotas a la capacidad de pago del hogar, aunque a costa de un mayor pago de intereses en el tiempo.
Los requisitos incluyen estar afiliado al FNA, diligenciar la solicitud, presentar certificaciones de ingresos, historial del crédito actual y cumplir con un score interno que mide comportamiento crediticio y endeudamiento. Para estimar “en cuánto queda la cuota”, el FNA ofrece un simulador de crédito hipotecario que, con datos de ingreso, valor del inmueble o saldo, proyecta montos de préstamo, cuotas y plazos bajo las líneas vigentes.
Financiación hasta el 100% en VIS/VIP y contexto del mercado
En paralelo, el FNA anunció que desde 2026 financiará hasta el 100% del valor de las viviendas VIS y VIP, eliminando la cuota inicial para hogares que cumplan criterios de afiliación, capacidad de pago y uso de cesantías o ahorro como respaldo.
Al mismo tiempo, Camacol reportó que 2025 cerró con cerca de 174.000 unidades de vivienda vendidas, un crecimiento de 12,4% frente a 2024, pero con una fuerte caída en iniciaciones de obra, lo que refleja “más compradores y menos ladrillos” en el corto plazo.
¿Por qué el FNA gana terreno frente a la banca?
En este contexto mixto, el FNA se posiciona como un actor clave al ofrecer dos palancas: alivio de cuotas vía compra de cartera y acceso sin cuota inicial para primera vivienda VIS/VIP. Mientras los indicadores del DANE muestran que el área de edificaciones residenciales causada cayó alrededor de 7,9% en el tercer trimestre de 2025, y el área total del cuarto trimestre disminuyó 6,7% frente a un año atrás, la posibilidad de atraer demanda solvente a través de mejores condiciones de crédito se vuelve estratégica para sostener nuevos proyectos.
Para los hogares, el traslado de un crédito al FNA puede significar una cuota mensual menor, cambio de UVR a pesos y eliminación de costos de escrituración en el proceso de cesión, siempre que la tasa y el plazo resultante mejoren realmente su perfil financiero. Para los constructores, el financiamiento al 100% de VIS/VIP y la activación de afiliados por cesantías y ahorro voluntario pueden ayudar a colocar inventario, reducir desistimientos y estabilizar ventas en un mercado que ya muestra incrementos de dos dígitos en volúmenes comercializados.
Perspectivas para 2026 y recomendaciones para hogares
De cara a 2026, las cifras oficiales apuntan a un escenario de demanda activa pero oferta contenida: se venden más unidades, pero se inician menos metros cuadrados, mientras los costos de construcción crecen a ritmos anuales cercanos a 3,61% en el índice de costos de edificaciones. En este entorno, programas como la compra de cartera del FNA y la financiación total para VIS/VIP pueden contribuir a sostener la dinámica de vivienda formal y a seguir reduciendo el déficit habitacional, siempre que se articulen con subsidios, mejoramientos y una oferta territorial equilibrada.
Para los lectores de vivienda.com.co, la recomendación es comparar con rigor las simulaciones de su banco actual y del FNA, revisando tasa efectiva anual, modalidad (UVR o pesos), plazo, seguros y costos totales, antes de decidir un traslado o tomar un crédito sin cuota inicial. En la medida en que los hogares usen estas herramientas con información clara y los actores públicos y privados coordinen esfuerzos, el mercado de finca raíz colombiano podrá avanzar hacia un acceso más amplio a vivienda digna, con un papel protagónico del Fondo Nacional del Ahorro como financiador y del Gobierno como orientador de la política habitacional.